自11月26日以來(lái)，北京的8筆土地交易均涉及商業(yè)用地。而在上海，為了爭(zhēng)奪“外灘8-1地王”這一金融地塊，復(fù)星地產(chǎn)甚至不惜與SOHO中國(guó)撕破臉，上演了一場(chǎng)“奪地”大戰(zhàn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)緣何成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“寵兒”?歸根結(jié)底，經(jīng)濟(jì)收益的持續(xù)性和規(guī)避調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)的能力，使得業(yè)內(nèi)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)看好。但是，網(wǎng)購(gòu)對(duì)商鋪的沖擊以及高空置率的現(xiàn)狀，無(wú)疑給包括萬(wàn)達(dá)在內(nèi)的諸多主攻商業(yè)地產(chǎn)的房企快速擴(kuò)張之路增添了一層陰影。有行業(yè)專家向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，商業(yè)地產(chǎn)不是誰(shuí)都能夠搞好，缺乏品牌和經(jīng)驗(yàn)的房企一旦做不好，下場(chǎng)會(huì)比較“凄慘”。

　　金融地塊交易火爆 業(yè)內(nèi)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)看好

　　近期，金融地塊成為了北京土地市場(chǎng)上的交易亮點(diǎn)。據(jù)北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站顯示，自11月26日以來(lái)，北京的土地市場(chǎng)迎來(lái)一輪交易熱潮，一共有8塊經(jīng)營(yíng)性用地完成交易，涉及金額接近49億元；其中，有5塊是純商業(yè)用地，其余3塊則是商住型用地。

　　與住宅市場(chǎng)的膠著狀態(tài)相比，商業(yè)地產(chǎn)顯然已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“香餑餑”。 同策房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，自限購(gòu)以來(lái)，商業(yè)用地的供應(yīng)量和成交量與之前相比猛增。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年在市場(chǎng)總交易量持續(xù)低迷的情況下，商業(yè)物業(yè)的交易量可以占到市場(chǎng)總交易量的半數(shù)以上。2012年3月以后，隨著整體市場(chǎng)行情的好轉(zhuǎn)，住宅市場(chǎng)重新活躍，商業(yè)物業(yè)的交易量占總體比重有所下滑;但其實(shí)際交易數(shù)量，卻高于去年水平。

　　“從企業(yè)角度來(lái)講，住宅限購(gòu)倒逼企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型，通過(guò)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)避調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn);產(chǎn)品線多元化背景下，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)也成為選擇之一。從市場(chǎng)角度來(lái)說(shuō)，住宅市場(chǎng)限購(gòu)和限貸，一定程度上倒逼開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，增加持有型物業(yè)比例”，張宏偉說(shuō)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔在中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示，受“限購(gòu)”等調(diào)控因素的影響，商業(yè)用地成為房企進(jìn)入北京市場(chǎng)的突破口;此外，近兩年寫(xiě)字樓租金價(jià)格的大幅攀升，較高投資回報(bào)對(duì)開(kāi)發(fā)商具有很強(qiáng)的吸引力。

　　商業(yè)地產(chǎn)大鱷大手筆拿地 擴(kuò)張背后暗存隱患

　　面對(duì)金融地塊交易火爆的場(chǎng)景，國(guó)內(nèi)做大的商業(yè)地產(chǎn)公司——萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的動(dòng)作格外引人注意。在11月26日和29日，萬(wàn)達(dá)四天內(nèi)連拿京城兩塊商住性用地，涉及的金額高達(dá)33.2億元，而11月26日以來(lái)，北京總共完成的經(jīng)營(yíng)性土地交易也才不到49億元。

　　對(duì)此，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總裁助理劉明勝向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，萬(wàn)達(dá)每年都會(huì)如此拿地，每年都要建20個(gè)左右的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng);這次在北京的土地交易，屬于正常拿地。

　　就在萬(wàn)達(dá)11月29日拿地后的第二天，淘寶和天貓的總交易額突破了一萬(wàn)億大關(guān)。此前有媒體曾報(bào)道稱，萬(wàn)達(dá)的天敵是天貓，以及各地的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不斷被披露出來(lái)商場(chǎng)人流冷清，商戶退租和商鋪空置。

　　9月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林就曾公開(kāi)說(shuō)，“今年以來(lái)，我們發(fā)現(xiàn)商場(chǎng)人流的增長(zhǎng)速度從兩位數(shù)下降為個(gè)位數(shù)，客人的單一消費(fèi)額迅速下降，商鋪開(kāi)店的意愿在降低。”

　　針對(duì)網(wǎng)購(gòu)對(duì)商鋪的沖擊以及二線城市商鋪高空置率的現(xiàn)象，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道聯(lián)系了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)公關(guān)總監(jiān)李海峰，但截至發(fā)稿前，一直未收到對(duì)方的任何回應(yīng)。

　　專家解析擴(kuò)張?jiān)�因：商業(yè)地產(chǎn)不是誰(shuí)都能搞好

　　面對(duì)網(wǎng)購(gòu)帶來(lái)的挑戰(zhàn)和二線城市商鋪的高空置率，萬(wàn)達(dá)等品牌商業(yè)地產(chǎn)是否會(huì)繼續(xù)開(kāi)疆?dāng)U土?“這是肯定的，由于缺乏競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和看好商業(yè)地產(chǎn)前景，萬(wàn)達(dá)等品牌商業(yè)地產(chǎn)為什么不去拿地?”蔡宇翔說(shuō)。

　　網(wǎng)購(gòu)無(wú)法完全取代傳統(tǒng)商業(yè)，個(gè)體經(jīng)營(yíng)和低端產(chǎn)品受到的沖擊較大，但對(duì)連鎖品牌商的影響有限。“很難想象有人會(huì)在網(wǎng)上購(gòu)買像LV這樣的高端產(chǎn)品;電影院線和兒童樂(lè)園帶來(lái)體驗(yàn)，也是網(wǎng)絡(luò)不能提供的”， 蔡宇翔說(shuō)。

　　由于大多數(shù)從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，缺乏經(jīng)驗(yàn)和長(zhǎng)期的商業(yè)眼光，導(dǎo)致了大量無(wú)效商業(yè)面積的存在;此外，受“限購(gòu)”等調(diào)控措施的影響，二三線城市部分從事住宅項(xiàng)目的房企也貿(mào)然轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)，才導(dǎo)致了空置面積越來(lái)越多。

　　“從政府來(lái)講，與住宅開(kāi)發(fā)不同，商業(yè)地產(chǎn)可以帶來(lái)后續(xù)的經(jīng)濟(jì)效益和稅收效益”， 張宏偉說(shuō)。有媒體近期爆料，萬(wàn)達(dá)僅以市場(chǎng)價(jià)的一半拿下了蘭州城關(guān)區(qū)100.571畝的土地，并且不必為棘手的拆遷安置問(wèn)題擔(dān)心，政府答應(yīng)交地時(shí)“三通一平”。

　　與萬(wàn)達(dá)的一帆風(fēng)順不同，缺乏品牌和經(jīng)驗(yàn)的小型房企，一旦把商業(yè)項(xiàng)目“做死”，下場(chǎng)則比較“凄慘”。“條件好的一些項(xiàng)目，還可以請(qǐng)求專業(yè)的合作伙伴加盟;如果項(xiàng)目缺乏價(jià)值，要么便宜轉(zhuǎn)手，要么就坐等地價(jià)升值，但兩三年內(nèi)很難翻盤(pán)”， 蔡宇翔說(shuō)。