摘要：北京住建委最新發(fā)布的《2013-2015年調(diào)查研究工作規(guī)劃》（下稱“規(guī)劃”）指出，要在2013年年底前完成房地產(chǎn)市場調(diào)控和長效管理機制研究和房地產(chǎn)市場信息預警預報體系研究等。

　　中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強認為，相比其他城市，北京的限購承載了更多的責任，比如控制人口規(guī)模，確保環(huán)境、資源承載力等，短期退出的可能性不大，極有可能長期執(zhí)行下去。

　　對此，一位接近北京住建委的人士說，“短期來看，限購不會放松，也將在2013年從嚴執(zhí)行下去，長期來說，為了更好地平衡市場供需，可能會適當調(diào)整、完善。”

　　房價漸生限購“抗藥性”

　　上述接近北京住建委人士介紹，自限購推出以來，效果非常明顯，北京連續(xù)兩年完成房價調(diào)控“穩(wěn)中有降”的目標，與此同時，市場上90%的購房者是首次置業(yè)的剛性需求，投資、投機性購房需求也基本被擠出。

　　不過， 北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉提醒道，不得不正視的一個事實是，以限購為代表的行政干預手段的調(diào)控效果，正在衰減。

　　日前，國家統(tǒng)計局公布2012年12月的房價指數(shù)，70個大中城市中，54個城市環(huán)比上漲，其中北、上、廣、深四大一線城市首先同比環(huán)比全面上漲，漲幅達到了調(diào)控后的新高。

　　與此同時，2013年1月份，包括北京在內(nèi)的四大一線城市亦出現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。

　　“限購等相關(guān)的調(diào)控政策一直未放松，但自去年下半年以來，樓市調(diào)控的壓力越來越大。”上述接近北京住建委的人士如是說。

　　對此，陽光100副總裁范小沖表示，限購執(zhí)行和監(jiān)管的成本太高，憑借外力達到的短期調(diào)控效果，長期來看是不可持續(xù)的，市場將對限購漸生“抗藥性”，一些規(guī)避限購的手段也隨之出現(xiàn)，比如媒體披露的假結(jié)婚、假離婚，辦假證等。

　　另一方面，宋延慶解釋，城鎮(zhèn)化過程中帶來的大量剛需入市也將沖抵限購效果，“限購只是限制投資、投機性購房需求，并未涉及自住型購房需求，只要購房預期發(fā)生轉(zhuǎn)變、并積極入市，就能帶來大量的成交，并推高房價。”

　　張大偉也認為，自住型積極入市也是近期北京成交火熱的主要原因。

　　爭議限購退出

　　當北京房價對以限購為核心的行政干預式調(diào)控漸現(xiàn)“免疫作用”之時，北京已經(jīng)加快研究房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，并要求在今年年底前完成。

　　所謂“房地產(chǎn)調(diào)控長效機制”，是針對現(xiàn)行的以限購、限貸為核心的“行政干預”式樓市調(diào)控手段而言，記者了解到，可能包括金融、信貸、財稅、土地、普通商品住房供給、產(chǎn)業(yè)配套等多方面。

　　在范小沖看來，北京積極研究調(diào)控的長效機制是一個積極信號，有利于扭轉(zhuǎn)、完善由限購帶來的市場資源的扭曲和錯配問題。

　　住建部部長姜偉新曾在不同場合強調(diào)，限購是不得已而為之，在替代性政策出臺之后，將會適時退出。

　　宋延慶判斷，限購退出需要兩個條件，一個是住房雙軌制體系建立，也就是說，3600萬套的保障房體系初步完成，中低收入階層的住房問題得到有效解決；一個有替代性政策，房產(chǎn)稅等樓市調(diào)控的長效機制建立。

　　“2016年應該是限購退出不錯的時間點，今年年底之前完成長效機制的研究，再在明、后年試行，便可逐步實現(xiàn)過渡、甚至退出。”宋延慶如是介紹。

　　不過，陳國強認為，北京限購退出的可能性不大，極有可能作為一個長期政策執(zhí)行下去。

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主任楊斌也曾稱，北京的土地資源、水資源、交通擁堵、環(huán)境都跟人口規(guī)范化、規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)有關(guān)系，城市不能像“攤大餅”一樣無限擴大，所以居住住宅總數(shù)應該有一個量，限購政策可能是長期過程。

　　上述接近北京住建委的人士也表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策制定過程中，地方政府可發(fā)揮作用的空間不大，更多政策調(diào)整的決斷力將來自中央層面，而且目前只屬于研究層面，能不能被決策層采用尚未可知。

　　實際上，將北京住房限購政策長期化，似乎已是住建部某些決策者的想法。

　　住建部住房改革與發(fā)展司司長、研究室主任倪虹曾在一次內(nèi)部講座上坦言，對于北京這樣的城市，他“個人認為”需要繼續(xù)堅持限購，“這需要用更為長遠和宏觀的角度去思考問題，并不是簡單的一個住房問題，而是對一個城市發(fā)展的問題。