訪住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹

　　新一輪房地產(chǎn)調(diào)控取得了顯著成績(jī)，投機(jī)投資性需求得到明顯抑制，商品房銷售一度呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。最新數(shù)據(jù)顯示，近幾個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了小幅波動(dòng)，從價(jià)格微漲到穩(wěn)中略降。造成波動(dòng)的原因是什么?房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大幅反彈?應(yīng)該如何看待穩(wěn)增長(zhǎng)條件下的房地產(chǎn)調(diào)控?記者為此采訪了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹。

秦虹

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年7月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的達(dá)50個(gè)，8月份為36個(gè)。而9月份，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市減少至31個(gè)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人近日表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體還是穩(wěn)定的，房?jī)r(jià)的變化是延續(xù)了穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)

　　今年貨幣政策調(diào)整相對(duì)溫和，政策對(duì)抑制投機(jī)投資性需求沒(méi)有放松，住房市場(chǎng)將以“穩(wěn)”字為主

　　記者：最近幾個(gè)月房?jī)r(jià)有所抬頭的原因是什么?如何從總體上看待最新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的成果?

　　秦虹：總體看，去年下半年以來(lái)形成的市場(chǎng)格局尚未出現(xiàn)根本性改變，投機(jī)投資性購(gòu)房得到明顯抑制，房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)，住房總庫(kù)存量仍處高位。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)還是穩(wěn)定的，雖然從6月份開(kāi)始部分城市房?jī)r(jià)有所回升，但回升的速度是緩慢的，部分城市房?jī)r(jià)同比下降，全國(guó)商品住房成交面積也是同比下降的。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，今年9月份，70個(gè)大中城市中，與去年同月相比，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有55個(gè);1至9月份，商品房銷售面積68441萬(wàn)平方米，同比下降4.0%，其中住宅銷售面積下降4.3%。

　　今年6月份之后房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)這一變化，最主要的原因是在適度下調(diào)利率的情況下，部分購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期有所改變，過(guò)去長(zhǎng)期觀望的人不再觀望。同時(shí)，房企的促銷措施和對(duì)首套住房貸款的優(yōu)惠也促使居民停止觀望出手購(gòu)房。應(yīng)當(dāng)看到，今年我國(guó)的貨幣政策調(diào)整相對(duì)溫和，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是有限的，并且政策對(duì)抑制投機(jī)投資性需求沒(méi)有放松，預(yù)計(jì)今年住房市場(chǎng)將以“穩(wěn)”字為主。

　　記者：房?jī)r(jià)具備大幅度反彈的基礎(chǔ)嗎?

　　秦虹：總體上看，由于政府對(duì)已出臺(tái)的限購(gòu)和限貸政策并沒(méi)有放松，市場(chǎng)上的購(gòu)房主體是以自住性需求為主。自住性需求的總量在2年至3年內(nèi)可以大致確定，難以持續(xù)性地推高需求進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。只要我們?cè)谡�策上保持穩(wěn)定，堅(jiān)持控制投機(jī)投資性需求，支持合理的住房需求不動(dòng)搖，房地產(chǎn)市場(chǎng)就有望保持穩(wěn)定發(fā)展。

　　穩(wěn)增長(zhǎng)不能松調(diào)控

　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)當(dāng)建立在真實(shí)需求的基礎(chǔ)上，需從更高處著眼建立起健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制

　　記者：當(dāng)前，穩(wěn)增長(zhǎng)成為經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)。房地產(chǎn)這一行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯，為什么穩(wěn)增長(zhǎng)的情況下仍然要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖?

　　秦虹：穩(wěn)增長(zhǎng)有利于穩(wěn)定我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)大局。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，對(duì)上游的投資和下游的消費(fèi)都有密切的關(guān)聯(lián)。但房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不能放在依靠房地產(chǎn)的投機(jī)投資性需求上，如果短期靠房地產(chǎn)的投機(jī)投資性需求，拉升了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，那么積累起房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫終將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生更大的危害。

　　當(dāng)前，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖包含了抑制投機(jī)投資和滿足合理需求兩方面內(nèi)容。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)應(yīng)當(dāng)建立在真實(shí)需求的基礎(chǔ)上。如果放任投機(jī)炒房賺錢(qián)，既不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，最終也會(huì)使經(jīng)濟(jì)和社會(huì)健康發(fā)展付出沉重的代價(jià)。因此，穩(wěn)增長(zhǎng)不等于就要放任投機(jī)投資性需求回潮。

　　記者：前一段時(shí)間，國(guó)務(wù)院督查組赴16省市對(duì)各地落實(shí)調(diào)控措施進(jìn)行了督促檢查。結(jié)合督查的情況，下一步房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)重點(diǎn)把握好哪些關(guān)鍵環(huán)節(jié)問(wèn)題?

　　秦虹：從近期市場(chǎng)表現(xiàn)及其影響因素看，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行仍存在一些不利因素，下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處于關(guān)鍵時(shí)期，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的任務(wù)仍然很艱巨。下一步，各部門(mén)、各地區(qū)將繼續(xù)堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求，支持居民合理自住性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　要堅(jiān)決執(zhí)行好已出臺(tái)的調(diào)控政策，鞏固調(diào)控成果。特別是要繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求。應(yīng)該看到，差別化的信貸和稅收政策對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展有較好作用。政策鼓勵(lì)和支持首次置業(yè)的家庭購(gòu)房，既可以滿足民生需求，也有利于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的適度活躍。

　　從長(zhǎng)期看，建立起房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制還應(yīng)從更高處著眼，從控制貨幣發(fā)行規(guī)模、增加民間資本投資渠道、加大社會(huì)保障力度、完善土地政策等多方面著手。

       #p#副標(biāo)題#e#

　　進(jìn)一步平衡供需矛盾

　　控制住投機(jī)性需求，保障好困難者需求，自住和改善需求就有條件充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的作用

　　記者：當(dāng)前，開(kāi)發(fā)商觀望情緒比較重，用地計(jì)劃的落實(shí)率較低，這是否會(huì)影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給?應(yīng)如何看待調(diào)控與房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡的關(guān)系?

　　秦虹：目前，可能存在的問(wèn)題是不同城市在供求平衡上差異較大，部分城市庫(kù)存量仍然較大。對(duì)供求矛盾大的城市需要堅(jiān)決執(zhí)行好當(dāng)前已有的調(diào)控政策，加快加大普通商品住房的供給，除了保證土地的優(yōu)先供給外，還應(yīng)在信貸上增加對(duì)普通商品住房建設(shè)的支持。

　　同時(shí)，應(yīng)該繼續(xù)改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)。從當(dāng)前市場(chǎng)情況來(lái)看，群眾最需要的是中小套型、價(jià)格合適的普通住房，因?yàn)樗�既能滿足居住需求，又與多數(shù)家庭經(jīng)濟(jì)能力相適應(yīng)。因此，既要增加總的供應(yīng)量，又要解決供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，擴(kuò)大普通商品住房的供應(yīng)規(guī)模，加快落實(shí)土地供應(yīng)計(jì)劃，加快普通商品住房的規(guī)劃、開(kāi)工建設(shè)和銷售審批等，著力增加有效供給。

　　當(dāng)前所進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控，包括房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)規(guī)劃、規(guī)范市場(chǎng)秩序、使價(jià)格合理回歸，都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，應(yīng)逐步完善調(diào)控手段，更加注重市場(chǎng)和法制手段。

　　記者：應(yīng)該如何看待保障房建設(shè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系?

　　秦虹：保障房需求是住房需求的另一端，盡快將已投資建設(shè)的保障性住房建設(shè)和配套完善投入使用，可以及時(shí)改善中低收入家庭的住房困難，有利于穩(wěn)定相當(dāng)部分居民的市場(chǎng)預(yù)期，減緩購(gòu)房的恐慌心理，有序地釋放需求，平衡市場(chǎng)的供求關(guān)系。

　　如果能做到解決住房需求兩端的問(wèn)題，即控制住投機(jī)性的需求，保障好困難者的需求，中間部分的自住和改善需求就有條件充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的作用，還原市場(chǎng)自身運(yùn)行規(guī)律。