隨著住宅市場調(diào)控的日益加強，越來越多的買家將目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)市場，廣州商用公寓的價格一度出現(xiàn)井噴式的上漲。然而今年以來廣州幾大繁華商圈的一線高端商鋪成交情況卻出現(xiàn)逆市走冷。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，繁華地段一線商鋪普遍價格昂貴，這種情況的出現(xiàn)主要由在“限外令”影響下資金充足的港澳投資客難以接盤引發(fā)。另一方面，樓市回暖導(dǎo)致業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)強，商鋪放盤減少更讓一線商鋪的成交雪上加霜。

　　港澳客離席無人接盤

　　早在幾年前廣州就對外商投資廣州商業(yè)地產(chǎn)進行了限制，起初該政策主要是針對性限制外籍人士和港澳客對寫字樓等產(chǎn)品的投資，從3月7日起，廣州進一步明確，暫停受理外籍人士及港澳臺胞購買非居住物業(yè)，包括寫字樓、商鋪和商業(yè)物業(yè)中的公寓。廣州市國土房管局發(fā)布的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作和意見》的通知中明文規(guī)定“在境外工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人只能購買一套用于自住的住房，不能購買商業(yè)、辦公房等非住宅房屋，在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)，只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅物業(yè)。”這意味著此前境外個人仍然能購買的商務(wù)公寓和商鋪都被納入了“限外令”。

　　“限外令”執(zhí)行升級至今已逾半年，對以港澳投資客為主要買家的一線商鋪的銷售潑了一盆冷水，港澳買家減少令一些繁華地段的一線商鋪成交轉(zhuǎn)淡，在港澳客退出市場后，這些商鋪往往因為單價或總價過高，很難找到投資客接盤。“限外令”嚴厲化的主要影響集中在高端一線商鋪，如著名的北京路商圈一間普通的十幾平方米的商鋪，單價普遍在60萬元/平方米左右，總價格很容易就超過千萬元，普通投資客難有足夠的經(jīng)濟實力進行投資，因此這里的商鋪長期被港澳投資客投資并持有。

　　北京路一家房產(chǎn)中介的工作人員表示，自從去年“限外令”頒布以后，港澳客商投資商鋪的成交明顯下降，而今年10月以后還沒有過商鋪成交的案例，“本地投資客更重視資金回籠和周轉(zhuǎn)，青睞于短期內(nèi)能迅速轉(zhuǎn)手回報的投資產(chǎn)品，而一線商鋪普遍并不具有這樣的特點，因為涉及金額巨大，且市場價位穩(wěn)定，一般購入之后便會放租，短期內(nèi)不會再轉(zhuǎn)手。”

　　放盤減少更沖淡成交

　　目前北京路和上下九的商鋪出現(xiàn)了“購冷租熱”的情況，想要租鋪的商家踏破門檻，而想要買鋪的投資客卻難覓蹤跡。當?shù)刂薪榉治�，造成這種情況的主要因素是當下樓市回暖，業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)強導(dǎo)致的放盤減少，造成北京路和上下九等繁華地帶一線商鋪極少出現(xiàn)轉(zhuǎn)手，進一步?jīng)_淡了商鋪市場的成交。

　　“這里一間臨街的普通的商鋪，根據(jù)所處位置的不同，月租金在1000元/平方米到6000元/平方米不等，而這種十幾平方米小商鋪往往租金普遍較貴，在3000元/平方米以上，并且一鋪難求。”北京路的一家房產(chǎn)中介分析，目前北京路的臨街商鋪資金回報率穩(wěn)定在4%到5%左右，高于廣州住宅投資的資金回報率。由于不愁招租，比其他地區(qū)同類商鋪的資金回報率更穩(wěn)定，因此持有商鋪的業(yè)主如果不是急于回收現(xiàn)金，普遍不急于出手賣鋪。

　　據(jù)了解，目前北京路仍然有景豪坊與名城廣場兩個商業(yè)項目在建，前者位于廣百隔壁，面積達10萬平方米，天河城集團去年底通過接盤廣東置地三項目將名城廣場收入囊中，人們預(yù)測該項目可能成為天河城百貨的又一旗艦項目。此外，上下九商圈也將在近期面臨新一輪的商鋪供應(yīng)井噴，業(yè)內(nèi)人士擔憂，從北京路商圈目前高企的商鋪價格來看，在港澳客集中退出市場后，即將提供的龐大商鋪供應(yīng)量會難以找到新的投資客出手消化。