摘要：隨著2012年中國(guó)樓市平穩(wěn)微漲中結(jié)束，然而龍頭房企的實(shí)力在去年的樓市暖風(fēng)中“水漲船高”，卻不時(shí)有中小企業(yè)資金緊張甚至破產(chǎn)的消息傳來(lái)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院近期發(fā)布的一份研究報(bào)告顯示，萬(wàn)科、保利、綠地等53家企業(yè)2012年銷(xiāo)售額突破百億元人民幣；而2011年破百億的企業(yè)僅37家。其中，年銷(xiāo)售額超千億的房企由2011年的1家增加至2012年的3家。三甲之外的中海、萬(wàn)達(dá)、恒大等3家企業(yè)銷(xiāo)售額也均突破900億元，距離千億僅一步之遙。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)等專家表示，內(nèi)地房企前50強(qiáng)銷(xiāo)售均過(guò)百億元意味著一二線城市房地產(chǎn)行業(yè)的門(mén)檻及集中度與10年前相比大為提升。而從資源、政策、貸款獲取等因素來(lái)看，目前的有利條件均向大型房企方傾斜，中小房企的生存空間受到擠壓。

　　中指院報(bào)告指出，2012年全年銷(xiāo)售額在1000億以上的房企平均增長(zhǎng)速度為29.8%；而銷(xiāo)售額處于100-200億之間的企業(yè)平均增長(zhǎng)速度則明顯低于前者，為20.5%。龍頭企業(yè)在資源整合、經(jīng)營(yíng)管理等方面的優(yōu)勢(shì)更為明顯。

　　一方面龍頭房企的實(shí)力在去年的樓市暖風(fēng)中“水漲船高”，而另一方面卻不時(shí)有中小企業(yè)資金緊張甚至破產(chǎn)的消息傳來(lái)。

　　2012年，杭州金星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和廣東順德的廣德業(yè)房地產(chǎn)有限公司先后宣告破產(chǎn)。隨后，媒體曝光，杭州錦繡天地房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，部分業(yè)主無(wú)法收房。榮安地產(chǎn)、盛高置地等中小房企亦傳出拋售旗下資產(chǎn)謀自救的消息。

　　國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾去年年中稱，2012年中國(guó)樓市兩極分化明顯，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者出局。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)與蘭德咨詢?nèi)ツ昴┞?lián)合發(fā)布的一份報(bào)告判斷，分化結(jié)果是，到2015年至少會(huì)有30%的房企被淘汰出局，其中中小房企將占大多數(shù)。

　　分析此中原因，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，從2010年開(kāi)始的新一輪調(diào)控政策加劇了房企實(shí)力的分化和行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勝劣汰。在本輪“史上最嚴(yán)”政策的影響下，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了近一年的“寒冬”。“一旦市場(chǎng)陷入低迷，大房企通過(guò)全國(guó)性布局、多種產(chǎn)品組合等方式對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的能力就凸顯出來(lái)”，陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。

　　此外，相較中小企業(yè)，大房企在經(jīng)營(yíng)管理、融資渠道等方面亦有相當(dāng)優(yōu)勢(shì)。陳國(guó)強(qiáng)指出，這也使其產(chǎn)品在進(jìn)入消費(fèi)者視野時(shí)具備更高的利潤(rùn)空間。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉分析，拿地是房企經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，但目前土地市場(chǎng)上招拍掛(招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌)的出讓方式一定程度上加劇了競(jìng)爭(zhēng)，推高地價(jià)，也成為房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)弱分化的原因之一。“動(dòng)輒幾十億的地價(jià)只能讓一些實(shí)力不夠的中小房企望而興嘆。”

　　兩位專家均表示，從中長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)樓市集中度漸升的趨勢(shì)仍將持續(xù)。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，幾乎每個(gè)行業(yè)都會(huì)出現(xiàn)集中度提高的情況，企業(yè)通過(guò)資源重組和并購(gòu)等向成熟市場(chǎng)的方向發(fā)展。

　　但劉洪玉指出，如果某些地區(qū)集中度過(guò)快增高，則有形成壟斷的隱憂，或致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足，價(jià)格難控等問(wèn)題。他提醒，如果房企數(shù)量銳減，或只有零星幾個(gè)企業(yè)控制當(dāng)?shù)卣�體房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，則需要警惕壟斷。

　　值得注意的是，市場(chǎng)分化和強(qiáng)者愈強(qiáng)并不意味著大型房企就能高枕無(wú)憂。陳國(guó)強(qiáng)直言，在愈發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，大房企如果出現(xiàn)決策錯(cuò)誤或跟不上市場(chǎng)轉(zhuǎn)型速度，也不排除一夜間“大廈傾覆”的可能。