摘要：在調(diào)控持續(xù)的背景下，認清形勢的房企巨頭業(yè)績飆升勢頭不減。“千億俱樂部”不再是萬科一家獨大，保利、綠地在2012年也加入了千億陣營。從百億到千億，保利用了5年時間，綠地則用了8年。

　　中小房企則面臨更大的挑戰(zhàn)，破產(chǎn)、倒閉、并購案例層出不窮。深圳證券信息有限公司數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度有23家A股上市房企處于虧損狀態(tài)。

　　有研究報告稱，房地產(chǎn)寡頭時代已經(jīng)到來。隨著調(diào)控的持續(xù)深入，行業(yè)集中度進一步提升，強者恒強已經(jīng)成為行業(yè)共識，龍頭企業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢會進一步擴大。

　　“第一軍團”秩序重構(gòu)

　　根據(jù)萬科2013年1月7日發(fā)布的公告，2012年12月萬科實現(xiàn)銷售面積116.8萬平方米，銷售金額140.7億元，同比分別大幅增長94.9%和141.8%，環(huán)比則略有下降。綜合此前銷售業(yè)績，萬科2012年全年累計實現(xiàn)銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，同比分別增長20.5%和16.2%。

　　往前追溯，萬科的銷售額在2010年首次突破千億元大關(guān)，2012年1412.3億元的成績再度刷新行業(yè)紀錄，目前萬科已是全球首個房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年銷售額超過200億美元的公司。

　　萬科業(yè)績連年增長，與其產(chǎn)品定價與定位準確不無關(guān)系，2012年萬科全年銷售均價為10900元/平方米，而此前的2011年和2010年銷售均價分別為11303元/平方米和12049元/平方米。

　　2013年1月13日，保利發(fā)布業(yè)績快報稱，公司2012年報告期內(nèi)實現(xiàn)簽約金額1017.39億元，同比增長38.91%。保利地產(chǎn)由此成為繼萬科之后第二家2012年銷售額突破1000億元大關(guān)的公司，在上市房企中，全國排名第二，與第一名萬科的差距也在逐步縮小。

　　2012年，保利地產(chǎn)高調(diào)在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)領(lǐng)域擴張，實際上，在過去幾年的深耕之后，保利的住宅和商業(yè)雙輪驅(qū)動模式已經(jīng)成型。

　　中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心近期共同發(fā)布的《2012年中國房企住宅銷售TOP50》排行榜顯示，綠地集團房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)收入達到1078億元，首次躍入千億房企行列。

　　作為房地產(chǎn)行業(yè)TOP10企業(yè)中唯一沒有上市的公司，綠地的財務(wù)狀況近年來一直被指為處于“霧里看花”的狀態(tài)。綠地集團董事長張玉良曾表態(tài)，“我們的負債率近兩年平均保持在70%以上，在整個行業(yè)中屬于中等，在非上市公司中不算高，但也不算低。”

　　大連萬達集團近日公開全年銷售業(yè)績，2012年萬達集團總收入達1416.8億元，較2011年的總收入1051億元增長34.8%。集團旗下的核心企業(yè)萬達商業(yè)地產(chǎn)公司2012年繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢，商業(yè)地產(chǎn)銷售已過千億元，比2011年的953億元穩(wěn)中有升。萬達集團有關(guān)負責(zé)人表示，萬達商業(yè)地產(chǎn)公司之所以能在宏觀調(diào)控形勢下逆勢而上，主要原因在于多年前開始進行的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整見到成效，住宅開發(fā)占比大幅減少，受宏觀調(diào)控的影響不嚴重。

　　目前，商業(yè)地產(chǎn)仍占萬達集團總體業(yè)務(wù)的六成以上，但近年來萬達集團在文化產(chǎn)業(yè)及旅游等領(lǐng)域開始探路，謀求轉(zhuǎn)型。萬達集團董事長王健林曾在多個場合公開表示，希望萬達在未來的5至8年內(nèi)實現(xiàn)徹底轉(zhuǎn)型。

　　萬達集團2012年全年累計開業(yè)持有物業(yè)面積1290萬平方米，比2011年增長43%。到2012年底，擁有已開業(yè)的萬達廣場66家、五星級或超五星級酒店38家、影城453家、百貨商場57家，此外還有長白山、西雙版納、大連金石等超大型旅游地產(chǎn)項目，以及總投資500億元的武漢中央文化區(qū)。

　　值得關(guān)注的是，2012年，具有超強盈利能力的中海、恒大也正在步步逼近“千億軍團”。

　　2013年1月10日，中海公布的2012年銷售業(yè)績顯示，其去年的銷售面積為746.7萬平方米，銷售額達到1115.2億港元，折合人民幣約為900億元。

　　1月7日，恒大地產(chǎn)發(fā)布銷售簡報稱，2012年12月實現(xiàn)合約銷售額為76.9億元。恒大全年共實現(xiàn)合約銷售額923.2億元，同比增長近15%，遠遠超過年初預(yù)期的800億元合約銷售計劃。

　　中國指數(shù)研究院近期發(fā)布報告稱，越秀地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、金隅嘉業(yè)、魯商置業(yè)等企業(yè)2012年首次進入百億房企榜單。該報告認為，百億房企通過把握市場先機、深耕核心城市和聚焦主流產(chǎn)品三個主要手段，將在2013年持續(xù)擴大銷售優(yōu)勢。而隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入，行業(yè)集中度進一步提升，強者恒強的態(tài)勢已經(jīng)成為行業(yè)共識，龍頭企業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢會進一步增強。

　　或有三成房企出局

　　優(yōu)勝劣汰，強者愈強。“馬太效應(yīng)”在2012年的房地產(chǎn)行業(yè)愈發(fā)明顯，中小企業(yè)的生存空間正在不斷壓縮。

　　2012年4月，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因資金鏈問題正式向法院申請破產(chǎn)，同月，另一家杭州房地產(chǎn)企業(yè)杭州錦繡天地公司也申請破產(chǎn)。旭輝集團董事長林中曾公開表示，當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商太多，行業(yè)集中是未來的發(fā)展趨勢。標普在2012年末發(fā)布的報告中稱，2012年是樓市的“兩極分化年”，中小房企正在加速淘汰。深圳證券信息有限公司數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度有23家A股上市房企凈利潤為負，處于虧損狀態(tài)。在現(xiàn)有房企中，內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(剔除房地產(chǎn)服務(wù)商和非以房地產(chǎn)為主業(yè)的開發(fā)商)共有176家上市公司，其中深市62家，滬市75家，內(nèi)房股(香港上市的內(nèi)地房企)38家，境外1家。

　　2012年末，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會經(jīng)營管理專業(yè)委員會與蘭德咨詢(中國)有限公司聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理藍皮書》�！端{皮書》對房地產(chǎn)法人單位的數(shù)量和合并報表的企業(yè)數(shù)量做出了統(tǒng)計和預(yù)測，2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)共66290家，2011年是55000家左右。

　　該《藍皮書》預(yù)測，如果按照2008-2011年房地產(chǎn)企業(yè)平均淘汰速度，到2015年可能有41%-48%的企業(yè)被淘汰出局;如果以2012年年底為節(jié)點，未來的3年內(nèi)，或?qū)⒂?0%的企業(yè)會被淘汰出局。

　　有專家認為，面對行業(yè)集中度的提升和行業(yè)分化，再加上政策調(diào)控，一些中小房企被迫或主動轉(zhuǎn)型，由單一住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向多元化經(jīng)營。深耕行業(yè)細分市場成為不少房企暫避市場風(fēng)險的選擇。

　　轉(zhuǎn)型是優(yōu)先選項

　　蘭德咨詢總裁、中房協(xié)經(jīng)營管理委員會副秘書長宋延慶在前述《藍皮書》發(fā)布會上表示，2012年是房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整和轉(zhuǎn)型年，控制規(guī)模速度，主動調(diào)整企業(yè)增長方式的企業(yè)越來越多，聯(lián)合重組的企業(yè)也越來越多。#p#分頁標題#e#

　　此外，今年在房地產(chǎn)行業(yè)最受關(guān)注的綠城、融創(chuàng)合營案例，直接把綠城從資金鏈問題中成功“解救”，融創(chuàng)也因此順利打開進駐上海的大門。

　　清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度，中國房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)生60起并購案例，涉及25.26億美元。而在三季度，中國房地產(chǎn)行業(yè)并購呈現(xiàn)大幅增長態(tài)勢，共有23起并購案例，涉及14.43億美元，占當(dāng)季所有行業(yè)并購總額的22%，成為三季度并購金額最高的行業(yè)。

　　除了轉(zhuǎn)讓股權(quán)外，不少房企另謀出路，進軍其他行業(yè)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成表示，一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)是產(chǎn)業(yè)資本、信貸資金及社會資金的主要集聚地，但持續(xù)調(diào)控讓不少房企倍感寒意，越來越多的房企開始尋找“兼職”，希望通過跨界經(jīng)營熬過冬季。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院的研究報告顯示，商業(yè)、金融、礦產(chǎn)能源等行業(yè)正在成為房企多元化經(jīng)營的熱點進入行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為房企轉(zhuǎn)型的第一陣地，涉足酒店、百貨、影院等商業(yè)經(jīng)營的房企越來越多;中海、金地、華潤、綠城、萬通、嘉凱城、世貿(mào)、復(fù)地等房企已設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金;中天城投、中潤投資、鼎立股份、華業(yè)地產(chǎn)等近1/6的A股上市房企開始涉足礦業(yè)。

　　朗詩集團董事長田明此前在接受媒體采訪時如此表述他對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的看法，“這個大池塘里的魚已經(jīng)多到養(yǎng)不下的地步，因此必須轉(zhuǎn)型和調(diào)整。”但是，前十年房地產(chǎn)行業(yè)賺錢太容易，沒有培養(yǎng)出大量實力強的房企。這也決定了房企轉(zhuǎn)型之路并不容易。

　　“房企業(yè)績達到千億元之后必然面臨多元化轉(zhuǎn)型問題。未來房企可以通過精細化管理、提高產(chǎn)品研發(fā)能力、產(chǎn)品標準化與產(chǎn)業(yè)化的操作等手段緩解利潤率下滑的局面;或謀求轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，通過業(yè)務(wù)多元化規(guī)避住宅市場調(diào)控的風(fēng)險;抑或通過并購、投資等多元化手段進軍海外市場以及其他產(chǎn)業(yè)等。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示。