在資本市場房企融資受阻的大環(huán)境下，堅持“旅游+地產(chǎn)”模式的華僑城成功突圍。

　　11月21日，華僑城發(fā)布公告，對外披露其資產(chǎn)證券化的進展情況，此次專項資產(chǎn)管理計劃擬募集資金18.5億元，申請材料已于今年9月17日獲證監(jiān)會正式受理，10月30日獲證監(jiān)會批復。

　　根據(jù)公告，募集資金將分為優(yōu)先級受益憑證和次級受益憑證。其中優(yōu)先級受益憑證分為華僑城1至華僑城5共5檔，期限分別為1年至5年，募集資金17.5億元，由符合資格的機構投資者認購;次級受益憑證規(guī)模為1億元，由原始權益人之一的華僑城全額認購。

　　試水資產(chǎn)證券化

　　其實，日前就有市場消息傳出，華僑城歡樂谷入園憑證專項資產(chǎn)管理計劃，將由中信證券設立和管理，且中信證券已于11初開始路演，目前已基本完成詢價，并將于近期在深交所綜合協(xié)議交易平臺發(fā)行。

　　據(jù)參與詢價的機構投資者透露，該計劃1年期優(yōu)先級受益憑證的年收益率區(qū)間為5%-5.5%;2年期憑證年收益率區(qū)間為5.3%-5.8%;3年期憑證年收益率區(qū)間為5.8%-6.3%。

　　另外，據(jù)接近華僑城的相關分析師透露，華僑城此次資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行流程較為特殊。

　　首先，華僑城會對旗下資產(chǎn)進行篩選，將成熟的優(yōu)質項目打包成資產(chǎn)包，然后將其出售給特設目的公司，而資產(chǎn)標的物即華僑城所擁有的歡樂谷項目在規(guī)定期限內的門票收入。

　　而特設目的公司則通過中信證券向投資者銷售資產(chǎn)以支持證券，從而用銷售收入向華僑城支付購買證券化資產(chǎn)的價款。在資產(chǎn)支持證券到期后，特設目的公司向投資者還本付息，此后，資產(chǎn)所有權及資產(chǎn)收入仍完全歸屬于華僑城。

　　在整個過程中，華僑城將未來幾年歡樂谷項目的門票收入變成證券向投資人發(fā)行，以實現(xiàn)融資的目的。

　　華僑城董秘倪征還向觀點地產(chǎn)新媒體透露，該計劃目前僅以北京、上海、深圳三座歡樂谷未來5年的門票收入作為基礎資產(chǎn)，將其產(chǎn)生的現(xiàn)金流用于向投資者支付收益，而武漢和成都歡樂谷暫未加入其中。

　　對此，倪征解釋稱，由于武漢歡樂谷今年五一才開業(yè)，其門票收入的數(shù)據(jù)不穩(wěn)定，也不方便統(tǒng)計固定收益;而成都歡樂谷是由公司旗下香港上市平臺華僑城亞洲控股，這需要華僑城亞洲董事會通過，耗時會很長。

　　“當然，不排除明年將武漢和成都歡樂谷的門票收入加入其中的可能”，倪征稱。

　　對于即將募集到的資金用途，倪征強調，所有資金都將用于歡樂谷游樂設備的維護修理和更新改造，并主要以北京和上海歡樂谷為主，不會投入到地產(chǎn)開發(fā)中。

　　倪征還進一步介紹，由于上海歡樂谷面臨著迪士尼的挑戰(zhàn)，而上海迪士尼今后肯定是年游客量超過500萬人次的巨型主題公園，因此，華僑城希望北京和上海歡樂谷通過持續(xù)的技術更新、投入改造后，也能進入巨型主題公園行列，以此加強公司未來在主題公園方面的競爭力。

　　相關分析師也提到，由于含有涉房業(yè)務，華僑城目前無法直接向資本市場融資，而以歡樂谷門票收益得到的融資款項，可能會有相關條款要求華僑城�？顚Ｓ谩�

　　不過，亦有分析認為，如果華僑城直接將募集資金用于地產(chǎn)業(yè)務的話，或許會引發(fā)投資者的一些擔憂。但資金一旦進入資產(chǎn)池中，最終還是可以用于地產(chǎn)開發(fā)的。

　　資金困境

　　此前多數(shù)市場分析均認為，華僑城此項資產(chǎn)證券化融資若實施，對其將是很大的利好。

　　申銀萬國近期曾測算，華僑城主題公園每年的穩(wěn)定人流在1915萬人次，穩(wěn)定的門票收入為24億元左右，如果能利用這一部分收入進行資產(chǎn)證券化，將有力維持華僑城的高杠桿運作并改善負債結構。

　　當時還有分析指出，對華僑城而言，限購下的銷售不暢以及單純依賴門票收入支撐的旅游文化產(chǎn)業(yè)，導致公司資金緊張，拓展多元化的融資渠道顯得尤為重要。

　　但是，在華僑城此次資產(chǎn)證券化即將成行之際，市場還是有質疑傳出。

　　而這些質疑的主要依據(jù)是在他們看來，雖然此次融資規(guī)模為18.5億元，但這對華僑城而言也稱不上太大金額，同時該筆資金大多用于歡樂谷項目的更新改造，因此對華僑城的財務狀況及資金壓力，不會起到立竿見影的改善效果。

　　據(jù)華僑城今年的三季報顯示，期末其資產(chǎn)負債率為72.41%，較年中繼續(xù)上升;凈資產(chǎn)負債率同樣高企，達到103%，而經(jīng)營性現(xiàn)金流則為37.96億元。

　　當時有分析指出，華僑城的凈負債率橫向對比，在同行業(yè)中絕對處于高水平，即使是縱向對比其自身，這幾年也一直處于高風險水平，而這樣的結果就是導致其資金壓力巨大，擴張能力受限。

　　同時，華僑城的地產(chǎn)業(yè)務因受調控影響，其高端產(chǎn)品的銷售也面臨一定困難。截至三季度末，其存貨繼續(xù)增加，由年初的317.37億元增加至359.79億元，增長幅度達13.36%。

　　在財務狀況并未改善的情況下，華僑城近期又開始連番布點、重啟擴張之路，連續(xù)公告獲取了深圳大鵬項目和福州項目，其中福州項目總投資更是高達百億。

　　分析認為，當這些項目開始具體投入時，對華僑城的資金占壓會進一步加劇，因為新項目在前期的投入與營銷宣傳費會大增，同時以華僑城三季度末不到40億的現(xiàn)金流，能否使項目順利推進也存在一些疑問。

　　對于華僑城面臨的形勢，相關分析指出，其實華僑城的運營能力毋庸置疑，其擴張的核心問題還是要解決杠桿率過高的問題，此次資產(chǎn)證券化雖然開拓了新的融資渠道，但不可能從根本上解決這個問題。