區(qū)俊文：1964年生于香港，現(xiàn)任經(jīng)緯物業(yè)顧問行有限公司董事長。

　　區(qū)俊文的辦公室在寫字樓的17層，從整面的落地窗望出去，廣州市中心樓房鱗次櫛比，站在這里，居高臨下，正好縱觀樓市，與他作為經(jīng)緯掌門人的身份十分契合。

區(qū)俊文

　　這個祖籍廣東的香港人，每次接受采訪，都會為自己不太標(biāo)準(zhǔn)的普通話說抱歉，但事實上，隨著經(jīng)緯行在內(nèi)地市場的枝繁葉茂，區(qū)俊文的普通話已經(jīng)日益精進(jìn)。

　　外表看起來，區(qū)俊文干練、有鋒芒，交織著香港人的儒雅和生意人的精明。他的創(chuàng)業(yè)故事沒有太多的傳奇，一步步穩(wěn)扎穩(wěn)打，但足夠激勵無數(shù)年輕人：1987年從香港嶺南學(xué)院社會學(xué)系畢業(yè)后，區(qū)俊文入職香港中原地產(chǎn)，第二年便成為公司的年度銷售員冠軍，緊接著他自立門戶，開始創(chuàng)業(yè)，于1989年12月創(chuàng)立香港經(jīng)緯物業(yè)有限公司。

　　1992年，經(jīng)緯首次策劃代理銷售內(nèi)地樓盤，20年過去了，區(qū)俊文的事業(yè)重心也已經(jīng)完全移至內(nèi)地，如今在上海、廣州、佛山、南寧均有布局，他的夢想是“一個餅，一條線”，這個餅指的是珠三角，一條線指的是武廣線。

　　2012年，對于經(jīng)緯而言，是危中有機(jī)，顯山露水。年初定下的89億任務(wù)，在年中的時候被調(diào)高至100億，明年，銷售額要增長60%- 80%，目標(biāo)是要跑贏大市。

　　但顯然，區(qū)俊文心里有更大的版圖在規(guī)劃，在他審慎嚴(yán)謹(jǐn)?shù)男惺嘛L(fēng)格之下，現(xiàn)在還沒有到對外宣布的時候。

　　2014高端板塊必然是白云新城

　　記者：今年底的房地產(chǎn)市場很熱鬧，開發(fā)商的房子好賣，土地也很搶手，萬科銷售額率先破千億，后面還有幾家房企在沖刺，你怎么評價當(dāng)前的市場?

　　區(qū)俊文：今年上半年是歷史上的一個低谷，特別是一、二、三月份，當(dāng)時的成交量只是目前月度成交量的一半不到，只有30萬平方米左右，說明市場的觀望、擔(dān)憂的意識特別強(qiáng)烈。七八月份就逆轉(zhuǎn)了，廣州也好，全國也好，大城市的房地產(chǎn)已經(jīng)走回一個平穩(wěn)和相對上升的通道，廣州的銷量在10月、11月出現(xiàn)了一個高峰期，說明樓市經(jīng)過這兩年限購政策的調(diào)整，整個底盤穩(wěn)固下來了。

　　記者：最近廣州的幾個區(qū)域都很火，對相當(dāng)一部分買家來說，除了居住還希望通過買房獲利，就會考慮某個區(qū)域未來的升值潛力。

　　區(qū)俊文：投資一個板塊要看這個板塊長遠(yuǎn)的活躍度，如果它只是曇花一現(xiàn)，投資的價值必然受到影響。我個人覺得，蘿崗、南沙比較看好，白云新城也算，但要看遠(yuǎn)一點，目前未達(dá)到量很大的一個程度，我覺得明年還不是它的高峰期，但它的標(biāo)桿性很重要，有一個中海一個保利，估計2014年到2015年廣州的高端板塊必然是白云新城。

　　記者：感覺今年的高端項目正在全面開花，這些項目的升值空間怎么樣?

　　區(qū)俊文：我個人覺得一些高端項目明年價格會有更大的升幅，會有大于5%的上升空間，但成交量就不一定有這么大的上升，原因就是目前我們已經(jīng)看到一些項目的出現(xiàn)，它不在于量，而在于質(zhì)。

　　記者：高端項目越來越多，未來的購買力有支撐嗎?

#p#副標(biāo)題#e#

　　區(qū)俊文：給人的感覺會供大于求，但廣州的豪宅不局限在本土的廣州人、企業(yè)家，之前珠江新城[最新消息 價格 戶型 點評]出現(xiàn)了幾萬套豪宅，誰都說它會成為空城，但珠三角的老板、企業(yè)多少人買了珠江新城?我們公司佛山的客戶，哪個老板不在珠江新城買房?

　　未來會有幾個寡頭房企出現(xiàn)

　　記者：很多人用翹尾、暖冬來定義年底的市場，有觀點認(rèn)為開發(fā)商最難熬的時間已經(jīng)過去了，你覺得是這樣嗎?

　　區(qū)俊文：基本上是這樣，但我補(bǔ)充一點，市場的最低谷過去了，但對大部分開發(fā)商來說其實是走上了“不歸路”，只能往前沖，不能停頓，所以要拿地、有足夠的銷量支撐才能繼續(xù)發(fā)展。

　　記者：這輪調(diào)控對于房地產(chǎn)企業(yè)也是一種洗牌，中小房企受到擠壓，大房企依舊笑傲江湖，感覺強(qiáng)者愈強(qiáng)，這會是未來的市場格局嗎?

　　區(qū)俊文：你看現(xiàn)在大的房企越來越大，幾個上市公司去年的業(yè)績都大增，保利是最典型的例子。

　　記者：這種新的市場格局會帶來什么問題?

　　區(qū)俊文：這種格局不好，但這是市場，不過離壟斷還很遠(yuǎn)，未來會有幾個寡頭出現(xiàn)。小企業(yè)本來就不應(yīng)該做房地產(chǎn)，這是大投入大產(chǎn)出的產(chǎn)業(yè)。中型開發(fā)商將會走另類的道路，它們的成本、效率不能與寡頭相提并論，在產(chǎn)品營造、設(shè)計上比大的開發(fā)商投入更多，從而獲得市場的認(rèn)可，不與大房企做正面的競爭，這方面有些企業(yè)做得不錯，比如時代地產(chǎn)，合景也算。

　　記者：這種變化對于買家來說，是好還是壞?

　　區(qū)俊文：這樣買家的選擇受約束，但從投資保障上來說是有好處的，大集團(tuán)開發(fā)的產(chǎn)品保養(yǎng)、流通有優(yōu)勢，這就像香港，來來回回就是幾個開發(fā)商。但另一方面說，寡頭不只兩三個，大家實力不一樣，中間的競爭也是存在的，因此壟斷不代表沒競爭，產(chǎn)品停滯不前。但大開發(fā)商批量開發(fā)，個性化的東西相對少一些。

　　上半年出臺更嚴(yán)政策的可能不大

　　記者：很多研究機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始對2012年的樓市做整體分析了，如果用一句話概括2012年的樓市，會是什么?

　　區(qū)俊文：危機(jī)潛伏，再見山水。

　　記者：在你看來，明年樓市有哪些利好因素存在?

　　區(qū)俊文：中國經(jīng)濟(jì)沒有大幅攀升，可能未來一兩年都是艱苦的突破和升增，但房地產(chǎn)投資仍會繼續(xù)增長。其次，購買力在，需求有，首次置業(yè)和改善型購房的能力繼續(xù)存在，還有三五年的時間。

　　記者：不利的因素會是哪些?

　　區(qū)俊文：這與世界經(jīng)濟(jì)有關(guān)，歐美出現(xiàn)很多不明確的因素，如果繼續(xù)惡化下去，歐元體解散，將影響中國經(jīng)濟(jì)增長，骨牌效應(yīng)之下，房地產(chǎn)行業(yè)也不能獨善其身。

　　記者：政策面上會有哪些影響?會有更嚴(yán)的調(diào)控政策出臺嗎?

　　區(qū)俊文：如果整體房價出現(xiàn)20 %或30 %的漲幅，更嚴(yán)的調(diào)控政策才可能出現(xiàn)，但可以預(yù)見的是，明年上半年出現(xiàn)這種情況的可能不大。

　　記者：房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點已經(jīng)被提上議事日程，但目前存在的爭議不少，你怎么看房產(chǎn)稅對于房價的影響?

　　區(qū)俊文：房產(chǎn)稅和抑制房價是兩回事，合理的房產(chǎn)稅不是抑制樓價的，是收入再分配的調(diào)節(jié)手段，如果將它作為抵制房價的工具，那就完全放棄了房地產(chǎn)作為商品化的發(fā)展。房產(chǎn)稅是大勢所趨，但通過試行落實下來起碼有兩三年的時間，房地產(chǎn)的價格和供應(yīng)才能真正實現(xiàn)市場化。

　　房價及成交量會漲5%-10%

　　記者：你對2013年的市場有怎樣的預(yù)判?

#p#副標(biāo)題#e#

　　區(qū)俊文：今年七八月份，特別是四季度，土地市場活躍，一些高價地塊能拍出去，保利、萬科以及一些中型的公司都蠢蠢欲動，說明他們對后市是審慎樂觀的。樓面地價總的價格沒有低過，政府沒有賤賣過土地，這也將影響到后市的價格。目前限購導(dǎo)致房價下調(diào)的陰影已經(jīng)過去，十八大之后，信號更加明顯，未來房地產(chǎn)的銷量會平穩(wěn)上升。所以我預(yù)測明年房價會有5%到10%的上升空間，價量都會有5%到10%的平穩(wěn)上升。

　　記者：樓市可能會穩(wěn)中有升?

　　區(qū)俊文：明年樓市無論量和價格都不會暴增，房地產(chǎn)是投資品也是生活必需品。除非三年后我們的保障房體系能高度運營起來，到時候的房價才可以真正自由浮動。

　　談代理行業(yè)

　　市場不好小代理行更顯功夫

　　記者：去年樓市低迷，房地產(chǎn)代理行業(yè)也經(jīng)歷了不小的沖擊，很多二手中介行掀起倒閉潮，一手代理也困局重重，但與此同時，易居中國又在年初高調(diào)進(jìn)軍華南，代理行業(yè)正在發(fā)生怎樣的變化?

　　區(qū)俊文：隱藏很多危機(jī)，但表面無太多變化。易居進(jìn)軍華南是在限購之后，一手代理考驗的是企業(yè)的真實力量、真功夫，在極艱難的時期是細(xì)節(jié)、團(tuán)隊、創(chuàng)意的比拼。不是靠高高在上的姿態(tài)嚇到開發(fā)商拿到項目。

　　記者：你感覺廣州的代理公司受到的威脅不大?

　　區(qū)俊文：限購不管公司大與小，但對忠于這個行業(yè)，認(rèn)真做事、盡職負(fù)責(zé)的企業(yè)是帶來大好的良機(jī)，在真正的比拼中它們的實力能有效地體現(xiàn)出來。

　　記者：現(xiàn)在很多樓盤流行一二手聯(lián)動，或者選擇幾家代理公司聯(lián)合代理，代理行業(yè)的競爭越來越激烈，你怎樣看這里面的危機(jī)與機(jī)遇?

　　區(qū)俊文：市場不好的時候更考驗真功夫。兩家公司正面P K時，小公司也能賣贏大公司，廣東的龍頭代理公司還未適應(yīng)這種模式。

　　明年業(yè)績增長率經(jīng)緯會跑贏大市

　　記者：你怎么評價經(jīng)緯的江湖地位?未來代理行業(yè)的格局會發(fā)生變化嗎?

　　區(qū)俊文：經(jīng)緯是中型公司，今年我們與第一第二名公司的差距在縮小。行業(yè)格局在未來兩三年會有所改變。

　　記者：經(jīng)緯自身是如何調(diào)整來適應(yīng)未來市場發(fā)展需要的?

　　區(qū)俊文：我們估算明年的銷售額可能是160億或者180億，增長率一定會跑贏大市。我們的改革外面可能看不出來，我們推行事業(yè)部的利益分成機(jī)制，激勵中層管理員工、總監(jiān)及以上同事可以成為公司的合伙人，這種內(nèi)在改變是希望我們的員工發(fā)自內(nèi)心去發(fā)力。

　　記者：經(jīng)緯未來的戰(zhàn)略布局是?

　　區(qū)俊文：廣州和佛山是經(jīng)緯的戰(zhàn)略核心，未來三五年將向其它區(qū)域發(fā)展，計劃在明年成立兩家左右的分公司。

　　市場的最低谷過去了，但對大部分開發(fā)商來說其實是走上了不歸路，只能往前沖，不能停頓，所以要拿地、有足夠的銷量支撐才能繼續(xù)發(fā)展。

　　一句話概括2012年樓市：危機(jī)潛伏，再見山水。

　　合理的房產(chǎn)稅不是抑制樓價的，是收入再分配的調(diào)節(jié)手段。