摘要：北京市市房協(xié)表示，預(yù)計(jì)年內(nèi)商品住宅新增供應(yīng)達(dá)10萬到12萬套，高于去年商品住宅。

　　去年全年，北京市商品住房共簽約23萬套，其中五環(huán)外成交量占了86.5%，140平方米以下戶型成交量占80.1%。

　　去年北京新建商品住房成交均價2.07萬元/平方米，比2011年下降7.6%；二手房成交均價1.87萬元/平方米，同比上漲5.1%。

　　去年10月下旬以來，市場出現(xiàn)翹尾行情，價格比2012年年初有一定程度的上漲，翹尾行情是建立在前期大幅降價或低價入市的基礎(chǔ)上。

　　目前全市已實(shí)現(xiàn)開工尚未上市的商品住房項(xiàng)目大約1200萬平方米，預(yù)計(jì)能形成新增供應(yīng)10萬-12萬套，要明顯高于去年8.9萬套，商品住房總體供應(yīng)沒有問題。

　　昨天下午，北京市房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布2012年樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。2012年全年北京商品住房共簽約23萬套，同比上漲36.9%；新建商品住房成交均價2.07萬元/平方米，比2011年下降7.6%。市房協(xié)秘書長陳志表示，2012年全年北京商品住宅成交量增價穩(wěn)，2013年市場總體仍呈現(xiàn)以穩(wěn)為主的基調(diào)。

　　去年新建商品房均價2.07萬

　　根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2012年全年，北京市商品住房共簽約23萬套，同比增長36.9%，其中新建商品住房和二手住房分別為9.4萬套和13.6萬套，二手住房成交量相當(dāng)于新房的1.4倍。

　　全年北京新建商品住房成交均價2.07萬元/平方米，比2011年下降7.6%；二手房成交均價1.87萬元/平方米，同比上漲5.1%。北京市相關(guān)房屋中介的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：四環(huán)內(nèi)成交均價3.9萬/平方米，四環(huán)到五環(huán)之間成交均價3.3萬/平方米，五環(huán)到六環(huán)之間成交均價2萬/平方米。

　　2012年23萬戶購房家庭基本上都是自住性需求，投機(jī)投資性需求基本上被擠出。

　　去年成交住宅五環(huán)外占86.5%

　　北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示，全年居民首次購房比重穩(wěn)定在九成左右，第二次購房也都是改善型需求，由于嚴(yán)格的限購政策，不僅有效地將投機(jī)投資性購房擋在門外，而且很多改善性需求，是通過出售已有的住房獲得購房資格，如賣舊買新、賣舊買舊等方式。

　　從結(jié)構(gòu)來看，2012年住房市場呈兩個“二八開”：五環(huán)外成交量占86.5%，成交均價為1.76萬元，同比下降2.1%；140平方米以下戶型成交量占80.1%，成交均價為1.73萬元，同比下降3.2%。

　　這表明市場上供應(yīng)的大部分房源是適合剛性需求的普通住房，這些房源主要分布在五環(huán)外，這些區(qū)域住房供地充足并以普通住房為主，房價穩(wěn)中有降，并且近幾年軌道交通快速發(fā)展，市政條件不斷改善，有效滿足了首次置業(yè)型的剛性自住需求。

　　多重利好去年末樓市翹尾

　　從交易數(shù)據(jù)看，去年10月下旬以來，市場出現(xiàn)翹尾行情，購房人也真實(shí)地感受到有些位置好定價又相對合理的項(xiàng)目開始熱銷了，并且價格比2012年年初有一定程度的上漲。陳志認(rèn)為，翹尾行情是建立在前期大幅降價或低價入市的基礎(chǔ)上。

　　2012年初，市場觀望情緒濃厚，一季度的成交量甚至創(chuàng)近十年來的低位水平，企業(yè)以價換量，許多項(xiàng)目的價格比調(diào)控前或周邊在售項(xiàng)目低30%以上。2012年二季度以后，積壓的剛需開始釋放，同時隨著宏觀貨幣政策的適度寬松，某些區(qū)域房價開始觸底回升。

　　陳志認(rèn)為，市場翹尾是多重利好因素的集中體現(xiàn)。主要是市場外部因素影響下，預(yù)期有所改變，“一是居民對未來收入增長的信心增強(qiáng)了，二是預(yù)計(jì)明年信貸政策會有所松動，三是認(rèn)為城鎮(zhèn)化會進(jìn)一步推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，四是認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策基本穩(wěn)定了，不會繼續(xù)再出新政了。”

　　2013年北京房價穩(wěn)字當(dāng)頭

　　年末翹尾的上升行情具有階段性，且幅度也是有限的。“這是因?yàn)�，推動翹尾行情的利好因素是影響到預(yù)期層面，在年末的時候有一定的透支，短期內(nèi)影響較大，但隨著時間的推移影響力也就逐步弱化了。”陳志認(rèn)為，2013年市場供應(yīng)比較充足，2013年北京商品住房市場仍以穩(wěn)字當(dāng)頭。

　　“根據(jù)我們對市場上在途項(xiàng)目的跟蹤監(jiān)測，目前全市已實(shí)現(xiàn)開工尚未上市的商品住房項(xiàng)目大約1200萬平方米，因此預(yù)計(jì)能形成新增供應(yīng)10萬-12萬套，要明顯高于2012年的8.9萬套，再加上二手住房的盤子在不斷擴(kuò)大，也會一定程度增加二手房源的供應(yīng)，因此商品住房的總體供應(yīng)是沒有問題的。”