摘要：2012年樓市持續(xù)走低，年底逐漸回暖，2013年房價是否會回升上漲?樓市調(diào)控將步入何方?

　　銷量高攀房價會否跟進

　　回首過去的一年，樓市銷量雖時有震蕩，但全年都比較平穩(wěn)。去年2月是傳統(tǒng)的淡季，七八月淡季也不淡，銷量攀上一個制高點，而“金九銀十”延續(xù)了這種高位態(tài)勢，到了年底的最后兩月，又出現(xiàn)了一波明顯的翹尾行情。

　　這種逐步上升的市場曲線在武漢體現(xiàn)得淋漓盡致。由于剛性需求的大量涌入，武漢樓市從去年3月開始就逐漸回暖，持續(xù)至7月，當月銷量已創(chuàng)26個月新高，到了10月，前10個月成交量已超過2011年全年。去年全年總成交已超過13萬套，創(chuàng)最高歷史紀錄。

　　與此同時，房價總體上比較淡定，其間個別地方雖有小幅溫和的上漲，漲幅也并不高。特別是開發(fā)商持續(xù)的“打折促銷”策略，讓房價始終處于相對平穩(wěn)軌道。

　　“最近，部分地方似乎出現(xiàn)了一些回暖跡象，但市場并不存在價格大幅反彈的基礎(chǔ)。”李國政認為，由于調(diào)控力度不減、商品房銷量居高不下等原因，供需雙方難以達成一致的樂觀預(yù)期，房價難現(xiàn)大漲的動力。

　　不過，也有人表示了不同的看法。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，房地產(chǎn)企業(yè)差錢的困難正在好轉(zhuǎn)，庫存量也持續(xù)減少，而新開工面積卻在負增長，意味著房屋供應(yīng)量偏緊，市場需求量仍很巨大，價格自然往上走。

　　另一方面，隨著經(jīng)濟形勢的逐步好轉(zhuǎn)、城市化進程的不斷推進，新增住房需求和改善性需求也會持續(xù)增加，銷售或?qū)⒗^續(xù)當前的“火熱”，并帶動房價回升上漲。

　　土地市場會否進入“暖冬”

　　先冷后熱，是去年土地市場的真實寫照。上半年，土地拍賣量跌至谷底，成交量較2011年同期下降三成以上，流拍、延期成為土地市場的普遍現(xiàn)象。但第四季度起，形勢悄然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。伴隨新房銷售的逐漸回暖，開發(fā)商資金壓力有所緩解，拿地熱情明顯增加，推動土地成交量步步回升。從去年11月開始，各地“地王”大戲輪番上演，土地市場看似也進入了“暖冬”。統(tǒng)計顯示，在剛剛過去的一個月，北京、上海、廣州、深圳等城市均有“地王”涌現(xiàn)。

　　“目前，開發(fā)商拿地熱情與三年前的狂熱相比，已理智了很多，整體拿地價格并不高，底價成交仍是土地市場主調(diào)。”李國政直言，“地王”項目大多由實力雄厚的大企業(yè)取得，而一些小房企資金鏈仍然緊張，面臨著庫存壓力和成本困境，甚至只能賣地求生存。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認為，近期土地市場集中成交的重要原因是房企資金壓力的緩解，預(yù)計隨著商品住宅成交量持續(xù)上升，土地市場也將加快復(fù)蘇，特別是土地價格并未大漲的情況下，開發(fā)商對后市預(yù)期也比較樂觀，拿地熱情仍將高燒。

　　樓市調(diào)控步入何方

　　住建部近日明確表示，今年將堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，繼續(xù)實行限購措施，堅決抑制投機、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，繼續(xù)嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施。

　　許多市場人士表示，住建部這一表態(tài)，很明顯是給當前部分城市房地產(chǎn)市場重新出現(xiàn)的“過熱”苗頭潑了一盆冷水。

　　但是，2013年樓市仍將面臨一定程度的政策壓力，新型城鎮(zhèn)化思路的提出以及保障房建設(shè)繼續(xù)加碼等因素將給房地產(chǎn)業(yè)帶來一定利好，房地產(chǎn)調(diào)控政策將根據(jù)經(jīng)濟環(huán)境進行適當?shù)奈⒄{(diào)，以促進發(fā)展，保障民生。

　　“不過，城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)有其自身的發(fā)展規(guī)律和發(fā)展階段，未來不可能再現(xiàn)過去那樣的暴利，而是轉(zhuǎn)入利潤均衡、以質(zhì)取勝的時代。”中南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東說。

　　相對城鎮(zhèn)化，更引人關(guān)注的是房產(chǎn)稅最終能否落地。張東表示，房產(chǎn)稅逐步擴大試點的時機已成熟，但什么時候推出還要看各方的利益權(quán)衡。“房產(chǎn)稅最重要的作用，不在于降房價，而在于增加投機成本和投資成本，打擊炒房，保護和引導(dǎo)普通商品房的消費，確保老百姓的住房權(quán)。”