摘要：2012年上海二手房市場全面復(fù)蘇，2012年上海一二手住宅的成交面積比值為0.62，相比2011年的0.69進(jìn)一步減小，與2007年的2.16相比大幅減小。

　　“二手市場在2012年的全面復(fù)蘇是多方面原因造成的。一方面，前些年成交的一手房，現(xiàn)已紛紛流入二手市場，住宅市場的成交重心正逐漸向二手住宅轉(zhuǎn)移。”德佑地產(chǎn)研究部主任陸騎麟表示。數(shù)據(jù)顯示，2012年上海一二手住宅的成交面積比值為0.62，相比2011年的0.69進(jìn)一步減小，與2007年的2.16相比大幅減小。

　　“另一方面，雖然經(jīng)過近兩年的調(diào)控，房價(jià)快速上漲的趨勢(shì)得到遏制，但同樣也未出現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì)，這樣的局面導(dǎo)致了購房者觀望心態(tài)減弱，入市積極性增加。”陸騎麟認(rèn)為。數(shù)據(jù)顯示，2012年上海二手住宅成交均價(jià)為17033元/平方米，相比2011年小幅上漲3.6%，這樣的漲幅與調(diào)控前10%甚至20%以上的漲幅相比差異懸殊。

　　而伴隨二手房市場的全面回暖，地產(chǎn)中介行業(yè)也完成了新一輪洗牌。“二手房方面成交量在2011年11月進(jìn)入“冷凍期”，當(dāng)時(shí)要想成交，購房者開口就是9折，到了2012年1月整個(gè)上海二手房成交量不足5000套，不少中介門店都存在關(guān)門歇業(yè)的現(xiàn)象。” 信義房屋分析師應(yīng)宇驥介紹。

　　相當(dāng)數(shù)量小型中介公司未能等到市場回暖的曙光便遭到淘汰，而行業(yè)的集中度也因此進(jìn)一步提高。據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，2011年上海有二手房成交記錄的中介公司有3200多家，而2012年已減少至2800多家。數(shù)據(jù)顯示，上海成交金額前十的大型中介在全市成交總額中的占比，從2011年的28.0%上升至了2012年的31.2%。

　　伴隨著去年12月的成交翹尾，2012年的上海二手房市場也交出一份奪目的成績單。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2012年上海市二手房總成交套數(shù)合計(jì)約20萬套，比上年提升42.3%，創(chuàng)下2010年以來的近三年新高；月均成交量為1.67萬套，近7年間僅次于2009年；成交價(jià)格較2011年有約4%-5%的漲幅。

　　有滬上中介稱，近期二手房掛牌量大幅減少，除了成交放量的因素，還有房東主動(dòng)撤牌的影響。徐曉林早報(bào)資料

　　該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的二手房成交量中，逾九成為住宅。

　　德佑地產(chǎn)區(qū)域總監(jiān)張劍東稱，2012年上海二手房成交量創(chuàng)下近7年的次高水平，主要是因?yàn)闆]有新的政策打壓，信貸政策到了年底仍較為寬松。

　　他預(yù)計(jì)，1月上海市二手住宅的成交量會(huì)在1.8萬套左右，“我對(duì)今年上半年市場還是比較看好的。想買、想換房的人還是很多，而且經(jīng)過這么長時(shí)間的調(diào)控，買賣雙方心態(tài)都比較成熟，對(duì)成交量、價(jià)格已有一定認(rèn)知。”

　　“品牌中介大多完成年度任務(wù)”

　　“調(diào)控兩年多，房價(jià)并沒有下降，很多買家憋不住了。”漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡如是描述2012年二手房市場的翹尾。

　　據(jù)他介紹，2012年二手房市場先是剛需拉動(dòng)，到了6、7月份改善型加入，11、12月份出現(xiàn)新的拉高，“這和全年沒有太大政策打壓、信貸政策寬松、觀望氣氛越來越淡有關(guān)。”

　　這點(diǎn)在去年12月表現(xiàn)得尤為明顯。

　　綜合21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)和漢宇地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，去年12月，上海市二手房成交套數(shù)約為2.47萬套，環(huán)比（比上月）提升17.5%。其中，二手住宅合計(jì)成交了2.41萬套，環(huán)比提升20.4%；網(wǎng)簽均價(jià)為17849元/平方米，環(huán)比上漲5.83%。

　　據(jù)張劍東觀察，2012年上海中心區(qū)域的二手房成交量增長并不多，中外環(huán)區(qū)域的成交量增幅較大。隨著這些區(qū)域一手房交付量的不斷增多，二手房掛牌量、成交量攀升也是正�，F(xiàn)象。

　　二手房成交量的攀升，直接推高了滬上品牌中介的業(yè)績。

　　據(jù)張劍東介紹，德佑地產(chǎn)去年初制定的2012年業(yè)績目標(biāo)是3.38億元，到了下半年調(diào)整為4億元，而去年全年完成的業(yè)績?yōu)?.1億元。據(jù)他了解，“其他品牌中介大多也圓滿完成了年度任務(wù)。”

　　“賣家跳價(jià)和撤牌現(xiàn)象已比較多見”

　　伴隨著去年底二手房市場回暖而來的，是部分賣家的跳價(jià)和撤牌現(xiàn)象增多。

　　張劍東介紹，去年12月以來，買家入市主動(dòng)性提高，賣家跳價(jià)或惜售的情況也比較多見，“一般中外環(huán)的剛需房源跳價(jià)幅度在5%-10%，市區(qū)內(nèi)總價(jià)在1000萬元以內(nèi)的改善型、中高端房源跳價(jià)幅度在3%-5%，而總價(jià)在1000萬元以上的豪宅跳價(jià)現(xiàn)象較少，原因主要是限購以及購房者被一手樓盤分流。”

　　截至昨日，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，上海市二手房掛牌量為14.4萬套，較去年高峰時(shí)逾17萬套的掛牌量大為縮水。

　　有中介稱，掛牌量大幅減少，除了成交放量的因素，還有就是房東的主動(dòng)撤牌。

　　之所以跳價(jià)、撤牌現(xiàn)象頻現(xiàn)，張劍東解釋，隨著前期的成交放量，目前性價(jià)比高的房源相對(duì)較少，房東要么跳價(jià)，要么惜售，“因?yàn)楝F(xiàn)在交易，房東很難在春節(jié)前拿到全款。因此他們或者選擇春節(jié)后再賣，或者干脆漲價(jià)。”

　　部分買家也有意將出手時(shí)間推遲到春節(jié)后。

　　合富置業(yè)副總經(jīng)理沈彥說，由于前期房源消化較大，新客戶選擇余地變小，一些客戶想等春節(jié)后再出手。

　　交易雙方的心態(tài)轉(zhuǎn)變，很可能影響到1月的二手房成交量。

　　沈彥稱，1月天氣寒冷，臨近春節(jié)，二手房成交量可能會(huì)放緩，但目前在一些區(qū)域的市場情況仍然很火爆。沈彥認(rèn)為，1月以后二手房價(jià)格會(huì)有所上揚(yáng)，但不會(huì)漲太多，“成交量會(huì)保持高位，月度保持在2萬套還是不成問題的。”

　　“不像去年12月那么火”

　　對(duì)于1月二手房市場的走勢(shì)，受訪中介的判斷各異。

　　張劍東介紹，1月至今，雖然帶看量和去年12月差不多，但因?yàn)樵�旦放假、下雨下雪，二手房市場并不像去�?2月那么火爆，但“總體表現(xiàn)還不錯(cuò)”。

　　他特別提到，目前影響二手房成交量和成交速度的主要因素，是二套房的認(rèn)定上仍存在模糊因素，導(dǎo)致某些交易未能辦理房地產(chǎn)登記;此外，有些交易中，買賣雙方做低價(jià)格導(dǎo)致未被交易中心承認(rèn)。

　　施宏叡更為樂觀。

　　他認(rèn)為，2012年12月一二手市場購買力都非常強(qiáng)勁，說明一部分購房者在提前入市，不一定會(huì)等到春節(jié)后的3月。因此，1月二手房市場也很可能迎來開門紅。從目前的情況看，成交量可能不會(huì)有去年12月那么高，但總體也會(huì)保持在高位，價(jià)格將穩(wěn)中有漲。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　張劍東的判斷是，1月開始，上海二手房價(jià)格將穩(wěn)步上揚(yáng)。

　　“其間也會(huì)有停頓、調(diào)整，買賣雙方會(huì)有博弈。經(jīng)過一段時(shí)間的價(jià)格上漲，買家停手，成交量下滑，價(jià)格回落、趨穩(wěn)；再過一段時(shí)間，成交量再次上升，價(jià)格再次上揚(yáng)。”張劍東斷言，隨著越來越多的一手房交付，二手房的掛牌量會(huì)隨之增大，成交量越來越大是趨勢(shì)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔則更為謹(jǐn)慎。

　　他認(rèn)為，在限購背景下，2012年末樓市的集中成交，一定程度上有透支2013年需求的嫌疑。未來一旦價(jià)格上漲提速，或高性價(jià)比房源的稀缺現(xiàn)象加劇，都可能導(dǎo)致成交量難以維持在去年底的高位。