2010年9月30日深夜，深圳緊急發(fā)布住房“限購令”，要求深戶家庭只能買兩套房、非深滬只能買一套房，而如今，這一深圳有史以來最嚴(yán)苛的住房調(diào)控政策已經(jīng)執(zhí)行了整整兩年。據(jù)了解，“限購令”執(zhí)行兩年，深圳樣本二手樓盤的成交價從2010年9月的18002元/平方米，上漲到2012年9月的19972元/平方米，兩年上漲10.9%，對比以往深圳樓市動輒每年上漲30%甚至更高幅度的房價，限購兩年深圳房價可以稱得上是緩慢上漲。

　　此外，兩年限購也讓深圳樓市悄然發(fā)生變化，購房主力人群從投資客變?yōu)榱藙傂栀I家，開發(fā)商推盤策略更加理性。

　　房價 寶安漲得最多，福田最貴

　　限購兩年，按照深圳官方的數(shù)據(jù)，深圳新房成交價格微降，從2010年10月的21513元/平方米下降723元，為20790元/平方米，不過市民卻感覺不到這個房價變動。

　　“感覺不到房價有降，頂多是漲得不像以前那么快而已，但還是在漲”，市民許小姐最近剛看了準(zhǔn)備置業(yè)的區(qū)域--龍崗中心城附近的新房，“看上的新房還是要1.3萬-1.4萬元/平方米，而兩年前還有不少1.1-1.2萬元/平方米的房子可選”。

　　對此，專家表示，深圳新房成交價受成交結(jié)構(gòu)影響很大，即最近開發(fā)商賣的是好的房子，那么房價就上去，而過一陣賣的是偏一點、小一點的房子，那么房價又會立刻下去，新房成交價并不能反映深圳房價真實的變動情況，市民了解真實房價應(yīng)該看二手房，而且是看自己心儀的某幾個具體小區(qū)的房價變化。

　　深圳中原二手房價格指數(shù)是跟蹤深圳188個樣本二手樓盤的價格變化所統(tǒng)計而成，從這一指數(shù)可以看出，2010年9月深圳二手房成交均價為18002元/平方米，“限購令”出臺后，均價一路上揚，次年5月達(dá)到20884元/平方米，也是兩年內(nèi)的最高峰。隨后深圳出臺"限價令"再次利空樓市，導(dǎo)致均價連續(xù)下跌9個月，到今年2月降至18432元/平方米，隨后又隨著加息等消息市場小幅回暖，到今年9月深圳二手房成交均價為19972元/平方米，比2010年9月上漲10.9%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，新房銷售都是集中推盤，加上開發(fā)商有銷售壓力，因此新房受調(diào)控后其降價要比二手房更敏感，因此限購兩年中，深圳新房價格在2011年年底有一次明顯的下降，且一直屬于以價換量的銷售策略中，而二手房賣方都是分散業(yè)主，加上限購政策后其更加惜售，因此深圳二手房房價在兩年中則沒有明顯的下降。根據(jù)深圳中原的統(tǒng)計，在限購兩年中，二手住宅價格雖有波動，卻始終高于限購前的均價。

　　而在各區(qū)的二手房價格變動情況中，從2010年9月到今年9月，羅湖區(qū)從15402元/平方米漲到17127元/平方米，漲幅11%;福田從24199元/平方米漲到25941元/平方米，漲幅7.2%;南山從22921元/平方米漲到25220元/平方米，漲幅10%;鹽田從14228元/平方米漲到16340元/平方米，漲幅15%;寶安從13101元/平方米漲到18650元/平方米，漲幅42.4%;龍崗從9997元/平方米漲到12453元/平方米，漲幅24.6%。全市六區(qū)中，寶安和龍崗漲幅較大，而福田和南山則漲幅較緩。

　　此外，各區(qū)中近兩年房價最多時點多出現(xiàn)在2011年4、5月，也是深圳出臺“限價令”加碼樓市調(diào)控的時候。從片區(qū)來看，羅湖的百仕達(dá)、福田的香蜜湖、南山的華強(qiáng)城、鹽田的梅沙片區(qū)、龍崗的坂田、寶安的寶安中心區(qū)則是各區(qū)房價最高的區(qū)域，其中福田香蜜湖片區(qū)仍是深圳二手房價最高的區(qū)域。

　　置業(yè)者 剛需族是主力更理性看待房價

　　限購兩年，深圳的購房者人群發(fā)生了明顯的變化。“剛需”這個詞被越來越多用來形容現(xiàn)在深圳樓市上的購房人群。所謂剛需購房者都是因為自住需求而購房的人群，這些人大多購買的是第一套房或者第二套房，其所謂自住需求包括婚房需求、子女出生等，但與以往深圳樓市中購房人群最大的不同是，這些剛需購房者購房首要目的并非是投資和炒房。

　　以前深圳樓市火爆時，購房者中最多出現(xiàn)過80%都是投資需求買家的情況，而現(xiàn)在深圳樓市中以剛需客戶為主，只有10%左右的購房者是投資需求買家。根據(jù)深圳中原在今年秋交會上做的購房人群調(diào)查顯示，參加秋交會有意購房的主力人群是26-35歲的青年置業(yè)者，占比為48.96%;其次是36-45歲之間的客戶群，占比為26.35%;且以男性客戶為主，因此，年輕的男性客戶是主要的潛在置業(yè)者，而以家庭來看，這些潛在購房家庭都是年收入在30萬元以下的2-3口之家。在這些人群中，38.6%為深圳戶籍，其他為非戶籍，但非深圳市戶籍且繳納社保滿一年以上具有購房資格的客戶則占比為38%。#p#副標(biāo)題#e#

　　同時，調(diào)查顯示繳納社保滿一年的非深戶籍客戶中約有33%的客戶尚未擁有自己的房屋，深圳戶籍客戶中約有80%客戶擁有0套或1套房屋。假設(shè)參會者大部分以增加持有房屋數(shù)量為目的(而不是換房)，則參與調(diào)查的所有客戶中真正具備購房資格的潛在客戶占比約為43%，若加上換房客戶，比例更大。

　　此外，購房人群不少來自福田和南山，47.52%的客戶居住在自有產(chǎn)權(quán)房屋中，36.59%的客戶租房為主;房屋屬性以商品房為主，其次為城中村(含自建住宅);現(xiàn)居住房屋多為2-3房的90平方米以下中小戶型為主;一半以上客戶在深圳擁有1套房屋，將近三成客戶尚未擁有自己的房屋。

　　而在這些購房者的置業(yè)意愿上，其主要考慮的是2-3房60-90平方米的房屋，三房逐漸替代兩房成為首選，90-120平方米置業(yè)群體占比逐步提升;購房資金主要來源于自己的收入，能承受的一套房屋總價在50萬-150萬元之間，愿意承受的首付比例主要為三成;選擇房屋時，主要考慮的是房屋的價格、周邊配套及戶型，此外絕大部分客戶覺得當(dāng)前深圳市房屋價格偏高。

　　限購兩年，深圳置業(yè)者的心態(tài)也發(fā)生了變化。業(yè)內(nèi)人士分析，以前購房者對于價格下降期望很多，而現(xiàn)在更多則是理性看待房價，選擇那些價格上有優(yōu)勢的房子，不盲目追高，也理性看到房價趨勢。

　　深圳資深地產(chǎn)評論人士尹香武則認(rèn)為，“經(jīng)過限購、限貸等史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)政策的鍛煉，深圳購房者的資產(chǎn)意識、價值規(guī)律意識成長很快，從以前的‘盲動’變成現(xiàn)在的‘謀變而動’”。

　　開發(fā)商 “隨行就市，漫天要價”現(xiàn)象得以改變

　　與購房人群發(fā)生變化相適應(yīng)的是開發(fā)商賣樓的目標(biāo)客戶的變化。

　　“以前買樓的主要是炒家，他們資金實力強(qiáng)，對價格不是很敏感，認(rèn)定具備升值潛力的樓就一定會出手買，因此給他們賣樓要相對容易”，深圳某中介新房銷售經(jīng)理稱，“而剛需買家則多是購買首套房或二套房，他們資金實力不強(qiáng)，對價格十分敏感，有時候會因為總價上一兩萬元的差距而放棄購房，這些客戶對于房子的品質(zhì)和各方面更為挑剔”。

　　在深圳龍崗某新樓售樓處，記者在看房時被首先帶往樣板房實地觀看戶型和園林，待看好后比較認(rèn)可房型后才會有銷售人員詳細(xì)為客戶算價，“現(xiàn)在帶客戶看房，先得要客戶喜歡才能繼續(xù)談，畢竟買家大多還是要買了住的，各方面都要看好”，此外，對于銷售人員而言，在限購政策背景下，購房者購房資格審查也變得尤為關(guān)鍵，還有其銀行征信，“這些都制約客戶最后能不能成交”。

　　以前開發(fā)商賣樓不會主打“剛需”的概念，而現(xiàn)在想要賣樓則都是奔著“剛需”去的，開發(fā)商也頻頻打出“剛需解放運動”、“呵護(hù)剛需”等活動。某業(yè)內(nèi)人士分析，目標(biāo)客戶群的改變也讓開發(fā)商開始更加重視樓盤品質(zhì)和配套，只有如此才會在市場上真正有競爭力。

　　而以前開發(fā)商“隨行就市，漫天要價”的現(xiàn)象得以改變，“市場遭遇調(diào)控，購房客戶稀缺，剛需買家出手更謹(jǐn)慎等都對開發(fā)商有了更多約束”，該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購的市場背景讓開發(fā)商在拿地、定價、戶型方面更加理性，對于市場而言就是真正適合于住的剛需盤、中小戶型等更加多了。