一輪推動房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的主因是城市高收入人群的投資泡沫化，而城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中的地產(chǎn)開發(fā)主要面對的人群是農(nóng)民和三線城市居民，購買力和前10年不能同日而語

　　城鎮(zhèn)化發(fā)展要與工業(yè)化和農(nóng)村現(xiàn)代化結(jié)合在一起。除了配套的基礎(chǔ)建設(shè)外，政府還需要做產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，讓農(nóng)民能夠適應(yīng)新的就業(yè)環(huán)境和就業(yè)方式

　　自“十八大”以來，城鎮(zhèn)化已經(jīng)成為中國各界關(guān)注的焦點。昨日，有媒體報道稱，由國家發(fā)改委主導(dǎo)的《促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃(2011-2020年)》初稿已編制完成，規(guī)劃涉及20個左右城市群、180多個地級以上城市和1萬多個城鎮(zhèn)的建設(shè)。據(jù)估計，城鎮(zhèn)化將在未來10年拉動40萬億元的投資。

　　“推進城鎮(zhèn)化發(fā)展，關(guān)鍵是錢從哪里來?”12月24日，上海交通大學博士生導(dǎo)師、教授高汝熹在接受《國際金融報》記者采訪時表示，在城鎮(zhèn)化過程中，無論是農(nóng)民工市民化成本還是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都需要巨量資金投入，而與此相對的，則是地方政府財政收入減少、銀行借貸困難以及債務(wù)到期的幾重難關(guān)。

　　多地加速推進

　　近期，福建、江西、云南、貴州等地出臺城鎮(zhèn)化體系建設(shè)規(guī)劃方案，高調(diào)發(fā)布城鎮(zhèn)化目標，基建投資、城區(qū)規(guī)劃調(diào)整以及農(nóng)村人口市民化成為地方政府推進新型城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵詞。

　　其中，基建投資成為地方政府推進城鎮(zhèn)化發(fā)展的主要措施之一。據(jù)了解，福建近期發(fā)布推進城鎮(zhèn)化發(fā)展十二條措施，提出加快廈門地鐵、廈漳泉1號線以及福莆寧城際軌道交通等項目建設(shè)。江西住建廳提出“建筑業(yè)助推新型城鎮(zhèn)化建設(shè)”，2015年全省建筑業(yè)總產(chǎn)值將突破4000億元。云南日前公示《滇西南城鎮(zhèn)群規(guī)劃(2012-2030)》以及《滇東南城鎮(zhèn)群規(guī)劃(2012-2030)》，提出建設(shè)滇東輕工產(chǎn)業(yè)為主的沿邊城鎮(zhèn)群。

　　同時，推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、突破城鄉(xiāng)“二元制”戶籍制度成為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要內(nèi)容。哈爾濱、南寧兩地政府于近日發(fā)布有關(guān)改革戶籍管理制度的政策，取消農(nóng)業(yè)和非農(nóng)戶籍劃分，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶籍管理制度。

　　另外，多個地方政府也為城鎮(zhèn)化建設(shè)設(shè)立了目標。其中，貴州省公布的城鎮(zhèn)化體系規(guī)劃顯示，2015年全省城鎮(zhèn)人口將增加至1450萬人左右，到2020年城鎮(zhèn)化率達50%左右，而目前貴州的城鎮(zhèn)化率為35%。

　　資料顯示，中國城鎮(zhèn)化率按常住人口計剛過半，按戶籍人口計只有35%。與現(xiàn)代化國家的最低要求70%差距明顯。中國改革發(fā)展研究院院長遲福林認為，目前正是中國加快推進城鎮(zhèn)化進程的黃金期，如果這一時期城鄉(xiāng)一體化的體制改革和政策調(diào)整有重大突破，城鎮(zhèn)化率有可能達到60%至65%。

　　并非地產(chǎn)擴張

　　然而，也有業(yè)內(nèi)人士擔心，圍繞城鎮(zhèn)化所產(chǎn)生的投資將主要進入房地產(chǎn)行業(yè)，這可能會加速房地產(chǎn)擴張，并重蹈過去10年房地產(chǎn)瘋狂的覆轍。

　　對此，上海交通大學安泰經(jīng)濟與管理學院教授、戰(zhàn)略管理研究所副所長史占中在接受《國際金融報》記者采訪時表示，“房地產(chǎn)行業(yè)因城鎮(zhèn)化建設(shè)重演10年瘋狂的可能性不大。”

　　史占中指出，從市場角度來看，上一輪推動房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的主因是城市高收入人群的投資泡沫化，而城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中的地產(chǎn)開發(fā)主要面對的人群是農(nóng)民和三線城市居民，購買力和前10年不能同日而語。

　　另外，近期國土部和住建部重新強調(diào)從嚴調(diào)控樓市，各種跡象表明，明年樓市調(diào)控仍將從嚴。“正因為政府看到了過去10年地產(chǎn)瘋狂發(fā)展后所帶來的各種負面因素，因此在城鎮(zhèn)化過程中會更加理性。”史占中如此強調(diào)。

　　推進仍有各種難點

　　業(yè)內(nèi)人士認為，城鎮(zhèn)化帶來的行業(yè)利好較寬泛，除傳統(tǒng)市政建設(shè)、交通軌道和地下管網(wǎng)等行業(yè)外，節(jié)能環(huán)保、水利農(nóng)機、智慧城市等與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的內(nèi)容密切相關(guān)。目前，各地政府將城鎮(zhèn)化體系規(guī)劃編制目標設(shè)定在2020年，投資節(jié)奏上會有所控制，能夠為相關(guān)行業(yè)釋放長期利好。

　　然而，不少業(yè)內(nèi)人士也認為，政府在推進城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中還有不少難點需要去攻克。

　　高汝熹表示，“此前地方政府融資平臺便存在著這樣那樣的問題，如果地方政府為城鎮(zhèn)化融資的話，就要考慮到收益效率的問題，即為這些大量投入所借的錢，所發(fā)的債到時能否收得回來，產(chǎn)生效益。”

　　而史占中則認為，城鎮(zhèn)化發(fā)展要與工業(yè)化和農(nóng)村現(xiàn)代化結(jié)合在一起。“用簡單的話說，城鎮(zhèn)化就是把生活在農(nóng)村里的農(nóng)民轉(zhuǎn)變成生活在城市里的市民，這種轉(zhuǎn)變是全方位的，除了配套的基礎(chǔ)建設(shè)外，政府還需要做產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，讓農(nóng)民能夠適應(yīng)新的就業(yè)環(huán)境和就業(yè)方式。”

　　史占中認為，政府在推進城鎮(zhèn)化過程中不能僅僅盯住“硬件”的規(guī)劃做簡單的基建投入，更重要的是“軟件”規(guī)劃。“政府對農(nóng)民的教育培訓(xùn)非常重要，還包括行為方式的引導(dǎo)和文化的熏陶，幫助農(nóng)民提升綜合素質(zhì)，跟上城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求，實現(xiàn)身份的轉(zhuǎn)換。”