伴隨著樓市整體出現(xiàn)的暖冬，“金九銀十”之后的北京別墅市場突然發(fā)力，來自機構的統(tǒng)計顯示，11月份北京共成交412套別墅，環(huán)比上月上漲近九成。不過，從價格上看，今年別墅市場的整體價格已經(jīng)恢復到調控前的水平，“抑制房價過快上漲”的目標在別墅市場里也得到了實現(xiàn)。

　　54項目實現(xiàn)成交

　　根據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月份北京共成交412套別墅，成交面積14萬平方米，環(huán)比上月分別增長84.8%、91.8%。在連續(xù)3個月成交下滑之后，11月北京別墅市場成交情況一躍而起，出現(xiàn)大幅增長，創(chuàng)造了自2010年4月之后31個月以來的新高。與此同時，11月實現(xiàn)成交的別墅項目個數(shù)為54個，僅比上月增加了4個。

　　從成交來看，排名前六名項目共成交228套，占據(jù)全部成交半數(shù)有余。而這些項目有一個共同特征，即多為10月以及11月入市，并且在這其中融科·千章墅(樓盤資料業(yè)主論壇)與首開璞瑅墅(樓盤資料)均為純新盤入市，而譽天下二期(樓盤資料業(yè)主論壇)譽皇殿與遠洋天著(樓盤資料)二期均為一期售罄后久未有新房源推出。純新盤入市價格定位較為合理，再加上此次上述幾個項目推出房源均較為充沛，因此別墅成交市場在11月份出現(xiàn)一波較大行情。

　　從成交價格來看，11月北京別墅市場成交均價為25042元/平方米，環(huán)比有小幅下滑。

　　亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，別墅類產(chǎn)品近年來由于品質不斷升級，以及供應越來越少的現(xiàn)狀，其價格逐年均呈現(xiàn)出明顯上漲的趨勢。2011年雖然調控已漸趨嚴厲，但是由于別墅類項目抗跌性較強，因此整體市場價格相比2010年還出現(xiàn)了8.2%的漲幅。但是進入調控第二年之后，即便是別墅產(chǎn)品也無法抵擋嚴厲而又長期的限購政策帶來的影響，一些項目重新拾起折扣，因此已恢復到調控前的水平。

　　聯(lián)排別墅占主導

　　從11月別墅市場成交特征來看，聯(lián)排別墅成交占據(jù)了目前的市場主導。根據(jù)亞豪機構數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，11月北京別墅市場中聯(lián)排別墅共實現(xiàn)成交216套，占據(jù)了全部成交的52.4%，同比上漲了近10個百分點。而除聯(lián)排之外，疊拼別墅的11月實現(xiàn)成交99套，占比為24%，這兩類產(chǎn)品的成交也占據(jù)了全部市場成交的76.4%。

　　任啟鑫分析認為，由于政府對于土地出讓容積率的控制，使得獨棟別墅增量供應受到制約，而聯(lián)排與疊拼別墅由于其產(chǎn)品建筑設計的特性，對于容積率的要求沒有那么高，但仍然具備了別墅產(chǎn)品大空間、相對獨立、私密性較好的特點，因此成為近年來別墅開發(fā)的主導產(chǎn)品。

　　任啟鑫分析認為，從別墅市場的面積發(fā)展趨勢來看，小戶型別墅已不能滿足財富階層對于居所舒適度的要求，而超大空間的豪華別墅也不符合目前財富中堅階層現(xiàn)實主義的要求，而300-400平米的別墅空間既能滿足品質生活的需要，總價上也有所控制，因此近年來逐漸成為別墅市場的主導面積區(qū)間，例如11月成交排名首位的譽天下(樓盤資料業(yè)主論壇)，其二期全部為380平米左右的聯(lián)排產(chǎn)品。小戶型別墅成交占比的上升則是由于該類產(chǎn)品多走經(jīng)濟型路線，在市場調控的環(huán)境下多會調整價格來應對市場變化，而價格的調整也使得其銷售占比有所上升。