回顧2012年，房地產(chǎn)行業(yè)就像是經(jīng)歷了一次“世界末日”，樓市政策在政府的調(diào)控下，從嚴(yán)格限購到各地的政策微調(diào);從金九銀十成交慘淡到十月后的回暖;從中央的嚴(yán)格供地到地方財(cái)政吃緊等等。房地產(chǎn)在這一年里經(jīng)理了風(fēng)風(fēng)雨雨，但是這幢“大樓”已然巍然屹立，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)里做出了他們的成績，在這里帶大家回顧一下這一年房地產(chǎn)的歷程。

　　試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房

　　今年2月21日，國土部召開發(fā)布會(huì)，公布2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況。國土部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞表示，今年國土部將聯(lián)合相關(guān)部門，選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問題相對(duì)突出的城市，開展“小產(chǎn)權(quán)房”的試點(diǎn)清理，試點(diǎn)城市名單和試點(diǎn)方案目前正在研究中。

　　試點(diǎn)城市清理工作啟動(dòng)后，穩(wěn)妥有序的工作進(jìn)行著，為啟動(dòng)全面清理“小產(chǎn)權(quán)房”工作做好政策和制度的儲(chǔ)備。而按照國家的要求，，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。“‘小產(chǎn)權(quán)房’是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體組織以外的成員銷售的商品住宅。目前國家要求對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)發(fā)證，但對(duì)‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地不允許確權(quán)發(fā)證。”

　　遏制二手房“陰陽合同”

　　今年3月30日上午，國家稅務(wù)總局局長肖捷在接受采訪時(shí)表示，為遏制二手房交易通過“陰陽合同”逃避稅收的現(xiàn)象，國稅總局將聯(lián)合有關(guān)部門應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)，對(duì)二手房的交易申報(bào)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，通過評(píng)估適度調(diào)增二手房的計(jì)稅價(jià)格。

　　近年來，一些人在二手房交易時(shí)，所申報(bào)納稅的交易價(jià)格，往往大幅度地低于市場價(jià)格。經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這種現(xiàn)象的產(chǎn)生，主要是交易雙方為逃避稅收，在按真實(shí)的價(jià)格簽訂交易合同的同時(shí)，還簽訂了一個(gè)低于實(shí)際交易價(jià)格的假合同，作為申報(bào)納稅的依據(jù)，這就是社會(huì)上所說的“陰陽合同”。這種做法不僅破壞了市場秩序，也造成了國家稅款的流失。對(duì)此，政府部門對(duì)這項(xiàng)工作做出了一些部署，其中一項(xiàng)重要內(nèi)容就是應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)，對(duì)二手房的交易申報(bào)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。主要做法是：稅務(wù)部門在進(jìn)行實(shí)地調(diào)查勘驗(yàn)、參照房地產(chǎn)市場交易信息的基礎(chǔ)上，根據(jù)二手房所處的區(qū)域位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、周邊配套以及市場交易均價(jià)等因素確定計(jì)稅的基準(zhǔn)價(jià)格，對(duì)申報(bào)的價(jià)格明顯偏低而且沒有正當(dāng)理由的，要依據(jù)一定的方法確定二手房評(píng)估值，核定計(jì)稅價(jià)格。

　　明確保障房信息公開內(nèi)容

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人6月1日表示，各地要進(jìn)一步完善工作機(jī)制、暢通信息渠道，采取有效措施扎實(shí)推進(jìn)住房保障信息公開工作。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求公開的住房保障信息內(nèi)容分別是保障性安居工程建設(shè)信息，包括年度建設(shè)計(jì)劃任務(wù)量、年度建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目清單、年度建設(shè)計(jì)劃任務(wù)量完成進(jìn)度、已開工項(xiàng)目基本信息和已竣工項(xiàng)目基本信息;分配政策信息包括政策法規(guī)和住房保障辦事指南;分配對(duì)象信息，包括已申請(qǐng)登記保障對(duì)象名冊(cè)和保障性住房批次分配對(duì)象信息;分配房源信息，包括保障性住房待分配房源情況和保障性住房批次分配房源信息;分配程序信息;分配過程信息;分配結(jié)果信息和退出情況信息。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部還對(duì)各項(xiàng)要求公開的住房保障信息規(guī)定了相應(yīng)時(shí)限。#p#副標(biāo)題#e#

　　鼓勵(lì)在建項(xiàng)目增供商品房

　　樓市調(diào)控不動(dòng)搖的年代，增加普通商品住房供給逐漸成為“第一要?jiǎng)?wù)”。為此，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正在鼓勵(lì)和引導(dǎo)在建商品房項(xiàng)目和已批未建商品住房項(xiàng)目，調(diào)整規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，轉(zhuǎn)化為中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，滿足居民合理購房需求。

　　鼓勵(lì)民資注入海島開發(fā)

　　在旅游業(yè)舉步維艱的時(shí)候，民間的投資力量終于得到政府的支持。根據(jù)國家旅游局日前發(fā)布的《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本投資旅游業(yè)的實(shí)施意見》，今后，政府將在金融保障等方面對(duì)進(jìn)入旅游業(yè)的民間資本給予支持。在業(yè)界看來，受新政帶動(dòng)，高端旅游市場將呈現(xiàn)出新的活力。目前，傳統(tǒng)的旅游業(yè)，如景區(qū)、旅行社資源多被國有企業(yè)占據(jù)，民間資本更傾向于酒店、度假村等旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。而這樣的海島建設(shè)地產(chǎn)項(xiàng)目有較大升值潛力，隨著國內(nèi)居民對(duì)高端化、定制化的海外休閑度假需求提升，擁有完善設(shè)施的海島地產(chǎn)將會(huì)受到極大的受到青睞。

　　禁止外商直投房地產(chǎn)

　　今年7月，央行下發(fā)了《中國人民銀行關(guān)于明確外商直接投資人民幣結(jié)算業(yè)務(wù)操作細(xì)則的通知》(以下簡稱《通知》)，該《通知》給人民幣FDI(跨境人民幣直接投資)設(shè)定了紅線，規(guī)定部分賬戶不得投資房地產(chǎn)、證券及金融衍生品。新版“限外令”的落地，令很多內(nèi)地房企猝不及防。

　　去年10月份推出的FDI業(yè)務(wù)結(jié)算辦法雖然允許投資房地產(chǎn)，但需要按照現(xiàn)行外商投資房地產(chǎn)審批、備案管理規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。這次《通知》的細(xì)則是對(duì)之前辦法的進(jìn)一步明確，并且明令禁止了FDI投資房地產(chǎn)，其用意主要是防止境外資金利用離岸市場人民幣形式的熱錢回流國內(nèi)，尤其是涌入樓市，給當(dāng)下的房地產(chǎn)市場調(diào)控帶來不利。#p#副標(biāo)題#e#

　　國務(wù)院督察房地產(chǎn)市場

　　國務(wù)院將派出6個(gè)督查組分赴12個(gè)省份進(jìn)行房地產(chǎn)市場督察，房地產(chǎn)貸款也在檢查之列。目前房地產(chǎn)貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)引起高層高度關(guān)注。而銀監(jiān)會(huì)不會(huì)叫停房地產(chǎn)貸款和房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，但未來房地產(chǎn)融資仍將嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)，不排除后續(xù)出臺(tái)新規(guī)的可能。

　　房地產(chǎn)市場變化對(duì)銀行資產(chǎn)的影響已引起有關(guān)部門的關(guān)注。一方面，土地出讓收入變化對(duì)融資平臺(tái)、土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)會(huì)產(chǎn)生影響。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況變化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)及關(guān)聯(lián)行業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)會(huì)產(chǎn)生影響。

　　重點(diǎn)查土地交易高溢價(jià)

　　今年9月土地市場旺盛交易已引起監(jiān)管層關(guān)注。監(jiān)管部門正在對(duì)土地市場交易情況進(jìn)行有針對(duì)性的監(jiān)測，監(jiān)測重點(diǎn)主要包括土地溢價(jià)率過高、土地底價(jià)設(shè)定過高以及房企土地開發(fā)節(jié)奏。針對(duì)近期土地市場交易旺盛情況，監(jiān)管部門在密切監(jiān)測。此次監(jiān)測重點(diǎn)是土地溢價(jià)率過高、土地底價(jià)設(shè)定過高現(xiàn)象。

　　國土部和住建部聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知強(qiáng)調(diào)，下半年各地要密切跟蹤市場形勢(shì)，切實(shí)把握好土地出讓節(jié)奏、時(shí)序和價(jià)格，防止出現(xiàn)商服和住宅高價(jià)地，擾亂市場預(yù)期，破壞市場穩(wěn)定。推地環(huán)節(jié)的“高底價(jià)”和交易環(huán)節(jié)的“高溢價(jià)”被認(rèn)為是出現(xiàn)高價(jià)地重要因素。監(jiān)管部門將繼續(xù)定期通報(bào)地價(jià)走勢(shì)和土地異常交易情況，要求進(jìn)一步完善地價(jià)專業(yè)評(píng)估和集體決策程序，合理確定起始價(jià)、底價(jià)。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容在即

　　今年9月，廣州、杭州、深圳、南京等省會(huì)城市已基本完成居民存量房統(tǒng)計(jì)。一些城市在數(shù)據(jù)積累、批量評(píng)估技術(shù)以及機(jī)構(gòu)設(shè)置方面已經(jīng)具備了開征房地產(chǎn)稅的條件，基本建立了存量房數(shù)據(jù)系統(tǒng)。國家稅務(wù)總局正在會(huì)同有關(guān)部門總結(jié)滬、渝兩市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，積極研究推進(jìn)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍問題。由于對(duì)個(gè)人住房征稅涉及面廣擴(kuò)大試點(diǎn)方案以及細(xì)化的征收標(biāo)準(zhǔn)和辦法尚未最終確定。在擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)問題中，將充分考慮居民基本住房需求，對(duì)屬于基本住房需求的部分予以一定的稅收優(yōu)惠。

　　住建部巡查全國保障房

　　有史以來規(guī)模最大的保障性安居工程巡查工作，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的部署下緊張展開。截至9月底，住建部已經(jīng)派出超過10個(gè)巡查組，對(duì)包括新疆、貴州等偏遠(yuǎn)地區(qū)在內(nèi)的全國主要省、自治區(qū)、直轄市的保障性安居工程進(jìn)行巡查。包括保障性安居工程建設(shè)、管理、分配等方面在內(nèi)的各個(gè)主要環(huán)節(jié)，均在巡查范圍內(nèi)。結(jié)合巡查中反映出的情況和問題，部分省市已經(jīng)在住建部的督促下制定了整改方案，并迅速開展整改工作。

　　金九銀十未如期而至

　　樓市調(diào)控政策的堅(jiān)定持續(xù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“寒冬”。時(shí)至金九銀十，備受開發(fā)商重視的樓市傳統(tǒng)銷售旺季并未像往年那樣如約而至。統(tǒng)計(jì)顯示，全國多數(shù)城市黃金周期間樓市進(jìn)入休眠狀態(tài)，就市場整體成交情況來看，各地樓市成交量整體偏低。期間，開發(fā)商看似為抓緊長假打折促銷，但房價(jià)仍有微漲態(tài)勢(shì)。在十月底之后，隨著房企庫存壓力逐步加大，各地房價(jià)普遍停止上漲。從而帶動(dòng)了一二線城市的樓市成交量上升，隨即各方對(duì)樓市預(yù)期持正面態(tài)度，進(jìn)一步激發(fā)了土地市場的熱情。#p#副標(biāo)題#e#

　　地方微調(diào)政策緩解財(cái)政

　　從9月底開始，深圳、貴陽、西安、武漢、天津、鎮(zhèn)江、江門等地先后對(duì)樓市政策進(jìn)行微調(diào)這也是自國務(wù)院督查組督查樓市以來，地方政府首次密集微調(diào)政策。多地微調(diào)政策的目的，主要在于刺激樓市消費(fèi)，進(jìn)而緩解地方政府財(cái)政“吃緊”的局面。

　　9月下旬以來，多城市通過微調(diào)公積金政策的方式對(duì)樓市政策進(jìn)行調(diào)整。在近期地方政府微調(diào)樓市政策的嘗試中，公積金并非唯一切入點(diǎn)。

　　年底現(xiàn)土地成交高潮

　　年底將至，土地市場卻正在迎來一波接一波的成交高潮。據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月前15天各地經(jīng)營性用地供應(yīng)約797公頃，已經(jīng)超過10月份777公頃的供應(yīng)量。年底最后兩個(gè)月將會(huì)成為土地出讓的最后沖刺階段。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，上半年全國住宅用地供應(yīng)僅完成全年計(jì)劃的29.6%;第三季度，全國105個(gè)主要監(jiān)測城市土地供應(yīng)5.43萬公頃，環(huán)比減少4.26%，同比減少37.75%。而個(gè)別一線城市住宅用地供應(yīng)完成情況甚至不足全年計(jì)劃的50%。土地出讓收入的大幅萎縮也是加速推地的一個(gè)重要原因今年1至10月306個(gè)城市土地交易23640宗，土地出讓金14027億元，與去年全年相比減少37.10%。其中，一線城市與去年全年相比更是大幅減少51.53%。這意味著，今年全年土地收入要達(dá)到去年水平尚有較大缺口，地方勢(shì)必寄望最后兩個(gè)月通過加速推地尤其是推出優(yōu)質(zhì)地塊來增收。

　　城鎮(zhèn)化主題持續(xù)升溫

　　中共中央政治局12月4日召開會(huì)議，分析研究2013年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議提出，要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，增強(qiáng)城鎮(zhèn)綜合承載能力，提高土地節(jié)約集約利用水平，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。

　　會(huì)議還提出，要大力保障和改善民生，健全城鄉(xiāng)公共就業(yè)服務(wù)體系，穩(wěn)步提高社會(huì)保障統(tǒng)籌層次和保障水平，發(fā)展教育、衛(wèi)生、文化等社會(huì)事業(yè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作，強(qiáng)化社會(huì)服務(wù)和管理，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。