中國指數(shù)研究院2012年11月15日發(fā)布《從十八大看房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)》研究報(bào)告，報(bào)告對(duì)歷次黨代會(huì)期間中國的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及房地產(chǎn)政策進(jìn)行梳理，并對(duì)各階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上對(duì)未來宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展走向進(jìn)行了預(yù)判。

　　聚焦十八大房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)大猜想

　　2012房地產(chǎn)政策盤點(diǎn)及市場(chǎng)預(yù)測(cè)

　　近五次黨代會(huì)期間宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)業(yè)政策回顧

　　十三大-十四大(1988-1997年)，貨幣超發(fā)，通脹明顯，宏觀調(diào)控以控制需求和增加供給為主線;亞洲金融危機(jī)之后，謹(jǐn)慎實(shí)施金融政策，擴(kuò)大內(nèi)需，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)政策方面，加快住房制度改革，逐步實(shí)行住房商品化，個(gè)人購買商品住房比例提高。

　　十五大期間(1998-2003年)，亞洲金融危機(jī)對(duì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的沖擊逐漸消逝，經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展;加入世界貿(mào)易組織，對(duì)外貿(mào)易顯著增長(zhǎng);國企改革力度加大，刺激供給增加和買方市場(chǎng)的形成。房地產(chǎn)業(yè)政策方面，全面停止實(shí)物分房，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段。

　　十六大-十七大(2003-2012年)，宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)較大，前五年，出口以及投資特別是房地產(chǎn)投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng);之后五年，受次貸危機(jī)等外部因素和內(nèi)部矛盾多種因素影響，波動(dòng)幅度明顯加大。房地產(chǎn)業(yè)政策一波三折，經(jīng)歷了調(diào)控供需、重申支柱產(chǎn)業(yè)和嚴(yán)厲調(diào)控的三個(gè)階段。

　　近五次黨代會(huì)期間中國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)回顧

　　十三大-十四大(1988-1997年)，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模不大，但住房商品化促使個(gè)人購買商品住宅比例大幅提高，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重快速上升，商品房銷售面積由1988年的僅0.3億平方米迅速擴(kuò)大至1998年的1.2億平方米，年均增長(zhǎng)16%。

　　十五大期間(1998-2003年)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資增速平穩(wěn)上行，占固定資產(chǎn)投資中的比重逐年提高，商品房銷售面積保持24.7%的年均增長(zhǎng)率，商品房?jī)r(jià)格變化較為平緩，年均漲幅在3%左右。

　　十六大-十七大(2003-2012年)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展大致分為三個(gè)階段，2003-2007年，房地產(chǎn)投資保持25%以上的增速，商品房銷售均價(jià)漲幅擴(kuò)大至10%以上;2008-2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)由低迷轉(zhuǎn)為蓬勃發(fā)展，2009年商品房銷售面積同比增長(zhǎng)44%，價(jià)格同比上漲23%;2010年以來，房地產(chǎn)投資增速有所下滑，量?jī)r(jià)過快上漲得到控制。

　　未來中國房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)預(yù)判

　　從宏觀環(huán)境來看，受國內(nèi)外環(huán)境和自然規(guī)律影響，過去三十年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)難以持續(xù)。預(yù)計(jì)未來5-10年宏觀政策將更加注重調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，與此密切相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控政策總體偏緊的可能性較大。抑制投資投機(jī)需求仍將是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分，房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制將逐步完善，但差別化信貸和限購短期不會(huì)退出，保障性安居工程建設(shè)繼續(xù)推進(jìn)。

　　在政策總體偏緊的背景下，城鎮(zhèn)化和收入倍增將促使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，未來十年每年新增城鎮(zhèn)人口仍在2000萬人左右，首次置業(yè)需求強(qiáng)勁;半數(shù)城市家庭現(xiàn)有住房面積少于30平米，改善性需求旺盛，收入倍增計(jì)劃落實(shí)將大大提升各類需求的支付能力，為房地產(chǎn)業(yè)提供動(dòng)力。