摘要：2012年全國樓市在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下一直處于保暖狀態(tài)，然而11月初卻經(jīng)歷了罕見的“翹尾”姿態(tài)，實(shí)現(xiàn)由冷到熱的逆轉(zhuǎn)。讓我們一起回顧2012全國樓市走過的風(fēng)風(fēng)雨雨，一起展望2013年樓市走向。

　　0352房網(wǎng)訊：2012已經(jīng)在一片“誠惶誠恐”的末日聲中塵埃落定，迎來了2013年的美好憧憬，全國的樓市也經(jīng)歷了好一個(gè)峰回路轉(zhuǎn)，自從鄂爾多斯事件后，全國樓市逐步走向嚴(yán)冬，年初的慘淡經(jīng)營，政府樓市宏觀政策的嚴(yán)格調(diào)控，傳統(tǒng)“金九銀十”也隨之化為泡影，然而誰都沒有料想樓市也會(huì)來一個(gè)神龍擺尾，臨近年底的全國樓市一改以前的頹勢，購房者由觀望到恐慌性入市，地方政府由冷淡到狂熱賣地，最后量價(jià)齊升、地王頻現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了樓市的偉大逆轉(zhuǎn)。讓小編帶您一起回顧樓市2012這個(gè)多事之秋。

　　市場從以價(jià)換量到一房難求

　　據(jù)了解，廣東省房協(xié)理事趙卓文總結(jié)年末樓市出現(xiàn)“三高”態(tài)勢：成交量連創(chuàng)新高、樓價(jià)持續(xù)上升、土地成交創(chuàng)新高。以廣州為例，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月一手樓成交量超70萬平方米。北、上、廣、深等一線城市，樓市成交量均已創(chuàng)出了本輪調(diào)控以來的新高。

　　在嚴(yán)厲的樓市宏觀調(diào)控背景下，2012年樓市可謂開局慘淡。元旦、春節(jié)等假期沖淡成交，直至3月開發(fā)商采取以價(jià)換量，全國樓市才逐漸擺脫跌入冰點(diǎn)的狀況。在隨后的傳統(tǒng)淡季7、8月份，開發(fā)商繼續(xù)加大促銷力度，加上信貸政策放松，促使買家入市，樓市“保暖”得以延續(xù)。

　　盡管受到?jīng)Q策層多次表態(tài)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，以及房價(jià)止跌回漲等因素影響，傳統(tǒng)旺季“金九銀十”未能如期而至。但進(jìn)入11月份，由于多家房企10月銷售業(yè)績創(chuàng)新高，不少開發(fā)商已完成全年銷售目標(biāo)，推盤動(dòng)力不足，甚至導(dǎo)致部分地區(qū)甚至出現(xiàn)“一房難求”的局面。

　　然而，樓市“暖冬”來臨，房價(jià)持續(xù)上漲，讓不少購房者無法“淡定”，紛紛積極入市。根據(jù)對北京等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2012年11月十大城市住宅均價(jià)為15686元/平方米，環(huán)比上月上漲0.39%。

　　房企從資金緊張到惜售囤地

　　今年初，在萬億庫存的重壓下，房企負(fù)債率高企和資金鏈繃緊的窘境猶在眼前。截至今年3月22日，已披露年報(bào)的37家上市房企的負(fù)債水平明顯上漲，總負(fù)債額度達(dá)到了5216億元，比去年上漲了37.8%。今年4月，杭州市西城時(shí)代家園開發(fā)商金星房產(chǎn)正式向法院提交申請破產(chǎn)，被視為“本輪樓市調(diào)控房企破產(chǎn)第一案”。

　　不過，從10月開始，萬科、華潤、招商、中海等10多家大型房企陸續(xù)提前完成2012年年度銷售計(jì)劃。“達(dá)標(biāo)”之后的房企紛紛積極拿地“補(bǔ)倉”，導(dǎo)致在歲末之際出現(xiàn)了新一輪“搶地潮”，各地頻現(xiàn)“地王”：11月27日，北京、上海土地市場同日出現(xiàn)“地王”，樓面價(jià)均超過3萬元/平方米；11月28日，深圳新的總價(jià)“地王”誕生；11月30日，南京一舉摘得全國總價(jià)“地王”；12月26日，上海海門路某地塊以近57億元成交，刷新了今年全國總價(jià)地王。

　　政策方面地方不斷試探底線

　　事實(shí)上，今年也是中國樓市調(diào)控以來“拉鋸戰(zhàn)”最激烈的一年。

　　延續(xù)2011年的調(diào)控態(tài)度，“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”為2012年的樓市調(diào)控定下基調(diào)。統(tǒng)計(jì)顯示，一年之間，中央強(qiáng)調(diào)調(diào)控不動(dòng)搖60次;4次提及“決不讓房價(jià)反彈”;房價(jià)合理回歸被提到156次;2次提及問責(zé)。

　　樓市在“寒冬”中艱難前行，有挨不過冬天的地方開始試探調(diào)控底線。蕪湖、上海、石家莊、南京等數(shù)十個(gè)城市在上半年陸續(xù)出臺(tái)放松限購條件、分期支付土地出讓金、提高公積金貸款額度等微調(diào)政策。不過，多數(shù)微調(diào)在出臺(tái)幾天內(nèi)便夭折。

　　在樓市調(diào)控近一年來，全國已經(jīng)有將近40個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)微調(diào)政策。而在每一輪的成交回暖中，都是先有調(diào)控放松信號(hào)放出，最終卻都以辟謠結(jié)束。一輪輪的試探與博弈始終貫穿在2012年的樓市中。

　　樓市遠(yuǎn)未迎來春天

　　明年樓市走勢如何?一向?qū)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/newfangchan/zhengce/" class="p_wordlink" target="_blank">樓市政策有預(yù)見的劉曉光卻總結(jié)道：“調(diào)控將成為一種常態(tài)。今年樓市還遠(yuǎn)沒有迎來春天，最多算是冬天里的春天。而明年房價(jià)如果出現(xiàn)大漲，市場則可能變成春天里的冬天。”

　　而“地產(chǎn)大炮”任志強(qiáng)對房價(jià)上漲的判斷就樂觀得多，更預(yù)言2013年3月房價(jià)暴漲。不過，也有經(jīng)濟(jì)學(xué)者為此約戰(zhàn)賭房價(jià)下跌。

　　“如果政策不加碼，明年廣州樓價(jià)將輕松突破均價(jià)1.5萬元/平方米，向‘2萬元時(shí)代’前進(jìn)。”在趙卓文看來，一年漲20%，不是困難的事情。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，2013年繼續(xù)執(zhí)行限購政策而抑制投資性需求，但是，相比前兩年調(diào)控政策的基調(diào)，政策層面“遏制房價(jià)過快上漲、促使房價(jià)合理回歸”的基調(diào)已不再突出。