北京的冬天依舊寒冷，但與去年同期相比，樓市在今年迎來了“暖冬”。由于前期樓市受到壓抑，剛需在今年得到有效釋放，一些標桿房企已提前完成全年銷售任務(wù)。開發(fā)商的銷售策略也隨之進行調(diào)整，開始注重企業(yè)的利潤率，部分房價有小幅上調(diào)，二手房市場受此影響也量價回升。值得欣慰的是，租賃市場步入了傳統(tǒng)淡季，租金已連續(xù)三個月小幅回落。

　　大型房企迎來“暖冬” 供需矛盾趨緊

　　在寒冷的氣候中，大型房企的銷售業(yè)績似乎點燃了冬天里的一把“火”。據(jù)上市房企披露的前10月銷售業(yè)績顯示，萬科以1100.2億人民幣的銷售額領(lǐng)跑行業(yè)，而中海地產(chǎn)和保利地產(chǎn)則分別以：1006.8億港元和833.29億人民幣緊隨其后;另外，在已公布年度銷售計劃的品牌房企中，華潤、招商、綠城均已提前完成年度銷售目標。

　　北京一上市房企高管在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時表示，剛需是帶動今年銷售業(yè)績大漲的主要原因。據(jù)新浪樂居的統(tǒng)計，上周末(11月30日—12月2日)，北京樓市迎來了今年的最后一次推盤高峰，共有8個項目入市，而剛需盤就占去5席。雖然，這次推盤力度較大;但是，仍難滿足購房人群的需求。一些項目剛開盤，便被排號的隊伍瓜分了全部房源。

　　另據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，剔除保障房之后，2012年4季度(截至11月28日)北京全市新房網(wǎng)簽總量為15474套，而新房新增供應(yīng)量僅有11160套，供需之間缺口高達到4314套。但北京的商品房庫存仍然在8萬多套的水平，可售房源比較充足。鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮認為，房企可能意在明年，所以并不急于銷售。

　　二手房市場量價回升 年底將翹尾收官

　　據(jù)中原市場研究部的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年11月北京中高檔二手商品房成交均價為29268元/平米，環(huán)比上漲1.23% ，同比上漲6.2%;二手住宅網(wǎng)簽成交量約為14206套，環(huán)比上漲24%，同比上漲近92%。房價維持穩(wěn)步小幅上漲趨勢，存量市場成交活躍度明顯提升。

　　中原市場研究部的專業(yè)人士分析認為，截止10月底，大部分知名房企都完成了今年的銷售任務(wù)，開發(fā)商的銷售策略也從“降價換量”調(diào)整為“保利保價”，注重了利潤率的企業(yè)停止了降價，這使得新房的競爭力下降，對二手房需求的分流作用也被削弱;此外，二手房保值增值、地段優(yōu)越的特性對購房者有很大的吸引力。

　　對于二手房市場的量價回升和樓市的反周期性“金十一”現(xiàn)象，北京麥田房產(chǎn)市場分析師張葉松向媒體表示，在政策不發(fā)生改變的情況下，“翹尾”或?qū)⒊蔀橐环N市場常態(tài)。雖然距離年內(nèi)成交量最高的7月還有一定差距，但也算是一個交易小高峰，這一“翹尾”體現(xiàn)了在限購政策下逐漸形成的新市場規(guī)律。

　　租賃市場步入淡季 租金連續(xù)三月回落

　　與新增商品房和現(xiàn)有存量房的量價齊漲不同，11月份北京租賃市場的成交均價和成交量都雙雙下滑。

　　根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月份北京租賃市場成交均價為3586元/月/套，環(huán)比上月下跌1%，租金價格自8月份達到全年峰值后已連續(xù)三個月回落;而11月份北京租賃市場成交量環(huán)比上月下跌23%，成交量自7月份達到全年峰值后已連續(xù)四個月回落。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，臨近年底，租賃的需求量持續(xù)萎縮導(dǎo)致成交量下跌;而新增房源掛牌量卻并未明顯回落，供需矛盾的明顯緩解，加速了租金價格的回落。此外，隨著大興、昌平、順義、房山等遠郊區(qū)縣地鐵的開通，一些交通條件急需改善的區(qū)域在租房人群心目中的地位逐步降低，不少租賃需求被分流到遠郊區(qū)縣。

　　據(jù)胡景暉預(yù)計，在未來的三個月里，北京租賃市場的成交量和租金價格還將繼續(xù)小幅回落，在明年春節(jié)過后，正月十五之前，租賃市場都將處于傳統(tǒng)的淡季。這段時間，租賃房源供應(yīng)充足，租賃需求量明顯減少，租金價格也處于全年低谷。