摘要：上海樓市年底翹尾，二手房暖冬行情仍在繼續(xù)，商品住宅成交有望創(chuàng)今年新高。

　　0352房網(wǎng)訊：新房成交走熱的同時(shí)，申城二手房成交的火爆程度也毫不遜色。從上海多家大型中介機(jī)構(gòu)了解到，進(jìn)入12月以來門店掛牌量、來客量、成交量都有增無減，成交價(jià)格也隨之小幅上升，市場(chǎng)在年底呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。

　　2012年新建商品住宅市場(chǎng)的走勢(shì)可以用“神龍見尾不見首”來形容，在經(jīng)歷年初平淡的開局后，越到年底，“龍尾”翹得越高，12月月末更是可能創(chuàng)出今年的成交新高。來自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月前23天全市新建商品住宅成交80萬平方米，較11月同期提升13.6%，同比則提升104.6%;其中，上周(12.17-12.23)成交2548套、30.2萬平方米，環(huán)比分別提升25%、27%。樓市單周成交面積突破30萬平米，為年內(nèi)次高。項(xiàng)目方面，上周獲取預(yù)售入市的項(xiàng)目中改善型樓盤有所增加，在2季度末改善型需求入市積極性提升以來，樓市供應(yīng)中高端產(chǎn)品的占比較年初就有持續(xù)提升之勢(shì);而目前樓市翹尾行情中改善型需求助推作用更是明顯，對(duì)應(yīng)的各類項(xiàng)目仍將抓緊機(jī)遇陸續(xù)推出。“項(xiàng)目整體有優(yōu)勢(shì)的話，再加上價(jià)格合適，現(xiàn)在成交量基本上都會(huì)快速上升。 ”一名房企營銷負(fù)責(zé)人分析道。他預(yù)測(cè)，年底的樓市翹尾跡象將會(huì)非常明顯，而這種熱銷的場(chǎng)景如果有供應(yīng)量的支撐，將會(huì)蔓延開來。

　　截至23日，12月的商品住宅成交面積已經(jīng)達(dá)到80萬平方米，由于目前開發(fā)商年底沖刺業(yè)績(jī)的欲望不減，加上年末土地市場(chǎng)火爆，造成明年土地價(jià)格上漲預(yù)期大增，部分開發(fā)商也需要為明年購地儲(chǔ)備資金，必然會(huì)在今年最后一周加大營銷力度。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，全月成交量很有希望突破百萬平方米大關(guān)，甚至很可能會(huì)超越6月102萬平方米的成交水平，12月商品住宅成交創(chuàng)今年新高幾成定局。隨著樓市淡季不淡，地王頻現(xiàn)，市場(chǎng)各種流言不斷助推樓市預(yù)期，近期位于一浦東的樓盤開盤三小時(shí)便售出了400余套，出現(xiàn)了所謂“日光盤”的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士更是將市場(chǎng)暖冬需求的集中釋放解讀為“恐慌性購房”。對(duì)此21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，樓市在年末出現(xiàn)連續(xù)的翹尾行情，顯然已進(jìn)一步確立了市場(chǎng)復(fù)蘇的勢(shì)頭。而與年初相比，不少購房者的心態(tài)也確實(shí)出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，但根據(jù)目前市場(chǎng)面判斷，仍無須受市場(chǎng)傳言慫恿而選擇“恐慌”入市。

　　與新房類似，12月，二手門店無論是掛牌量、來客量、成交量皆有增無減，“暖冬”仍在繼續(xù)，置換需求表現(xiàn)搶眼，中心城區(qū)成為置換購房者的首選地，中高端物業(yè)為首選房源，去化率快;以剛需自住客為主的次外圍板塊近期成交量平價(jià)穩(wěn)。首先是新興城區(qū)領(lǐng)漲全市。市區(qū)漲幅最高的徐匯區(qū)成交主要集中在徐家匯、上海體育館附近，改善客居多，大戶型占比較大，拉動(dòng)區(qū)域均價(jià)上揚(yáng)，部分漲幅達(dá)到一成左右。據(jù)上海中原萬體館分行陳雪峰經(jīng)理介紹，12月以來，二手住宅掛牌量環(huán)比上月上漲兩成，掛牌價(jià)穩(wěn)中有升，議價(jià)空間繼續(xù)收窄。上門客相比上月增加一成左右，一般，本板塊房源總價(jià)在500萬左右，屬于價(jià)格較高的區(qū)域，但只要是樓層較好，價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)相差不多的房源，幾乎一經(jīng)掛牌，隨即消化完畢。優(yōu)質(zhì)房源供不應(yīng)求成為房?jī)r(jià)上漲的原因之一。

　　在政策明朗趨勢(shì)下，觀望客中相當(dāng)一部分改變預(yù)期，選擇在年末行情穩(wěn)定前入市，這也是中心城區(qū)成交量上升的原因之一。在市中心一手房推盤不多的情況下，同板塊內(nèi)環(huán)境、教育等資源共享的二手房，開始吸引大量改善型買家入市，并成為市中心成交主力。上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，年底置換客領(lǐng)跑，二手市場(chǎng)量?jī)r(jià)回升。預(yù)計(jì)二手房交易活躍且價(jià)格看漲的行情會(huì)得到慣性延續(xù)。

　　從目前二手房買賣簽約情況來看，保守估計(jì)這個(gè)月全市二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)10%，達(dá)到2.2萬-2.3萬套，至少可以和今年7月的年內(nèi)最高點(diǎn)持平。“這主要是兩方面原因造成的，其一是市場(chǎng)因素，購房者擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈，急于在政策‘窗口期’入市;其二則是中介門店要沖業(yè)績(jī)，買賣交易節(jié)奏也有所加快。”二手房市場(chǎng)暖冬行情似乎已成定局。