摘要：近日，杭州市規(guī)劃局網(wǎng)站對杭政儲出【2010】53、56號地塊兩宗土地進行了規(guī)劃批前公示，公示內(nèi)容顯示，兩宗地塊總占地面積為54510平方米，地上總建筑面積為134973平方米。杭政儲出【2010】56號地塊經(jīng)過8輪競價，最終成交價12.56億元，折合樓面價18114元/平方米；而另一宗地塊，53號地塊經(jīng)過15輪競價，最終成交價11.65億元，折合樓面價17751元/平方米。

　　規(guī)劃批前公示

　　1月16日，杭州市規(guī)劃局網(wǎng)站對杭政儲出【2010】53、56號地塊兩宗土地進行了規(guī)劃批前公示，公示內(nèi)容顯示，兩宗地塊總占地面積為54510平方米，地上總建筑面積為134973平方米。

　　從所公示的規(guī)劃方案可以看出，53號地塊內(nèi)，建筑采用圍合式布局，而56號地塊內(nèi)，建筑遵循著比較規(guī)整的中軸對稱格局。杭州規(guī)劃局明確相關(guān)公示內(nèi)容為建筑設(shè)計規(guī)范、設(shè)計總平面圖、主要立面圖、剖面圖，公示時間自2013年1月17日至1月26日，如有異議，可以于1月27日向杭州市規(guī)劃局及相關(guān)職能部門反映。

　　對比此次規(guī)劃方案及當初土地出讓時前后兩者的規(guī)劃指標，發(fā)現(xiàn)容積率及建筑面積均未出現(xiàn)增減。

　　杭州市國土資源局土地成交信息顯示，上述兩地塊由雅戈爾于2010年10月30日以總價24.21億元的高價摘得，其中杭政儲出【2010】56號地塊經(jīng)過8輪競價，最終成交價12.56億元，折合樓面價18114元/平方米；而另一宗地塊，53號地塊經(jīng)過15輪競價，最終成交價11.65億元，折合樓面價17751元/平方米。

　　數(shù)據(jù)對比可見，這樣的樓面價依然為其所在的申花板塊的“地王”，這也是繼“杭州商學院地塊”后，雅戈爾再次成為杭州地王。

　　然而，從拿地至今，已經(jīng)過去兩年有余，周邊同期或稍晚推出的土地已陸續(xù)進入銷售期，但上述兩地塊一直沉寂至今。也因此，兩年以來，雅戈爾退地傳聞屢次傳出，甚至頻頻遭到“囤地”或深陷“地王之困”的市場質(zhì)疑。

　　拿地后久未動工

　　時下，雅戈爾杭州申花地塊規(guī)劃方案進入了公示階段，但該地塊為何可以從拿地至今兩年之久不動工？

　　根據(jù)國土資源部頒布實施的《閑置土地處置辦法》相關(guān)規(guī)定，閑置一年按照土地出讓價款20%征繳土地閑置費，閑置兩年則無償收回。據(jù)獲悉，上述地塊出讓時約定的動工時間為2013年6月，這也意味著該項目從拿地到動工被允許的期限長達兩年以上。

　　一般來說，房地產(chǎn)項目土地動工的期限要求均在出讓時間一年內(nèi)。對于上述地塊動工時間延長的理由，均未從杭州市國土資源局及雅戈爾方面獲得相關(guān)回復(fù)。

　　還值得注意的是，雖然上述地塊已于2010年10月份出讓，但在土地款支付問題上卻顯得有些“撲朔迷離”，雅戈爾2012年財報還未披露，其2011年財報顯示，該地塊24.21億元的土地款，截至2011年12月31日，已支付土地出讓款12.11億元，付款額度為合同總價的50%，余款在2012年6月3日之前付清。而其2012年的中期財報顯示，杭州市國土資源局位于雅戈爾預(yù)付款項金額單位的首位，預(yù)付款項約為12.11億元。

　　杭州市國土資源局資料顯示，杭政儲出【2010】53、56號地塊兩宗土地成交日期是2010年10月30月，如果按照財政部、國土部等五部委發(fā)布的《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》及杭州市政府出臺的相關(guān)規(guī)定，則雅戈爾最遲在2011年就必須付清24.21億元的全部土地款。

　　面臨庫存壓力

　　對于雅戈爾而言，現(xiàn)在的杭州申花地塊入市將面臨不小的壓力。

　　據(jù)不完全的統(tǒng)計，杭州申花地塊目前所在版塊在售的樓盤包括麗晶灣、萊德紳華府、欣盛東方福邸、中順上尚庭及包括保利地產(chǎn)旗下的香檳國際和綠城房產(chǎn)參與的合作項目賽麗綠城慧園，2012年，前述在售樓盤中，最低價格為14000元/平方米；最高的為33000元/平方米。

　　而在2010年雅戈爾拿地時，上述兩宗土地的樓盤價均在18000元/平方米，“這樣的樓盤價決定了樓盤須定位中高端，而這樣的售價就必須與杭州本土開發(fā)商開發(fā)的欣盛東方福邸，及綠城參與的賽麗慧園等產(chǎn)生很大的競爭。”杭州一房地產(chǎn)資深研究人士認為，“壓力不小”。

　　此外，公開數(shù)據(jù)顯示雅戈爾的存貨目前處于較高的水平，2010年、2011年，雅戈爾的存貨分別為187.27億元和233.07億元。