中高端樓盤扎堆成交，直接推高了上周的上海房價(jià)。

　　10月22日，金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心提供的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周(10月15日-10月21日)上海市商品住宅成交均價(jià)為22163元/平方米，環(huán)比(較前周)上漲10.18%;成交面積則環(huán)比下滑17.52%，至20.88萬平方米;新增供應(yīng)面積亦環(huán)比下滑36.76%，至14.59萬平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中高價(jià)位房源在上周的集中成交，推漲了房價(jià)。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上周上海單價(jià)在3萬-5萬元的房源成交占比達(dá)16%，較此前一周約8%的占比提高了近1倍。

　　“觀望情緒有所緩解”

　　佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)稱，中等價(jià)位樓盤上周的表現(xiàn)尤為搶眼。

　　據(jù)他介紹，上周滬上單價(jià)在2.5萬元以下的商品住宅成交量環(huán)比下跌24.93%，至15.15萬平方米；單價(jià)在4萬元以上的商品住宅成交量也環(huán)比微跌了3.43%；只有單價(jià)在2.5萬-4萬元的中等價(jià)位段房源成交量環(huán)比大漲了18.34%，至4.20萬平方米。“這是帶動(dòng)整體均價(jià)上揚(yáng)的主因。”

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，經(jīng)過兩個(gè)多月的積累，上海樓市的中高端需求略顯抬頭趨勢(shì)，而部分中高端樓盤的降價(jià)措施也吸引了購房者入市。相比之下，剛需市場(chǎng)在經(jīng)過長假后的成交高峰后，目前進(jìn)入了調(diào)整期。

　　陸騎麟進(jìn)一步說，在調(diào)控背景下，相對(duì)中心區(qū)域一旦推出新房源，價(jià)格略有調(diào)整的樓盤都能取得較好業(yè)績，這主要還是長期限購后改善型需求迫切入市所致。

　　佑威數(shù)據(jù)顯示，上周成交面積排行前十的樓盤中，有3個(gè)樓盤的成交均價(jià)超過3萬元/平方米;有2個(gè)樓盤的成交均價(jià)介于2萬元-3萬元/平方米。

　　某上市房企營銷總監(jiān)認(rèn)為，這些樓盤及另外幾個(gè)近期推盤的中高端樓盤成交表現(xiàn)良好，未來幾周還將陸續(xù)體現(xiàn)到成交數(shù)據(jù)上。

　　該營銷總監(jiān)進(jìn)一步分析，10月最后兩周，改善型樓盤的供應(yīng)和成交還會(huì)繼續(xù)放量，這類房源的潛在客戶也正在入市，觀望情緒已有所緩解。

　　某上市房企副總裁也說，近期改善型客戶尤其是中端改善型客戶入市人數(shù)增多，與這類客戶對(duì)市場(chǎng)、政策預(yù)期平穩(wěn)有關(guān)，這類客戶對(duì)市場(chǎng)比較敏感，對(duì)政策的研究也較透。

　　供應(yīng)回落或成定局

　　至于上周樓市成交量環(huán)比回落的現(xiàn)象，陸騎麟認(rèn)為，這與此前一周的成交高峰有關(guān)。

　　據(jù)他稱，上周的超高成交量，與長假后購房者集中簽約有關(guān)。上周近21萬平方米的成交量并不算低。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔也認(rèn)為，上周的成交面積能維持在20萬平方米上方，這說明市場(chǎng)的購買活躍度仍相對(duì)較高，10月新房成交量仍有望較9月出現(xiàn)小幅回升。

　　黃志堅(jiān)同樣認(rèn)為，10月成交量超過9月已基本沒有懸念，但差距不會(huì)太大。

　　在他看來，9月成交量不濟(jì)給開發(fā)商潑了盆冷水，在10月制定價(jià)格策略時(shí)必然會(huì)謹(jǐn)慎些。

　　佑威數(shù)據(jù)顯示，截至10月21日，上海10月商品住宅累計(jì)成交面積為53.94萬平方米，較9月同期上漲了4.39%;均價(jià)則環(huán)比下跌了3.44%，至21014元/平方米。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)昨日提供的一份報(bào)告還提到，上海樓市近3周的整體供銷比處于回落局面，依次為0.9、0.9、0.7，“該情況或與近期全國多地頻發(fā)政策收緊信號(hào)有關(guān)，開發(fā)商短期觀望情緒增強(qiáng)。”

　　“10月至今新房供應(yīng)量合計(jì)為44.5萬平方米，較9月同期有15萬平方米的供應(yīng)缺口，在9月末供應(yīng)放量的背景下，10月整月的供應(yīng)回落或成定局。”黃河滔說。

　　“四季度成交量繼續(xù)走高幾率加大”

　　對(duì)于整個(gè)四季度的樓市走向，受訪業(yè)內(nèi)人士仍較為樂觀。

　　黃志堅(jiān)介紹，截至10月21日，今年上海的商品住宅成交量僅為685.99萬平方米，雖然較去年同期上漲了13.6%，但和正常年份比，差距依然很大。因此在11月、12月，開發(fā)商應(yīng)該會(huì)趁著較好的市況，盡可能地趕業(yè)績。這也讓11月、12月成交量繼續(xù)走高的幾率加大。

　　這與某上市房企營銷總監(jiān)的判斷不謀而合。

　　該營銷總監(jiān)說，截至目前上海樓市的月均成交量只有68.6萬平方米，總體成交量仍偏低，預(yù)計(jì)年內(nèi)剩余時(shí)間推盤量會(huì)跟上來。受此影響，10月、11月、12月的單月成交量均有可能達(dá)到90萬平方米或以上。其中，改善型房源的占比會(huì)有所提高，與剛需房源一起成為成交主力。

　　黃河滔認(rèn)為，近期部分中高端項(xiàng)目的加速推盤對(duì)其成交有助推作用，但該情況能否長期延續(xù)則有待觀察。

　　他還提到， 近期上海部分中高端產(chǎn)品聚集板塊的土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯活躍態(tài)勢(shì)，宅地的高溢價(jià)成交，可能會(huì)推升其周邊項(xiàng)目入市的信心。

　　某上市房企副總裁的判斷是，四季度樓市會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)淡季不淡的特點(diǎn)。

　　"目前業(yè)內(nèi)預(yù)期四季度的推盤量還是會(huì)比較密集，成交也會(huì)持續(xù)活躍。"該副總裁說，調(diào)控了這么久，既不存在非理性的觀望，也不存在盲目購房，因此今年的最后三個(gè)月成交量會(huì)處于較高水平，月度成交量會(huì)維持在80萬-90萬平方米。

　　價(jià)格方面，該副總裁認(rèn)為，今年各房企總體銷售業(yè)績還可以，資金也不緊張，除了個(gè)別想擴(kuò)張拿地的開發(fā)商，大家沒有跑量需求，“我們旗下的樓盤存貨不多，改善型、中高端樓盤都在售期，正常的價(jià)格，正常銷售。”