據(jù)廣州市國土房管局數(shù)據(jù)， 1~9月份，全市二手住宅交易登記宗數(shù)為39947宗，交易登記面積為330.11萬平方米，雖然同比減少了30.2%和32.1%，但下降幅度較上半年分別縮減18.7%和17.7%，較第一季度分別縮減35.6%和33.5%，成交逐季回升。從逐月成交宗數(shù)分析，2012年廣州市二手樓市自7月開始逆轉(zhuǎn)，7~9月的二手成交反超2011年同期。據(jù)記者調(diào)查分析，廣州市今年前三季度樓價繼續(xù)漲，總價在100萬元/套以上的二手住宅成交比例從35.1%增長到了45.7%，接近成交總量的一半;200萬元/套也將占成交總量的一成。

　　前三季分析：第一季度筑底 三季度逆轉(zhuǎn)

　　合富置業(yè)首席市場分析師龍斌表示，自去年“新國八條”政策以來，廣州二手樓市經(jīng)歷了“迅速下滑、逐漸筑底、穩(wěn)步回升”的“U”形走勢。今年上半年廣州二手樓市大致經(jīng)歷兩個主要階段：1~4月份，二手樓市逐漸復(fù)蘇，“首套房貸利率恢復(fù)8.5折優(yōu)惠”的推動力不可忽視;5~6月份，二手樓市筑底升溫。兩個階段的樓市在交投量、價格走勢、買家心態(tài)、買家類型、業(yè)主心態(tài)、一二手樓市互動等方面均出現(xiàn)微妙變化。進(jìn)入7月，二手樓市總體交投較為活躍，8月二手樓市較7月的階段性小高潮有所回落，但總體仍屬較正常的水平。進(jìn)入9月，二手樓市人氣有所回落。

　　滿堂紅地產(chǎn)有關(guān)人士透露，在經(jīng)歷了2月份春節(jié)的市場最低谷后，年后隨著各大商業(yè)銀行紛紛恢復(fù)首套房貸利率8.5折優(yōu)惠，之前觀望不前的樓市剛性需求得到刺激，從第二季度開始分批入市，市場信心持續(xù)恢復(fù)，成交逐季升溫。對比前三季度的成交數(shù)據(jù)，第一季度市場的月均成交面積僅20余萬平方米，第二季度上升至35萬平方米左右，到第三季度則上升至50萬平方米以上，已非常接近限購之前市場正常時期月均60萬平方米左右的成交水平。

　　從價格來看，據(jù)滿堂紅地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)，前三季度廣州二手住宅成交均價呈現(xiàn)穩(wěn)中有升趨勢，主要原因是隨著后期改善型需求的入市、市中心的高價物業(yè)成交比例有所提高，這在9月份的成交均價表現(xiàn)最為明顯。由于以越秀、天河的高價物業(yè)為代表的2萬元/m2以上的物業(yè)成交比重從8月份的14.0%提高至21.1%，9月份全市二手住宅成交均價上升至16578元/m2，達(dá)到年內(nèi)最高位。

　　區(qū)域分析：中心城區(qū)比外圍堅挺

　　據(jù)廣州市國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)，1~9月份全市十區(qū)二手住宅交易登記面積為330.11萬平方米，同比減少32.1%。其中，中心城區(qū)成交196.16萬平方米，占全市成交的59.4%，同比減少32.0%。

　　各個行政區(qū)域中，越秀、荔灣、海珠三個老城區(qū)成為全市成交量降幅較小區(qū)域，同比下降兩成多，而其他區(qū)域之中除蘿崗區(qū)外降幅都在三四成左右。南沙區(qū)和黃埔區(qū)則成為全市二手住宅成交量降幅最大區(qū)域，同比分別減少46.7%和46.3%，主要與兩者二手房成交受本區(qū)域和周邊區(qū)域的新建商品住宅市場沖擊較明顯有關(guān)。由于一手促銷、一二手倒掛等現(xiàn)象的出現(xiàn)，前三季度郊區(qū)和外圍區(qū)域的“次新房”成交受影響較大。

　　成交分析：平均買一套房比去年多掏12萬

　　據(jù)滿堂紅地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)， 今年前三季度廣州原八區(qū)的二手住宅套均總價為116.10萬元/套，同比提高了12.31萬元/套。各個區(qū)域之中，套均總價最高的是天河區(qū)和越秀區(qū)，分別達(dá)156.45萬元/套和148.71萬元/套，同時這兩個區(qū)域也是全市套均總價上漲最多的區(qū)域，分別提高了19.15萬元/套和15.22萬元/套。套均總價較為便宜的是花都區(qū)和黃埔區(qū)，其中花都區(qū)為55.67萬元/套，黃埔區(qū)為86.47萬元/套

　　2012年前三季度總價100萬元/套以上的二手住宅成交比例從35.1%增長到45.7%，比例增長較快，這與樓價總體水平提高有關(guān)，亦與套均成交面積提高有關(guān)。前三季度總價在200萬元/套以上的二手房成交比例已從2011年同期的6.7%提升到9.4%。隨著新房在中心區(qū)豪宅交易市場的主角地位逐漸讓位于二手房，下一階段二手市場高總價物業(yè)成交會越來越多。

　　板塊分析：海珠天河最熱

　　據(jù)中原地產(chǎn)人士分析，2012年1~9月，在廣州十區(qū)兩市二手住宅市場中，海珠西板塊、天河北板塊和珠江新城板塊表現(xiàn)最好，分別占據(jù)全市板塊成交量的前三名。據(jù)中原地產(chǎn)二手住宅成交數(shù)據(jù)顯示，海珠西板塊1~9月份二手住宅成交均價約為16473元/m2，天河北約20126元/m2，珠江新城則約為31007元/m2。

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　　海珠西板塊二手住宅成交量在1月陷入谷底之后，隨著整體樓市的回暖而大幅增長，分別在2月份和7月份出現(xiàn)暴增一倍以上的爆發(fā)：2012年2月份對比1月份暴增近600%;7月份成交量對比4月份增長約140%。從二手住宅成交均價來看，海珠西板塊2012年1~9月除5月份小幅度下跌調(diào)整外，整體基本呈上升趨勢，9月份成交均價對比1月份約上漲43%。2012年1~9月成交量同比2011年同期上漲約24%，均價則同比上升約6.9%。

　　天河北板塊今年成交的爆發(fā)月份與海珠西板塊相似。2月環(huán)比1月二手住宅成交量猛增八倍有余， 6月環(huán)比上漲107.2%，7月則環(huán)比上漲27.6%。成交均價方面，2012年3月份對比1月上漲17.8%，經(jīng)過4月份下降幅度回落調(diào)整后，5月份繼續(xù)回升，6~9月份保持相對高位平穩(wěn)，9月份對比1月份成交均價約上漲20.6%。1~9月成交量同比2011年同期下跌約15%，均價同比上升約5.7%。

　　高價區(qū)域的珠江新城板塊成交恢復(fù)得比中價住宅區(qū)域慢，樓價上漲的速度也略輸其他區(qū)域。該區(qū)域4月份二手住宅成交量對比1月份大漲266%;6月份環(huán)比5月猛升139%。珠江新城1~9月成交量同比去年同期下跌12%，均價則同比上漲約5.2%。

　　買賣拉鋸：議價空間一再收窄

　　滿堂紅地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與2011年不斷擴大的議價空間走勢不同，今年前三季度，廣州二手住宅議價空間在2月份達(dá)到去年以來的最高位-7.2%之后，隨著3月份成交量開始復(fù)蘇，二手住宅議價空間在不斷收窄，到第三季度已恢復(fù)至2011年年中約-4%左右的水平。以100萬元放盤價的房子來計算，今年最低可以93萬元成交，但在第三季度業(yè)主心理底線已升到96萬元。

　　由此可見，在二手住宅市場成交量恢復(fù)增長后，在春節(jié)前被調(diào)控打壓至谷底的業(yè)主心態(tài)已基本恢復(fù)穩(wěn)定。

　　市場人士認(rèn)為，雖然今年并未像以往市場上升期那樣出現(xiàn)大規(guī)模“反價”現(xiàn)象，但進(jìn)入第三季度在與買家的價格拉鋸戰(zhàn)中已不落下風(fēng)。從市場表現(xiàn)看，如今業(yè)主放盤價已鮮有低于市場價者，并且業(yè)主的出貨意愿不再那么緊迫，“可賣可不賣”現(xiàn)象增多。