摘要:專家預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，但房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)大漲。

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，新年伊始，中國(guó)大型房地產(chǎn)商就表現(xiàn)出了集體高亢前進(jìn)的姿態(tài)。在剛剛過去的短短半個(gè)月時(shí)間里，包括恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、碧桂園等在內(nèi)的多家開發(fā)巨頭相繼宣布了海外融資計(jì)劃。在此之前，一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)完成了在香港資本市場(chǎng)的登陸。

　　從幾家房地產(chǎn)企業(yè)公告的融資計(jì)劃來看，大部分資金都將被用于新增土地儲(chǔ)備。實(shí)際上，隨著去年多家開發(fā)商銷售情況的超額完成，對(duì)今年的市場(chǎng)，開發(fā)企業(yè)普遍沒有了悲觀的情緒。開發(fā)商已經(jīng)紛紛提高了在2013年度的銷售目標(biāo)。

　　有房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，銷售目標(biāo)是企業(yè)對(duì)市場(chǎng)判斷的反應(yīng)，在銷售目標(biāo)提升的同時(shí)，企業(yè)也會(huì)消化多少土地，再新增多少土地，這又反過來吹熱企業(yè)的拿地計(jì)劃。一二線城市的土地溢價(jià)率會(huì)有所上升。

　　在依然嚴(yán)厲的限購(gòu)令之下，房地產(chǎn)企業(yè)的樂觀情緒將會(huì)怎樣影響今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)？經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭就此發(fā)表評(píng)論。

　　國(guó)內(nèi)融資形勢(shì)緊張 房企被迫轉(zhuǎn)向海外和香港

　　去年這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片低迷，頻頻傳出房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈就要斷裂的消息。一年后的現(xiàn)在，情況完全來了個(gè)180度大轉(zhuǎn)彎，大型房地產(chǎn)企業(yè)充滿了活力，紛紛開始海外融資，融資額動(dòng)輒就是數(shù)億美元�，F(xiàn)在房地產(chǎn)回暖是不爭(zhēng)的事實(shí)，但這些大型房企為什么都要跑到海外，尤其是到香港去融資？

　　楊紅旭：對(duì)大企業(yè)來講，永遠(yuǎn)差錢，尤其是2012年從二季度開始他們的房屋比較好賣，他們急著要拿地?cái)U(kuò)張，所以說急著用錢。企業(yè)融資永遠(yuǎn)是一個(gè)話題，近幾年因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控持續(xù)進(jìn)行，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)的融資比較緊張，尤其是銀行貸款其實(shí)依然比較緊張，而且我們的資本市場(chǎng)基本上還是緊縮狀態(tài)。企業(yè)被迫要多元化融資，其中之一就是去境外尤其是香港進(jìn)行融資。

　　香港融資為什么這么多，我認(rèn)為有兩點(diǎn)：第一是香港融資比較便利，尤其是香港的股市和樓市今年以來情況是不錯(cuò)的，還有很多熱錢在香港駐扎，圍堵香港，所以他們資金流動(dòng)性比較寬裕，比較適合于通過他們的資本市場(chǎng)融資。第二，香港的利率是跟著美國(guó)走的，跟美元掛鉤，美國(guó)和香港現(xiàn)在都是低利率，在香港融資的利率要低于國(guó)內(nèi)。所以說第一那邊有錢，第二那邊的融資成本低，這促使大企業(yè)全來融資。

　　值得注意的是，在海外融資潮被掀起的同時(shí)，國(guó)內(nèi)的貸款也有所放松。難道資金又在流向房地產(chǎn)業(yè)嗎?

　　楊紅旭：國(guó)內(nèi)放松不明顯，因?yàn)閺?010年開始我們的房地產(chǎn)開發(fā)貸這塊是比較緊縮的。2012年下半年以來隨著樓市的回暖，商業(yè)銀行覺得房地產(chǎn)開發(fā)貸項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)并不大，所以放貸的積極性比2011年下半年和2012年上半年有所放寬松，但是貸款依然比較緊張。大致從環(huán)比來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增速一季度最低8%，二季度達(dá)到10%，三季度是11%，房地產(chǎn)開發(fā)貸的余額同比增幅在持續(xù)增長(zhǎng)攀升，但是依然處于歷史偏低水平。

　　如果不加強(qiáng)調(diào)控 2013年樓市將延續(xù)回暖勢(shì)頭

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2012年12月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格上漲和持平的占絕大多數(shù)。而一線城市像北京、廣州、深圳三市的環(huán)比漲幅已躥到了1%以上，就連房?jī)r(jià)下跌重災(zāi)區(qū)的溫州也已止跌。和這個(gè)情況相對(duì)應(yīng)的是，開發(fā)商們情緒高漲，紛紛提高了今年的銷售目標(biāo)。就目前的情況看，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)紅火下去是否已是必然?

　　楊紅旭：2013年如果沒有調(diào)控措施，那么這個(gè)市場(chǎng)回暖將會(huì)延續(xù)2012年的勢(shì)頭，價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步加速上漲，尤其是東部的一線和二線。如果說市場(chǎng)向好了，樓盤比較好銷售了，價(jià)格的折扣會(huì)變小甚至反而提價(jià)。企業(yè)開發(fā)商受這種市場(chǎng)情緒的影響，必然會(huì)轉(zhuǎn)向樂觀，就會(huì)融資去拿地，然后提高2013年的銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)等等。開發(fā)商這種良好的預(yù)期導(dǎo)致他們拿地的預(yù)期溢價(jià)率比較高甚至超過百分之百的溢價(jià)率，會(huì)助漲市場(chǎng)樂觀情緒，會(huì)推高房?jī)r(jià)。

　　有人說，無(wú)論是從數(shù)據(jù)，還是從開發(fā)商的舉動(dòng)來看，房?jī)r(jià)已經(jīng)看不到有下跌的可能了。有人甚至預(yù)言，如果沒有新的政策出臺(tái)，一線城市房?jī)r(jià)可能再度失控。今年的調(diào)控政策有沒有可能會(huì)出現(xiàn)變化?

　　楊紅旭：現(xiàn)在整體大勢(shì)是往上走的，但是趨于分化。一線和二線去庫(kù)存化比較順利，它們供求比較平衡，北京已經(jīng)供不應(yīng)求，價(jià)格必然是漲的。三線城市存貨量比較大，所以價(jià)格漲的幅度比較小，空間也并不是很大。假如我們政策保持平穩(wěn)，即便是強(qiáng)調(diào)既有政策，但是不加碼不升級(jí)，一線和部分二線房?jī)r(jià)肯定會(huì)加速上漲。因?yàn)榉績(jī)r(jià)是直接受供求關(guān)系影響，我們的需求不變但是我們的供應(yīng)越來越少。所以我認(rèn)為調(diào)控應(yīng)該是進(jìn)一步升級(jí)和加碼，否則一線城市房?jī)r(jià)肯定要失控的。

　　我認(rèn)為調(diào)控政策最好是有所差異，比如三線城市存貨量大，房?jī)r(jià)基本比較平穩(wěn)，調(diào)控還是可以聚焦于一線和少數(shù)的二線房?jī)r(jià)高漲的地區(qū)。第二，我覺得稅收可以增加，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)可能會(huì)遇到一些障礙，但是部分稅收像營(yíng)業(yè)稅、個(gè)調(diào)稅、增值稅、契稅都有適度上調(diào)的空間。第三，信貸可以進(jìn)一步收緊。限購(gòu)真的要從嚴(yán)執(zhí)行，地方政府必須要把限購(gòu)、限貸、限價(jià)執(zhí)行到底，否則一線城市房?jī)r(jià)很難控制。