摘要：年終歲首之際，烏魯木齊市的房?jī)r(jià)漲幅，數(shù)次居全國(guó)樓市漲幅榜榜首。2012年11月，烏魯木齊市新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.6%，同比漲幅2.0%，仍處于70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅榜前三甲。

　　烏市樓市量?jī)r(jià)齊漲

　　“國(guó)家剛剛出臺(tái)限購(gòu)限貸的購(gòu)房政策時(shí)，我們還曾擔(dān)心售房業(yè)績(jī)會(huì)不會(huì)大幅下降。”烏魯木齊市新天潤(rùn)國(guó)際社區(qū)銷售經(jīng)理吳曉梅說(shuō)，自從新的購(gòu)房政策出臺(tái)之后，銷售員都在研究如何在政策加嚴(yán)的情況下，保證銷售量。

　　新天潤(rùn)國(guó)際社區(qū)在烏魯木齊市屬于高端樓盤，一套120平方米的房子，價(jià)格都在100萬(wàn)元左右。每平方米近7000元的房?jī)r(jià)在烏魯木齊市整個(gè)樓市中來(lái)說(shuō)，算是價(jià)格不菲，但這并沒(méi)有阻礙人們購(gòu)買的意愿。2010年新建的二期，共52棟樓房，到2012年5月就基本賣完。最好的一次，8名銷售員一個(gè)月就賣了500套房子。

　　在吳曉梅和她的同事看來(lái)，日益收緊的政策仿佛對(duì)烏魯木齊市的商品房價(jià)格并沒(méi)有太大的影響。吳曉梅接觸的客戶中，多數(shù)屬于改善性需求，年齡段大都處于30歲-45歲。

　　這種現(xiàn)象并不孤立，在其它房地產(chǎn)商經(jīng)銷的樓盤也基本證實(shí)了“銷量依然走高”的現(xiàn)實(shí)。

　　烏魯木齊房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示： 2012年11月烏魯木齊商品房供應(yīng)量95.31萬(wàn)（9250套），環(huán)比增加47.84%。其中，新建商品住房供應(yīng)量為78.39萬(wàn)（8191套），環(huán)比上漲33.84%。實(shí)際簽約商品房56.91萬(wàn)（5459套），環(huán)比增加38.74%;新建商品住宅352.82萬(wàn)（5018套），環(huán)比上升35.37%。

　　未生病先吃藥

　　2012年，在限購(gòu)限貸政策的持續(xù)影響下，烏魯木齊房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)活動(dòng)顯得謹(jǐn)慎，部分房產(chǎn)企業(yè)將經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)放在承建集資房、統(tǒng)建房和存量房的銷售上，自行新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大大減少。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新疆調(diào)查總隊(duì)提供的資料顯示，截至2012年9月底，烏魯木齊房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積比上年同期下降39.2%，待開(kāi)發(fā)土地面積減少64.6%，土地購(gòu)置費(fèi)同比下降56.3%。

　　另?yè)?jù)烏魯木齊市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2012年烏魯木齊市房地產(chǎn)投資額1月-11月累計(jì)投資1867362萬(wàn)元，其中住宅投資額為1479558萬(wàn)元，同比降低1.86%。

　　其實(shí)烏魯木齊市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一種“還沒(méi)生病就開(kāi)始喝藥”的情況。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新疆調(diào)查總隊(duì)生產(chǎn)投資價(jià)格處一位負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　從烏魯木齊市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程來(lái)看，烏魯木齊市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后于全國(guó)，即當(dāng)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)處于發(fā)展階段時(shí)，烏魯木齊市房地產(chǎn)業(yè)才開(kāi)始萌芽；當(dāng)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時(shí)，烏魯木齊市才剛步入正軌；當(dāng)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱，國(guó)家實(shí)施調(diào)控時(shí)，烏魯木齊卻正處于穩(wěn)步前進(jìn)階段。這種時(shí)間上的滯后性反映了烏魯木齊房地產(chǎn)發(fā)展謹(jǐn)慎和起步晚、規(guī)模小、波動(dòng)大的特點(diǎn)，也決定了烏魯木齊市商品房?jī)r(jià)格反應(yīng)更加遲滯。

　　1992年，烏魯木齊第一家房地產(chǎn)企業(yè)成立。其起步時(shí)間相對(duì)我國(guó)發(fā)達(dá)城市來(lái)說(shuō)晚了將近10年。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展程度不比發(fā)達(dá)城市，烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度并沒(méi)有達(dá)到像北京、廣州等一線城市那么高。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新疆調(diào)查總隊(duì)提供的資料顯示，2003年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控開(kāi)始后，烏魯木齊房市在交易量逐年增加的情況下供應(yīng)量卻上下波動(dòng)，其原因之一就是資金不充足，影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度。調(diào)查顯示：2011年烏魯木齊房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源中銀行貸款僅占15.35%；另外，烏魯木齊統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年，全市統(tǒng)計(jì)在冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)中74.32%的企業(yè)認(rèn)為融資渠道少，融資成本高，45.59%的企業(yè)認(rèn)為影響企業(yè)生存與發(fā)展的主要因素是“資金缺乏，融資困難”。

　　“近年，國(guó)家對(duì)全國(guó)房市的政策又有所加嚴(yán)，這對(duì)烏魯木齊房市影響頗大。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新疆調(diào)查總隊(duì)生產(chǎn)投資價(jià)格處王偉說(shuō)，在他接觸的眾多開(kāi)發(fā)商中，很多開(kāi)發(fā)商表示其在烏魯木齊房市中的積極性受到了打擊，感覺(jué)這塊市場(chǎng)還沒(méi)有做起來(lái)，就又被打壓了。

　　王偉說(shuō)，2012年烏魯木齊市房地產(chǎn)住宅投資額同比有所下降，可其交易量與房?jī)r(jià)漲幅又呈上漲趨勢(shì)，這一降一漲反映出，房?jī)r(jià)漲幅的背后是剛性需求的支撐。

　　政策促進(jìn)剛需釋放

　　烏魯木齊榮和城二期有1552套住宅，自2011年8月15日開(kāi)售至今，已售近1000套。“2012年銷量尤其好，而之前很多人都在觀望，只問(wèn)價(jià)不買房。”榮和城置業(yè)顧問(wèn)任健亮說(shuō)，現(xiàn)在因?yàn)橘J款優(yōu)惠，買房人多了起來(lái)。榮和城面向的客戶群為中等收入階層，現(xiàn)房均價(jià)7200元/平方米，2012年下半年，榮和城二期每月賣房100套左右。

　　任健亮說(shuō)，在他接觸的購(gòu)房者中，有60%是為自己的孩子購(gòu)房，還有的是給自己的父母購(gòu)房。在辦理購(gòu)房手續(xù)時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)會(huì)接觸到顧客的身份證，任健亮發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者的年齡大多在35歲-45歲之間，且多數(shù)為南北疆地區(qū)的。“塔城、庫(kù)爾勒、克拉瑪依等地的顧客相對(duì)較多。”

　　據(jù)烏魯木齊市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2012年1月到11月，本市居民購(gòu)買商品住房244.51萬(wàn)平方米，占購(gòu)買群體的75.73%；非本市居民購(gòu)買80.69萬(wàn)平方米，占購(gòu)買群體的24.27%；本省其他地區(qū)9.02萬(wàn)平方米，外省市71.58萬(wàn)平方米。

　　2010年，烏魯木齊市提出，烏魯木齊將力爭(zhēng)用5年到10年的時(shí)間，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為龍頭，在城市北部再建一個(gè)面積100平方公里、人口規(guī)模100萬(wàn)人左右，居住、教育、文化、商貿(mào)等功能完善的新城區(qū)。做到“南控北擴(kuò)，東延西進(jìn)”。2010年，烏魯木齊市遷入人口60217人；2011年，烏魯木齊市遷入人口69890人。

　　隨著人口的增加，給城北區(qū)帶來(lái)的是樓盤增速加快，房?jī)r(jià)也一步步上漲。自2009年以來(lái)，城北板塊樓市成交量多次占據(jù)烏魯木齊六個(gè)行政區(qū)第一。

　　2011年下半年開(kāi)始，城北區(qū)新開(kāi)樓盤達(dá)19個(gè)。2012年，城北板塊開(kāi)盤的幾家樓盤，價(jià)位已集體邁過(guò)7000元/平方米。城北片區(qū)項(xiàng)目如天悅龍庭、藍(lán)調(diào)一品、北新佳境、御園公館、紫金長(zhǎng)安、海盈城市花園、英澳北岸等一批大型社區(qū)都屬高層住宅。消費(fèi)群體主要針對(duì)改善型和投資型的消費(fèi)人群。

　　“我們老總來(lái)到烏魯木齊城北區(qū)開(kāi)發(fā)樓盤，也正是看到了政府對(duì)于這一區(qū)域的發(fā)展政策。”烏魯木齊新天潤(rùn)國(guó)際社區(qū)銷售經(jīng)理吳曉梅說(shuō)。

　　“西部大開(kāi)發(fā)、中央的援疆政策、烏魯木齊在新疆的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位都給烏魯木齊市帶來(lái)了大量的住宅需求。”新疆維吾爾族自治區(qū)社會(huì)科學(xué)院專家劉蘆梅分析說(shuō)。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　就拿烏魯木齊市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（頭屯河區(qū)）來(lái)說(shuō)，中央新疆工作座談會(huì)召開(kāi)之后，援疆工作的不斷推進(jìn)，給這個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)帶來(lái)很大的發(fā)展機(jī)遇。

　　上海大眾、三一重工、陜汽重卡等多家國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)的入駐，帶給烏魯木齊的不僅僅是一個(gè)個(gè)工廠，還有更多的人力資源。這在很大程度上刺激了開(kāi)發(fā)區(qū)（頭屯河區(qū)）周邊房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　據(jù)烏魯木齊搜房網(wǎng)估算，自2011年下半年開(kāi)始，烏魯木齊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)(頭屯河區(qū))大量的新樓盤開(kāi)始興建，到目前為止，該區(qū)住宅樓盤已有33個(gè)，別墅樓盤4個(gè)。除去別墅，住宅平均價(jià)格在5700元/平方米左右。

　　2012年12月1日起，烏魯木齊調(diào)整住房公積金提取和貸款政策，購(gòu)買首套房不貸款可二次支取公積金。

　　一系列更具針對(duì)剛需購(gòu)房族的舉措，在促進(jìn)樓市需求釋放的同時(shí)也讓房地產(chǎn)業(yè)人士開(kāi)始樂(lè)觀起來(lái)。

　　《新疆城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2012-2030年）》提出，截至2015年新疆城鎮(zhèn)化水平預(yù)計(jì)達(dá)到48%，截至2020年全區(qū)城鎮(zhèn)化水平為58%左右。未來(lái)3年，新疆將新增200萬(wàn)人“進(jìn)城”。按照新疆城鎮(zhèn)化目標(biāo)，每年從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)約60萬(wàn)人，加上每年30萬(wàn)適婚人口以及改善型需求等，房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿︼@而易見(jiàn)。

　　如此的機(jī)遇與規(guī)劃對(duì)于烏魯木齊房市來(lái)說(shuō)都是一個(gè)利好信號(hào)。

　　“我準(zhǔn)備再買一套房子，留給兒子，再不買的話，怕是房?jī)r(jià)又要漲了。”在烏魯木齊廣匯房產(chǎn)售房部看房子的冶女士說(shuō)，她周邊現(xiàn)在有很多人都在抓緊買房子，有的是做投資，更多的還是為自己的孩子做準(zhǔn)備。

　　“從烏魯木齊現(xiàn)在的發(fā)展來(lái)看，我估計(jì)這房?jī)r(jià)是不會(huì)再跌了。”同為看房的楊先生已經(jīng)走了很多家樓盤。

　　目前烏魯木齊商品住宅房?jī)r(jià)已有高達(dá)18000元/平方米；烏魯木齊普通住宅最低房?jī)r(jià)為3850元/平方米；據(jù)估算，烏魯木齊現(xiàn)階段的商品房平均價(jià)格約為5500元/平方米。

　　房?jī)r(jià)本身很溫和

　　像烏魯木齊這樣的三線城市，居民收入水平并不高，房?jī)r(jià)漲幅又為何居高不下？2011年烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為16141元。2011年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為21810元；而同期，北京全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為32903元。如此大的收入差距，為何烏魯木齊的房?jī)r(jià)漲幅幾度超過(guò)北京？

　　“漲幅的數(shù)字看起來(lái)很嚇人，但是真的從價(jià)格上來(lái)說(shuō)，烏魯木齊的房?jī)r(jià)變化已經(jīng)很溫和了。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新疆調(diào)查總隊(duì)生產(chǎn)投資價(jià)格處處長(zhǎng)王偉分析說(shuō)，“烏魯木齊的房?jī)r(jià)會(huì)不斷地穩(wěn)步上漲。”但是，當(dāng)說(shuō)到收入水平與房?jī)r(jià)漲幅之間的矛盾時(shí)，專家也只是無(wú)奈地說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題無(wú)法解釋清楚。

　　劉蘆梅認(rèn)為，烏魯木齊現(xiàn)在正是城市化從初期到中期的過(guò)渡期，是一個(gè)朝陽(yáng)城市。對(duì)烏魯木齊這座城市來(lái)說(shuō)，市民于它的期望越來(lái)越高，再加上首府效應(yīng)，想要在烏魯木齊有一套房的群體會(huì)隨之增加。“今后烏魯木齊房?jī)r(jià)定會(huì)再漲，只是在工資水平、國(guó)家政策以及保障性住房多方面因素的影響下，緩慢、健康地增長(zhǎng)。”

　　在70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅榜上漲幅居高的西北三線城市，還有西寧、銀川、蘭州。2012年12月西寧房?jī)r(jià)均價(jià)約為5433元；2012年12月銀川房?jī)r(jià)均價(jià)約為5407元；2012年12月蘭州房?jī)r(jià)均價(jià)約為8066元。

　　2011年，西寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15841元；銀川市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19481元;蘭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15953元。

　　有人士認(rèn)為，通過(guò)比較發(fā)現(xiàn)烏魯木齊的房?jī)r(jià)漲幅情況與這三個(gè)城市相差不多，烏魯木齊房?jī)r(jià)漲幅算是正常。