日前北京朝陽區(qū)鏈家地產(chǎn)一家門店的職業(yè)顧問稱，最近一段時間，前來咨詢二手房、新房價格及購房相關(guān)事宜的人數(shù)有所增加。可能是受到前幾日個別項目漲價以及"京補(bǔ)繳社�？色@購房資格"等消息影響。另外是整個11月多個城市“地王”頻出。27日，北京、上海土地市場同日出現(xiàn)“地王”，樓面價均超過3萬元/平方米;28日，深圳新的總價“地王”誕生。京廣滬深成交量大漲，來自偉業(yè)我愛我家集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，12月上旬北京全市純商品住宅(不含保障房)新增供應(yīng)6437套，而11月全月供應(yīng)量僅為4805套，12月份前十天的供應(yīng)量已比上月全月供應(yīng)量上漲了34%。而某網(wǎng)站數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，上周末(12月15至16日)深圳樓市共有6個項目開盤或加推，上千套房源入市引起了深圳樓市的又一輪火爆。此外，上海和廣州也在近期出現(xiàn)新房熱賣、二手房量價齊升的現(xiàn)象。11月北京、廣州、上海、深圳商品住宅成交量同比增幅分別為114%、93%、98%與175%，環(huán)比增幅分別為21%、-13%、12%、25%。

謝逸楓

　　記者：怎么看謠言與搶房潮及日光盤現(xiàn)象?

　　亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓直言：“當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入高度敏感期，市場買賣雙方博弈的神經(jīng)集中在政策與價格上。因此，一旦市場上的政策與價格有任何的風(fēng)吹草動，市場上就會風(fēng)聲鶴唳，購房者便產(chǎn)生“恐慌性情緒”。其實(shí)，根本沒必要恐懼，僅僅是個別城市個別房企個別項目樓盤而已，不具有代表性，不會扭轉(zhuǎn)樓市整體走勢與大局。一方面是市場上商品房庫存依然巨大。另外一方面是中小房企依然才在資金壓力。其他方面是調(diào)控政策并未實(shí)質(zhì)放松。但是釋發(fā)出四個信號，一則房地產(chǎn)調(diào)控政策正發(fā)生變化，力度在衰退，大有調(diào)控放松的趨勢。二則購房者對政府調(diào)控效果不滿意，對政策不信任，懷疑政府調(diào)控房價的決心與意志力。三則房企不差錢，房子不愁賣，后市信心實(shí)足。但是，不排除房企刻意制造樓市回暖，供應(yīng)緊張的現(xiàn)象，促進(jìn)銷售成交。四則房價上漲預(yù)期逼迫提前，購房者買房的忍耐力到了極限，不買擔(dān)心上漲大于對下降的心理意愿強(qiáng)烈。”

　　亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓認(rèn)為：“隨著調(diào)控基調(diào)不變與一線城市及全國住宅供應(yīng)量的增加，市場正在逐步回歸理性。購房者應(yīng)該謹(jǐn)慎與冷靜，不要輕信市場傳言而恐慌性搶購。政府應(yīng)該及時站出來，遏制樓市恐慌性購房，避免市場出現(xiàn)波動。”

　　記者：恐慌情緒是否會蔓延?

　　亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓指出：“千人搶房再現(xiàn)的“搶房潮”與“日光盤”已經(jīng)讓“恐慌性情緒”彌漫一線樓市，蔓延到全國二三線城市。不過，目前樓市調(diào)控基調(diào)未變，房價大幅飆升的基礎(chǔ)并不存在。這種“預(yù)期”或許并不能持續(xù)太久。越臨近年關(guān)，地方政府完成房價控制目標(biāo)的壓力也就越大，一旦放松調(diào)控極有可能帶來房價的強(qiáng)勢反彈，一年來樓市調(diào)控的“成果”也有可能功虧一簣。當(dāng)前一線城市并未出現(xiàn)大范圍的房源大幅提價的現(xiàn)象。但是在全國市場房價連續(xù)6個月平穩(wěn)上漲的大背景下，廣州、北京等一線城市個別樓盤一夜大幅圳價、千人搶房以及地王頻出等現(xiàn)象，引發(fā)出購房者對房價可能暴漲的心理預(yù)期，導(dǎo)致恐慌情緒在市場逐漸蔓延。對普通購房者心理來說，簡直是“雪上加霜”的影響。”

　　記者：為何出現(xiàn)搶房潮與日光盤?

　　亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓分析：“廣州與北京部分區(qū)域少部分樓盤火爆出現(xiàn)“日光盤”屬于年末樓市正�，F(xiàn)象，主要是五個因素導(dǎo)致排隊搶房，一則是年末市場回暖趨勢越來越明顯，開發(fā)商加大價格促銷力度，激發(fā)剛需購買熱情。二則開發(fā)商的開盤解籌采取排隊選房的營銷策略，產(chǎn)生“人多房少”小感覺。而開發(fā)商因資金不存在壓力，減少推貨量，僧多粥少。三則今年廣州前11月市場回暖，價量上漲導(dǎo)致購房者因恐后市反彈，被逼迫提前入市購買。四則不排除因限購政策出現(xiàn)調(diào)整，部分改善需求與小部分投資客通過不同方式進(jìn)入市場，攪熱市場。五是未來房價仍將繼續(xù)上漲與購房者恐慌性心理預(yù)期及土地市場的“瘋狂”，另外是近期‘北京與廣州補(bǔ)繳社�？色@購房資格’傳言的影響，刺激了部分潛在購房需求開始集中釋放。”

　　記者：是調(diào)控放松還是開發(fā)商的銷售手段?

　　亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓認(rèn)為：““日光盤”與“通宵排隊”買房的現(xiàn)象，主要是開發(fā)商營銷手段所為，況且市場上購房需求力抑制一年多。一旦政府調(diào)控政策有變，購房者會毫不猶豫出手。但是不排除因調(diào)控力度的減弱，“限購”、“限價”的政策出現(xiàn)調(diào)整謠言，房價上漲心理預(yù)期導(dǎo)致市場出現(xiàn)恐慌性情緒購房。”

　　2012年12月18日，廣州日報報道，臨近年末，本應(yīng)是樓市的傳統(tǒng)淡季，但今年年尾非但沒有出現(xiàn)打折促銷，各種紛紛擾擾的傳言更是給本就回暖的樓市“加了一把柴”。 無論是一手“排隊搶房”、二手房現(xiàn)大量拋售甚至五折拋售，還是廣州“限購”松動，各路樓市傳言層出不窮，甚至互相矛盾，令投資者“心慌慌”。 連日來，廣州日報記者對數(shù)個樓市傳言進(jìn)行了一一驗(yàn)證，發(fā)現(xiàn)大部分傳言都有疑點(diǎn)�！�傳言一：廣州“限購”疑遇松動。傳言：日前，有媒體報道稱，廣州“限購”悄然松動，花錢辦理購房資格的時間大大縮短，相關(guān)費(fèi)用減少近一半。 從今年10月底11月初開始，廣州限制外地人買房的政策進(jìn)一步嚴(yán)苛，為確保非廣州戶籍購房人申辦房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時提供的個人所得稅稅單、社保繳費(fèi)證明準(zhǔn)確真實(shí)，廣州市房地產(chǎn)交易登記中心目前在收件后確實(shí)都會先行發(fā)函地稅等部門進(jìn)行核實(shí)。

　　記者從多個中介行了解到，核實(shí)的過程漫長，有從11月份發(fā)函核實(shí)的至今尚未獲得購買資格，未聽說花錢購買購房資格的時間“大大縮短”及“費(fèi)用減半”。 傳言二：二手房一夜大漲70萬元。傳言：近日，有媒體爆出北京市西城區(qū)鴨子橋路45號院政泰家園某房源一夜提價70萬元，從230萬元飛漲到300萬元的例子。傳言三：多地現(xiàn)二手樓掛牌量暴增。傳言：12月上旬，網(wǎng)上忽然出現(xiàn)傳言稱，北京突然間出現(xiàn)381萬套空置房拋向市場，上海二手房掛牌量從現(xiàn)41萬套暴增至200萬套，廣州二手房掛牌量從現(xiàn)26萬套直躥100萬套，深圳二手房掛牌量從8萬套到12萬套后直躥到30萬套。 北上廣深很多突然間入市的二手房降價幅度都在50%以上。據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，11月全市10區(qū)的二手住宅登記量為58.37萬平方米，環(huán)比增加四分之一。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　而12月上半月，二手樓掛牌量并未大增，反而出現(xiàn)了驟減。傳言四：“連夜排隊購房”再現(xiàn)。傳言：廣州上周末多個樓盤開盤場面火爆，有樓盤開盤立漲五千元，珠江新城某盤甚至傳出“連夜排隊購房”的消息。據(jù)此前廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年11月，廣州市10區(qū)一手樓網(wǎng)上簽約面積為76.92萬平方米，同比增加117.5%，環(huán)比減少9.2%;網(wǎng)簽均價1476 9元/平方米，同比升10.4%，環(huán)比升9.8%。由于11月是傳統(tǒng)旺季，一手樓市確實(shí)出現(xiàn)了簽約量放大的現(xiàn)象。可是，并不是每個新樓盤開盤都火得“一塌糊涂”。

　　2012年12月19日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報道，通宵排隊買房，這種在樓市黃金時期才會出現(xiàn)的景象最近再次在廣州上演。上周末(12月15日~16日)，廣州不同區(qū)域的多個樓盤遭遇哄搶，這究竟是營銷個案，還是“限購”、“限價”等調(diào)控政策對市場的影響逐漸減弱引發(fā)的?臨近年底雖然廣州監(jiān)管部門對市場的干預(yù)加強(qiáng)，但仍無法杜絕市場上一些“暗度陳倉”的行為。近日來，關(guān)于購房資格審批加快、補(bǔ)齊社保即可買房的傳聞也是甚囂塵上。久違的“通宵排隊買房”景象再次在羊城上演。位于廣州珠江新城的某樓盤雖然定于12月16日正式開盤，但周六(12月15日)晚上就已經(jīng)有大批的買房客聚集在售樓部門前，等待開盤的隊伍甚至排起了長龍。上周末廣州共有6個新盤開盤，4個舊盤推出新的貨量，雖然這幾個樓盤處于不同區(qū)域，但現(xiàn)場幾乎都出現(xiàn)哄搶的熱鬧景象。

　　碧桂園位于廣州南沙的天璽灣12月15日開盤，據(jù)其透露，僅3小時該盤即熱銷1000套，錄得了超過10億元的認(rèn)購額，再度刷新了今年廣州樓市單日銷售記錄。相對于南沙其他樓盤來說，天璽灣超過10000元/平方米的售價，其實(shí)并無太多的價格優(yōu)勢。位于廣州荔灣區(qū)芳村板塊的保利塞納維拉首期也選擇在上述時間開盤，開盤后僅一小時，此次推出的238套房源所剩無幾，兩房單位甚至在開盤一小時內(nèi)就宣告售罄。盡管樓盤熱銷，但并無其他證據(jù)印證房地產(chǎn)市場的調(diào)控出現(xiàn)放松。據(jù)了解，前述多個樓盤出現(xiàn)熱銷與近日業(yè)界盛傳的“限購暗中松綁”不無關(guān)系。在廣州，由于對非本地戶籍的購房者實(shí)行了 “提供累計繳納1年以上個人所得稅證明或社保繳納證明可限購一套住房”的政策，很多外地涌入的購房需求被抑制，但實(shí)際上，交手續(xù)費(fèi)辦理假納稅證明等現(xiàn)象一直沒有杜絕。

　　自北京限購政策推行以來，不斷傳出購房資質(zhì)造假等問題。2012年12月間，關(guān)于“北京限購政策疑似松動”的消息再起。此次則是關(guān)于補(bǔ)齊5年社保即可通過建委審查，拿到購房資格。根據(jù)報道，11月之前，北京購房資格的審批出現(xiàn)一些松動。以前即使補(bǔ)齊5年社保也無法通過建委的審批，審批松動之后，補(bǔ)齊社保就可以通過審查。自從11月北京樓市成交量快速上漲之后，風(fēng)聲變得有點(diǎn)緊。另外是根據(jù)報道，在廣州也出現(xiàn)限購政策放松的情況，非廣州戶籍的購房者提供累計繳納1年以上個人所得稅證明或社保繳納證明可限購一套住房，如無法提供上述證明者不得購房。不過，在廣州花錢獲得購房資格的現(xiàn)象一直存在，花錢就能買。為了防止限購政策“變通”，2011年2月16日，北京市政府下發(fā)《通知》明確規(guī)定，在北京購房的非本地戶籍居民，須在北京連續(xù)繳納5年社會保險或個人所得稅方能具備購房資格。

　　事實(shí)上，關(guān)于北京限購放松的話題市場上幾次有傳言。但每次傳言之后都會遭到政府主管部門嚴(yán)查，因此，在過去1年里，代辦北京集體戶口的業(yè)務(wù)從報價一兩萬元，逐漸上漲到10萬元左右。由于不符合購房資質(zhì)人群主要有兩類，一是“斷繳”，即年限已經(jīng)達(dá)到5年，但其間因各種原因未能連續(xù)繳納;另外一種就是繳納年限不夠的。按照北京市現(xiàn)行規(guī)定，斷繳情況“確有原因且在可補(bǔ)繳范圍內(nèi)的，可以按規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)繳”。但是，對于未達(dá)繳費(fèi)年限的，則沒有任何可以“補(bǔ)繳”的余地。

　　2012年12月17日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布消息明確，自2012年12月18日起，補(bǔ)繳社保在購房資格審核中不予認(rèn)可。同時重申：非本市戶籍家庭以繳納社保方式申請在京購房資格的，應(yīng)自提出申請的上一個月開始往前推算60個月連續(xù)在京繳納社會保險，且提出申請之月須為正常參保狀態(tài)。本次重申和明確繳納社保的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是北京不斷完善購房資格審核機(jī)制的一項舉措。認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)更加細(xì)化、明確，有利于家庭判斷自身是否滿足“連續(xù)五年繳納社會保險”的條件;同時，對審核中不再認(rèn)可社保補(bǔ)繳，也有利于保障正常繳納社保的非本市家庭的購房需求，有效防止少數(shù)不法機(jī)構(gòu)和個人以此非法獲利。要嚴(yán)格按住房限購政策要求，如實(shí)申報情況，如實(shí)提交審核材料，保護(hù)自身合法權(quán)益。