摘要：在貨幣發(fā)行量不斷走高、房地產(chǎn)供應(yīng)有限的大背景下，購(gòu)房依然是保值增值的有效途徑。在這樣的預(yù)期下，前期積累的首套自住需求和改善性住房需求也得以集中釋放。同時(shí)，緊縮性調(diào)控政策效應(yīng)遞減。

　　去年特別是第四季度為何出現(xiàn)與人們預(yù)期走勢(shì)相反的行情？

　　主要是宏觀經(jīng)濟(jì)逐步穩(wěn)定，貨幣政策有所放松。經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和消費(fèi)帶來信心；貨幣政策放松，為房地產(chǎn)剛性需求提供了支付手段。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的崛起和衰落與貨幣政策的放松和緊縮密切正相關(guān)。

　　其次，市場(chǎng)供需逆轉(zhuǎn)、未來市場(chǎng)預(yù)期走高，導(dǎo)致首套自住和首套改善住房積累需求的釋放。土地市場(chǎng)低迷、實(shí)際供應(yīng)不足、新開工面積增幅回落，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)未來住房供應(yīng)和價(jià)格的預(yù)期發(fā)生變化。

　　在貨幣發(fā)行量不斷走高、房地產(chǎn)供應(yīng)有限的大背景下，購(gòu)房依然是保值增值的有效途徑。在這樣的預(yù)期下，前期積累的首套自住需求和改善性住房需求也得以集中釋放。

　　同時(shí)，緊縮性調(diào)控政策效應(yīng)遞減。雖然限購(gòu)、限貸政策原則上沒有放松，但各地政府在一些非原則領(lǐng)域，如普通房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、公積金貸款政策等進(jìn)行了適度微調(diào)和放松。限購(gòu)政策也因?yàn)閳?zhí)行時(shí)間的延續(xù)，符合限購(gòu)政策的人群不斷增加，客觀上都促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的形成和釋放。

　　此外，開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)上“以價(jià)換量”策略的運(yùn)用。去年上半年市場(chǎng)較冷，導(dǎo)致開發(fā)商紛紛采取以價(jià)換量的高周轉(zhuǎn)策略，事實(shí)也證明，凡是去年采取上述策略的企業(yè)，都獲得了很好的市場(chǎng)反饋。“以價(jià)換量”策略激活了市場(chǎng)熱情，也提高了房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力。

　　在上述因素作用下，2012年房地產(chǎn)主要市場(chǎng)指標(biāo)，如開發(fā)投資、銷售金額、銷售面積，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)等都創(chuàng)新高。市場(chǎng)回暖不但表現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)指標(biāo)上，微觀層面表征似乎更多：如銷售金額上千億的企業(yè)達(dá)到了3個(gè)，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升，土地市場(chǎng)開始好轉(zhuǎn)，“日光盤”和排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象再現(xiàn)。

　　在市場(chǎng)漸次火熱的背景下，業(yè)界對(duì)2013年的市場(chǎng)普遍持有樂觀預(yù)期，從而對(duì)未來一年的企業(yè)發(fā)展和策略進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

　　那么2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)到底如何預(yù)期，筆者認(rèn)為市場(chǎng)走勢(shì)整體平穩(wěn)發(fā)展，且謹(jǐn)慎樂觀。

　　之所以樂觀，我們可以看到，去年以來市場(chǎng)回暖的幾大因素在今年依然延續(xù)，剛性需求繼續(xù)釋放，宏觀政策包括貨幣政策繼續(xù)區(qū)域放松，開發(fā)企業(yè)的發(fā)展策略也更加務(wù)實(shí)等。再加上中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，將為未來十年房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。

　　之所以在樂觀的同時(shí)還要保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，我們注意到70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了環(huán)比普漲的局面，雖然漲幅都不大，但漲勢(shì)令人擔(dān)憂。如果細(xì)分到商品住房這個(gè)領(lǐng)域，漲幅可能更大。雖然預(yù)期中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控模式將有所調(diào)整，不以房?jī)r(jià)為唯一調(diào)控目標(biāo)，但如果市場(chǎng)失去理智，房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)快速上漲情況，不排除再次逼出新的調(diào)控政策。

　　另外，與一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)形成鮮明對(duì)比的是，不少三、四線城市由于產(chǎn)業(yè)支撐力度不夠，新增人口及住房需求有限，出現(xiàn)了階段性的商品住宅投資超前。加上一些地方政府缺乏住房建設(shè)規(guī)劃，從而導(dǎo)致在購(gòu)買力還有限的情況下，形成大量商品房空置。

　　這類問題在今年將更加突出。城鎮(zhèn)化建設(shè)雖然強(qiáng)調(diào)了將農(nóng)民變市民，但并不等于城鎮(zhèn)化能夠直接化解三四線城市的住房建設(shè)產(chǎn)能過剩問題。如果對(duì)市場(chǎng)過于樂觀，對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)理解出現(xiàn)偏差，進(jìn)而加大造城力度，則很可能形成新的資源錯(cuò)配和浪費(fèi)現(xiàn)象。

　　對(duì)于2013年市場(chǎng)走勢(shì)，政策層面，我們認(rèn)為將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松。鑒于當(dāng)前一些城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大和市場(chǎng)供求不平衡，2013年中央政府仍會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，繼續(xù)實(shí)施差別化的信貸、稅收政策和限購(gòu)措施。同時(shí)，注意將現(xiàn)行調(diào)控政策和中長(zhǎng)期制度相結(jié)合，對(duì)合理的改善性需求給予支持。

　　在市場(chǎng)層面，整體發(fā)展將維持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。國(guó)家把積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化作為擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在。