房地產(chǎn)成為今年市場(chǎng)中表現(xiàn)最為穩(wěn)定的行業(yè)之一。數(shù)據(jù)顯示，申萬房地產(chǎn)行業(yè)以10.4%的漲幅位居23個(gè)一級(jí)行業(yè)榜首。其三季報(bào)在一片悲觀預(yù)期中出爐，經(jīng)營性現(xiàn)金流改善明顯，企業(yè)利潤兩極分化嚴(yán)重等現(xiàn)象引起大家關(guān)注。本期，我們邀請(qǐng)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心研究總監(jiān)林波以及陽光私募格雷投資總經(jīng)理張可興為探討地產(chǎn)行業(yè)未來趨勢(shì)。

林波

　　市場(chǎng)升溫行業(yè)分化

　　記者：年末土地市場(chǎng)有升溫的跡象，原因是什么?

　　林波：我們跟蹤監(jiān)控的15家企業(yè)10月份總的拿地金額是383億，環(huán)比上漲34%，創(chuàng)去年下半年以來的新高，其中更多的是龍頭企業(yè)在大幅拿地。主要原因有兩方面，從供應(yīng)角度來說，土地市場(chǎng)上半年很冷清，從下半年才出現(xiàn)了明顯的好轉(zhuǎn)，今年地方政府土地出讓的目標(biāo)完成得不是很好，所以前兩天國土部也鼓勵(lì)加大土地供應(yīng)力度。按照規(guī)定，今年完不成土地供應(yīng)指標(biāo)，明年指標(biāo)會(huì)往下砍，所以地方政府在這一兩個(gè)月會(huì)加大土地供應(yīng)的力度，很多城市出現(xiàn)了集中的土地拍賣，土地成交量隨之增加。

　　另一方面從需求的角度講，今年房企的銷售情況尤其是龍頭企業(yè)非常不錯(cuò)，年初制定的目標(biāo)10月份很多都已經(jīng)完成了，現(xiàn)金儲(chǔ)備較充足，企業(yè)的信心在增強(qiáng)。但是，很多企業(yè)從去年到今年上半年都沒怎么拿地，對(duì)于大型龍頭企業(yè)來說，需要不斷地補(bǔ)充地塊來完善儲(chǔ)備，滿足長期發(fā)展規(guī)劃。所以說，供求兩方面都推動(dòng)土地市場(chǎng)的升溫。

　　記者：房地產(chǎn)行業(yè)三季報(bào)顯示凈利潤增速出現(xiàn)嚴(yán)重分化，分化也出現(xiàn)在拿地方面，有人說這是行業(yè)洗牌的前奏。

　　張可興：不是前奏，已經(jīng)開始了。不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)，從商業(yè)的角度講，任何一個(gè)行業(yè)，只有在彎道的時(shí)候好超車。只有在房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)候，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的房企才能夠收購?fù)滩⑿∑髽I(yè)，這是正常的規(guī)律。央企有很強(qiáng)大的背景，像萬科同時(shí)擁有幾十個(gè)項(xiàng)目，萬科應(yīng)對(duì)調(diào)控的策略就是跟很多小房地產(chǎn)開發(fā)商合作，這種合作本質(zhì)上就是一種洗牌，小開發(fā)商拿完地就沒錢開發(fā)了，資金鏈很緊張，也希望尋求大企業(yè)的合作。

　　房價(jià)不會(huì)暴漲房產(chǎn)稅影響不大

　　記者：有人預(yù)測(cè)三季度的庫存達(dá)到頂峰之后有下降的趨勢(shì)，加上土地供應(yīng)的減少，明年房價(jià)會(huì)出現(xiàn)暴漲。

　　林波：我們監(jiān)測(cè)的是重點(diǎn)城市庫存數(shù)據(jù)，10月份十大重點(diǎn)城市中只有北京和成都庫存同比下降，大部分重點(diǎn)城市的庫存是增加的，庫存在以往的三年中處于高位。2011年1月份上海的庫存是600萬平方米，目前是1029萬平方米。說明很多項(xiàng)目賣得一般，更多銷量集中在降價(jià)跑量的項(xiàng)目上�？傊�，從我們市場(chǎng)調(diào)研來看，下降的趨勢(shì)恐怕不會(huì)太明顯，未來一年不排除有新的高峰出現(xiàn)�，F(xiàn)在企業(yè)的降價(jià)幅度不大，未來國家調(diào)控不會(huì)放松甚至力度再次提升，市場(chǎng)去庫存化不會(huì)太順暢。

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　　從行業(yè)的角度上說，即使我們看到去年下半年到今年上半年很多企業(yè)沒拿地，也不能判斷明年市場(chǎng)的供應(yīng)量會(huì)下降。龍頭企業(yè)大部分手頭上至少有保證開發(fā)一兩年的土地。如果市場(chǎng)情況不好企業(yè)會(huì)暫緩開發(fā)進(jìn)度�，F(xiàn)在拿地明年銷售也來得及，從開發(fā)進(jìn)度上來講，行業(yè)一般水平是一年到一年半上市交易，龍頭企業(yè)快則半年、慢則9個(gè)月拿的地就可以上市交易了。今年年末拿的地明年年中就可以銷售了，從這個(gè)角度說，不能判斷庫存就走下降趨勢(shì)了，價(jià)格更不會(huì)出現(xiàn)暴漲。

　　記者：地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)如何?

　　張可興：以后地產(chǎn)行業(yè)特別是住宅類的“量”(新房的銷售)大幅上升的可能性不大了，去年新房的銷售達(dá)到了900萬套，未來五到十年銷量不會(huì)迅猛增長，但在價(jià)格上有空間。

　　我覺得房價(jià)本身就是要上漲，房屋的成本沒有一項(xiàng)是不漲的，土地、人工、建筑的成本都在漲，土地本身是經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)正相關(guān)的函數(shù)，國家的經(jīng)濟(jì)體在成長和發(fā)展，土地價(jià)格一定是上升的，而且中國土地資源有限，人口眾多，為了保證糧食基本的安全，土地不可能是大幅的供給。房價(jià)基本的上漲是必然的，但不會(huì)像2003-2007年翻了很多倍，這種可能性沒有了。正常的增長應(yīng)該是符合GDP+CPI的合理的增長速度。

　　記者：近期不斷有房產(chǎn)稅的消息出現(xiàn)，有人認(rèn)為房產(chǎn)稅將對(duì)地產(chǎn)形成負(fù)面打擊，也有人放言“房產(chǎn)稅落地之日，即是房價(jià)暴漲之時(shí)”。

　　張可興：大家在提到房產(chǎn)稅時(shí)可能忽略了一點(diǎn)，房產(chǎn)稅的稅點(diǎn)高與低是最重要的。像重慶的試點(diǎn)房產(chǎn)稅率為零點(diǎn)幾個(gè)點(diǎn)，我覺得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體影響不大，但是房產(chǎn)稅稅率是市價(jià)的1%～2%就比較高了，可能會(huì)出現(xiàn)大量房屋拋售的問題。從其他國家政策實(shí)行的規(guī)律來看，房產(chǎn)稅的推出是中性的，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)性的發(fā)展形成很大的改變，像股票市場(chǎng)的股指期貨一樣，是一種穩(wěn)定器，不會(huì)令房產(chǎn)市場(chǎng)暴漲暴跌。第二，從房產(chǎn)稅實(shí)施的可能性上來看，房產(chǎn)稅從稅種來說是有問題的，中國的房產(chǎn)稅跟目前70年的產(chǎn)權(quán)是有矛盾的，我們?cè)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/datongloupan/" class="p_wordlink" target="_blank">買房的時(shí)候已經(jīng)支付了土地的出讓金，從法律的層面上來講站不住腳。另外，目前的統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)很不完善，很多福利房都沒有納入系統(tǒng)之內(nèi)，這樣是不公平的。房產(chǎn)稅實(shí)施起來困難很大。

　　記者：華夏幸福以園區(qū)的業(yè)務(wù)模式取得了成功，目前階段房企眾多的業(yè)務(wù)模式中更看好哪一種?

　　張可興：我們首選住宅開發(fā)類，以住宅為主的房地產(chǎn)發(fā)展階段還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。其次是華僑城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]的模式，旅游開發(fā)帶動(dòng)銷售，中弘股份、宋城股份也都有旅游地產(chǎn)。相比較而言，華僑城有核心的優(yōu)勢(shì)，比如歡樂谷等連鎖的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目每年的利潤和游客數(shù)量都在良性增長，而且有一定的壁壘性。商業(yè)地產(chǎn)目前有一個(gè)問題，純商業(yè)地產(chǎn)以租金為主的收入模式前期投入的資金比較大，收益率非常低，就目前的階段以大量的商業(yè)地產(chǎn)出租為主要模式的房企增長性比較差。另外，很多新的業(yè)務(wù)模式，比如華夏幸福，我們發(fā)現(xiàn)這種模式比較核心的因素就是以各種概念獲得比較低價(jià)的土地，復(fù)制性存在很大困難，雖然現(xiàn)在比較成功，但是對(duì)其前景比較擔(dān)心。時(shí)代在變化，三五年之內(nèi)，以利潤增速來看，選擇住宅類企業(yè)，但是十年之后，商業(yè)租售可能更好。