“這是一個似曾相識的冬天。或許太陽之下，本來并無新事。”萬科2011年年報的開篇語曾言。

　　2011年冬天樓市在調控等因素影響下持續(xù)低迷，時隔一年，樓市在需求方的強力支撐下已現(xiàn)回暖，似曾相識的一幕再度出現(xiàn)：多地高檔住宅年終出現(xiàn)“翹尾”行情。而房企目前仍在執(zhí)行較為穩(wěn)健的定價策略。

　　多地豪宅熱銷

　　近日，杭州樓市傳出消息，有年內第一豪宅之稱的武林壹號開盤銷售超過80%，均價7.56萬元/平方米，開發(fā)商回款近10億元。這是今年下半年杭州樓市悄然回暖的又一例證，也令市場對各地豪宅開始重新審視。

　　資料顯示，武林壹號是2006年杭州綠城集團與濱江集團兩大巨頭聯(lián)手拿下的，當時這個名叫“杭汽發(fā)地塊”的項目，土地成交金額高達36.3億元，一舉創(chuàng)下當時杭州最高和全國住宅市場第二貴地塊。也正因為地塊成本之高，其項目啟動與進展備受關注。就在近期，上市公司濱江集團還在就杭汽發(fā)地塊為控股子公司杭州濱綠房地產開發(fā)有限公司向銀行申請15億元貸款提供擔保。

　　而隨著地塊“蟄伏6年、一朝開盤”，武林壹號的熱銷一掃市場對銷售前景的質疑。知情人士介紹，武林壹號開盤銷售均價高達7.56萬元。遠遠高于周邊樓盤的銷售價格和杭州嚴格的限購令并沒有擋住買方熱情，武林壹號開盤銷售近80%，綠城集團和濱江集團合資成立的項目公司獲回款總額超過10億元。“如果銷售形勢持續(xù)，開發(fā)商可能考慮年底前再推一期同體量的房源。”上述知情人士稱。

　　“日光盤”再現(xiàn)江湖

　　除杭州外，上海、深圳等地高檔住宅市場在年底同樣出現(xiàn)暖冬行情，成交開始陸續(xù)放量。

　　上周末，廣州天河珠江新城板塊尚東君御開售，均價4.5萬元/平方米。有媒體報道，部分購房者在前一天晚上就開始排隊等待開盤。同時，珠江新城多個樓盤售價創(chuàng)出新高。“買豪宅如同搶購白菜”的說法又在廣州市場傳開。深圳方面，15日，深圳遠洋新干線開盤，有消息稱，首推420套房源2小時內售罄。“日光盤”今年年初曾絕跡于市場，到年底又開始陸續(xù)涌現(xiàn)。

　　“現(xiàn)在‘日光盤’確實有，但是量不多，占樓盤總量的5%左右。從總體來看，廣州樓市的量價都是在小幅上升的。”中原地產廣州區(qū)經理黃韜向記者介紹。

　　上海方面，有機構最近統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前11個月，上海商品住宅成交面積已超越2011年的成交總量，其中有12個豪宅項目的成交面積突破1萬平方米。

　　高檔住宅熱銷體現(xiàn)了房地產銷售市場整體回暖，但業(yè)內人士也提醒，這并不能說明房價已經開始大幅反彈。

　　雖然離年終還有幾天時間，但研究機構已經開始紛紛出臺樓市年度報告。整體來看，房企“以價換量”策略貫穿2012年全年，并在年終出現(xiàn)了銷售小高潮。不過，因為定價策略的調整，房企銷售凈利潤率普遍下調，房地產去暴利化仍在繼續(xù)。

　　《中原地產研究2012年年刊》近日公布統(tǒng)計結論，2012年全國商品房銷售面積與去年基本持平，但萬科、保利、招商、華潤、中海、恒大等十大標桿房企前10月依然取得平均23%的增長率，逆勢增長顯著。標桿房企的全國市場份額也進一步提升，銷售額占有率從2008年的7%上升到2012年的12%。不過，標桿房企的銷售凈利率呈現(xiàn)明顯下滑趨勢，已從2007年的24%下滑到2012年的18%。

　　“低價跑量”的銷售策略是導致房企銷售凈利率下降的主要原因，為彌補銷售凈利率的下滑，多數(shù)標桿房企提高了資產周轉率。中原集團研究中心以開發(fā)商2012年的銷售面積與其土地儲備面積的比值作為周轉速度的參考指標，可以很明顯地將十大標桿房企劃分為三類：高周轉企業(yè)僅有萬科一家，其年土地儲備周轉率達31%;大部分企業(yè)屬于均衡周轉的房企，包括保利、恒大、華潤、金地、招商、中海，其平均周轉率為17%;而富力、綠城、雅居樂的周轉速度則明顯偏慢。