2012年11月末土地市場迎來轟轟烈烈的“地王潮”，僅僅四日，北京、上海、深圳、南京等一線城市的四個地王地塊相繼出爐。11月27日，北京、上海土地市場同日出現(xiàn)“地王”，樓面價均超過3萬元/㎡。11月28日，中海競得深圳寶安區(qū)新的總價“地王”。11月30日，中冶置業(yè)摘得南京下關區(qū)一宗商住地創(chuàng)下年度全國總價地王。2012年11月27日，北京市農展館一地塊，起拍價達20億元，折合樓面價3.38萬元/平方米，創(chuàng)北京土地起拍價的歷史新高。2012年11月27日，上海黃浦區(qū)一地塊以27.7億元的價格競出，折合樓面價3.6萬元/平方米，刷新今年上海土地最高單價紀錄。緊接著，2012年11月30日，南京一場土地拍賣會上，中冶集團以56.2億元拿下濱江2號地塊，成為今年全國總價地王。

謝逸楓

　　2012年12月3日，位于珠海唐家灣的年度地王被廣東保利房地產開發(fā)有限公司以17.37億元的價格，溢價2成拿下，樓面地價達到14121元/平方米。地塊總占地面積12.3萬平，規(guī)劃用途為住宅商業(yè)用地。11月30日，珠海華發(fā)在保利大本營廣州力挫保利拿下地王，今日，保利奪得珠海地王。華發(fā)和保利都跑對方后花園放火去了。據日前的出讓公告顯示，該塊地位于唐家灣情侶北路(南段)，宗地面積123292.19平米，規(guī)劃土地用途住宅(二類)、商業(yè);地塊一、三容積率1.0-2.5，地塊二容積率1.0-2.0;綠地率≥35%，建筑密度≤20%，出讓年限住宅70年，商業(yè)40年。起始價為人民幣5000元/平，增加幅度人民幣20元/平，競買保證金人民幣29000萬元。

　　美國格理集團首席經濟學家、亞太城市房地產研究院院長謝逸楓對此分析：

　　記者：一二線城市4天內誕生六個地王，房企年末快速搶地。年末將至，一二線城市土地市場突現(xiàn)一波詭異的“地王潮”，你怎么看這種現(xiàn)象，意味著什么?媒體報道說全國地王遍地開花，你是否贊同這樣的說法?

　　謝逸楓：年末爆發(fā)“地王潮”是調控長期壓制下的結果，是市場共同期盼的結果。同時向土地市場宣告暖冬來臨。一方面是在中央調控不可能全面放松與實質性調整時，市場非常期待出現(xiàn)利于樓市刺激性的亮點，穩(wěn)定市場。另外一方面是地方政府與開發(fā)商也希望通過土地市場回暖，拉動銷售與改變市場預期。意味著“地王”將成為2013年中國樓市風向標，也表明樓市2011年最糟糕的日子過去了。

　　謝逸楓：所謂“全國地王遍地開花”的說法不正確，因為六個地王出現(xiàn)的范圍僅僅是局限于四個一線城市與二個二線城市。況且地王的平均溢價與溢價率水平未超過2009年與2010年，屬于比較合理的水平。

　　記者：目前全國各大媒體都在譴責或者是批評央企，認為地王是央企搶地導致的結果，并且央企是高房價的推手之一。你是否贊同，你怎么看?

　　謝逸楓：不管是國進民退還是民進國退，都是房地產市場發(fā)展規(guī)律。如果把地王推高房價之黑手直接推給央企，這是非常不公平不合理的。難道央企不拿地不搶地，地王就不會出現(xiàn)?2009年與2010年民企不也制造出大量地王，難道說都是民企的錯。不必太過分苛責央企“制造地王”，因為央企也是按照政府土地出讓的規(guī)則拿地的，是在法律規(guī)定的正常程序下獲得的土地。

　　記者：地王的出現(xiàn)對誰最有利?最后誰買單?地方政府是否存在土地財政的危機?

　　謝逸楓：地王的出現(xiàn)顯然對政府最有利，最主要是獲得最大土地價值與利潤化。而對開發(fā)商最不利，不僅直接增加開發(fā)商投資開發(fā)成本與資金運作風險，也影響到開發(fā)利潤預期。毫無疑問，地王的最后買單者就是購房者。

　　謝逸楓：從國土部與財政部及民間機構的數據顯示，地方政府確實存在土地財政危機，一方面是土地出讓金收入大量下降。另外一方面是土地成交的整體地價與溢價水平下降。三是房企拿地支出的買地款下降。四是年末地方政府供地的積極性提高。

　　記者：為什么會爆發(fā)年末一波部分城市“地王”熱的現(xiàn)象，是不是政府與開發(fā)商故意制造出來的，還是房企真的不缺錢，看好2013年中國房地產市場?

　　謝逸楓：地王爆發(fā)的原因不可簡單說成是政府與開發(fā)商合謀的結果，主要原因在于土地出讓制度與地塊品質高及房企不缺錢等市場回暖明顯。一方面是政府不可能希望地價不上漲，增加土地收入。另外一方面是高品質的地塊自然價格高，競爭自然激烈。三是大房企提前已完成銷售目標與融資能力強及手上貨幣富裕，況且處于補倉期，地價相對以往便宜。四是市場量價上漲，房企后市信心足，并且土地升值快有利增加利潤與固定資產。

　　記者：地王的出現(xiàn)是否真的會導致房價暴漲，是否會導致購房者提前出手?作為地方政府，地王年末的出現(xiàn)，是否有必要采取限制地王的措施，防止地價上漲導致推高房價的市場預期?

　　謝逸楓：地王導致房價暴漲的邏輯是對的，但是也要看所在的市場與政策及區(qū)域位置等房企開發(fā)的實力。所以，地王誕生并不具備普遍意義，不過，高價地塊將影響市場預期 。由于大部分“地王”位于城市的核心地段，在熱點城市土地供應“郊區(qū)化”的趨勢下，其區(qū)位優(yōu)勢凸顯無疑。此外，“地王”的用地性質多為住宅或商用，配建規(guī)模較小，更容易吸引企業(yè)參與。目前經過此前的市場熱銷和各項融資舉措，不少品牌房企手握的資金流在150億元以上�，F(xiàn)金充沛，加之補充庫存的需要，使得房企“既有意愿，又有能力”在土地市場作為。

　　謝逸楓：為穩(wěn)定市場預期，各地在土地出讓中，應盡量采取限制措施，比如設置最高限價、采用招標出讓等，防止土地出讓價格過高。同時，需盡快制定并公布后續(xù)土地出讓計劃，并適當推遲熱門地塊的入市時間，以免給房價預期帶來不利影響。

　　全國總價地王：11月30日 南京臨江老城改造建設投資有限公司(中冶置業(yè))在沒有競爭對手的情況下，以底價56.2億元拿下南京下關區(qū)濱江江邊路以西2號地塊。該幅地塊規(guī)劃用地性質為商住混合用地，出讓面積達364214.6平米。56.2億的成交價也使得該幅地塊成為2012年以來全國范圍內的總價地王。#p#分頁標題#e#

　　深圳總價地王：11月28日，深圳寶安尖崗山A122-0341宗地土地使用權及兩館建設運營管理權在深圳房產交易中心競標，最終中海競得，出讓價20 億元，樓面價10982.976 元/㎡。為深圳新總價“地王”。

　　上�？們r地王：11月27日，上海外灘濱江綜合開發(fā)有限公司和中國太平洋財產保險股份有限公司聯(lián)合體以27.7 億元拍得黃浦區(qū)594 (北塊)、596 街坊商辦地塊， 3.6萬元/平方米樓面價刷新今年上海土地市場的最高單價記錄。

　　北京單價地王：11月27日，北京市國土資源局掛牌出讓朝陽區(qū)農展館北路8號地塊， 掛牌出讓起始價為20億元， 起始樓面價為3.38萬元平方米，超萬柳地塊起始樓面價2.4萬/平米。

　　11月27日至11月30日這4天內，北京、上海、深圳、廣州、南京以及成都6地地王紀錄相繼被刷新。北京的準地王和上海新晉地王的樓面地價均已超過3.38萬元/平方米，甚至此前南京不被看好的年內全國總價地王也成功出讓，上半年房企在土地市場的“沉默”局面似乎一下子升至“熱鬧非凡”。11月27日，北京市國土資源局掛牌出讓朝陽區(qū)農展館北路8號一地塊，掛牌出讓起始價為20億元，建筑控制規(guī)模59152平方米，以此計算，起始樓面價高達3.38萬元/平方米，創(chuàng)歷史新高。11月27日，上海外灘濱江綜合開發(fā)有限公司和中國太平洋財產保險股份有限公司聯(lián)合體11月27日以27.7億元競得黃浦區(qū)594(北塊)、596街坊地塊，樓板價為36176元/平方米，刷新上海年度單價地王紀錄。

　　11月28日，中海地產以20億元的價格摘得深圳寶安尖崗山A122-0341宗地，但由于需要承擔當代藝術館與城市規(guī)劃展覽館20年的建設運營管理，其中根據標書提示和政府共建的費用，建安成本不低于18.6億，管理運營成本不低于10億，該宗土地的實際總價為48.6億元，計可售樓面地價為27268元/平方米，創(chuàng)深圳歷年土地拍賣地價新高，為深圳新地王。2012年11月30日，廣州新的區(qū)域單價“地王”出現(xiàn)，超過15000元/平方米地價。11月30日，廣州政府一天在土地市場共攬金71.58億元，攤分下來的地價也相當高，如白云區(qū)永泰地塊地價達1.46萬元/平方米，樓價起碼要賣到3萬多元/平方米。11月30日當天，南京和成都同一天誕生兩個地王。其中，中國中冶集團以高達56.2億元的底價競得南京下關濱江G50地塊，樓面價達7753元/平方米，這意味著年內全國總價地王誕生;成都武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村地塊由大港國際以2.8億元摘得，樓面地價達8500元/平方米，溢價率高達150%。中指研究院監(jiān)測數據顯示，10月全國300個城市共推出土地3242宗，推出面積13326萬平方米，環(huán)比持平、同比增長8%。

　　全國樓市在第三季度之后迎來今年第二次“供地潮”。11月23日，杭州市國土資源局一次性掛牌7宗土地，總出讓面積7.28萬平方米。同日，天津土地交易中心發(fā)布公告稱，將公開掛牌出讓兩宗土地，總起始價達42億元。 來自財政部的數據顯示，今年前10月，全國國有土地使用權出讓收入20093億元，同比減少5561億元，下降21.7%。在地方政府迎來償債高峰的情況下，從土地出讓金中削減赤字已成為不二之選。高價地甚至“地王”也隨著“供地潮”重新出現(xiàn)。距離上次全國樓市如此密集地出現(xiàn)“地王”，還要追溯到2010年初。當時，各地土地市場供需兩旺，房地產開發(fā)商對后市預期良好，拿地熱情空前高漲，這些因素造成當時土地價格和溢價率雙雙攀高。

　　中原集團研究中心統(tǒng)計數據顯示，監(jiān)測的全國主要54個城市，11月全月，新建住宅簽約均出現(xiàn)了明顯上升，合計簽約套數達到了293863套，增幅超過了之前成交量最多的7月份6%，而環(huán)比10月份增幅更是達到了18.2%。 其中，北京11月簽約合計12988套，環(huán)比10月上漲了32.4%，而同比2011年同期則上漲了94%。與此同時，上海、廣州、天津、成都也均達到年內高點。據監(jiān)測，剔除保障房，2012年4季度(截至11月30日)北京全市新房網簽總量為16402套，而在此期間，新房新增供應僅有12152套，供需之間缺口高達到4250套。進入四季度以來，短暫的“供不應求”成為房價上漲的關鍵。

　　中國指數研究院2012年12月3日公布的數據顯示，11月百城住宅均價連續(xù)第六個月環(huán)比上漲，其中，北京、上海等十大重點城市今年以來首次出現(xiàn)同比、環(huán)比雙上漲，部分重點城市房價甚至超過調控前。中指院數據顯示，11月全國100個城市(新建)住宅平均價格為8791元/平方米，環(huán)比上漲0.26%，漲幅較上月擴大0.09個百分點，其中，上漲城市60個，下降城市38個，2個城市持平。從同比來看，全國100個城市住宅均價連續(xù)第8個月下跌，跌幅為0.46%，比上月縮小0.54個百分點。這是百城住宅平均價格連續(xù)6個月環(huán)比上漲，同比跌幅繼續(xù)收窄。此外，北京、上海、重慶、深圳、廣州、成都、南京、武漢、杭州、天津十大城市住宅均價為15686元/平方米，環(huán)比上漲0.39%。具體來看，天津上漲0.93%，漲幅最大，北京、重慶(主城區(qū))、成都、南京漲幅在0.5%至0.7%之間。同比來看，十大城市平均價格上漲0.15%。

　　北京房價漲價區(qū)域進一步擴大，漲價區(qū)域已從中心城區(qū)擴張至5環(huán)至6環(huán)之間。偉業(yè)我愛我家市場研究院數據顯示，11月北京新建商品住宅(不含保障房)交易均價為22219元/平方米，環(huán)比10月上漲5.8%;具體到環(huán)線，5環(huán)至6環(huán)、6環(huán)以內、5環(huán)以內的成交均價環(huán)比漲幅分別是13.8%、-4.9%、0.4%�？梢姡�5環(huán)至6環(huán)之間價格上漲幅度明顯。尼爾森日前發(fā)布的2012年第三季度中國消費者信心指數顯示，56%的中國消費者認為明年房價將回暖，在第二季度時這一比例只有42%。

　　中原地產統(tǒng)計，標桿房企全年銷售目標完成率已達99%，其中，保利地產、中海地產、綠城集團、世茂房地產、招商地產、越秀地產、融創(chuàng)中國、中駿置業(yè)、華潤置地、禹州地產及遠洋地產等均已完成全年銷售目標。根據公開披露的信息，萬科前10個月累計實現(xiàn)銷售面積1035.2萬平方米，銷售金額突破千億元，達到了1100.2億元，同比分別增長9.95%和2.41%。如果加上11月和12月的推貨量，預計萬科今年銷售額有望超過去年。同樣突破千億元銷售金額大關的還有中海地產，由于實行降價跑量策略，中海地產前10月實現(xiàn)銷售額1006.8億港元，同比增長28.9%，提前完成全年1000億港元的銷售目標。保利地產今年也獲利豐厚，保利前10月實現(xiàn)簽約銷售金額833.29億元，同比增長32.91%，超額完成年初制定的800億元銷售目標。而招商地產也已突破300億元，并實現(xiàn)全年210億元的銷售目標。