近日，陜西省住建廳和省物價局聯(lián)合下發(fā)的一份通知可謂給了開發(fā)商“當(dāng)頭一棒”。這份題為《關(guān)于加強商品房價格成本利潤測算進一步促進我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)，祭出了限制房企利潤的狠招。

　　繼樓市調(diào)控政策限貸、限購、限價之后，限利這一新的“限字”調(diào)控政策出臺，可謂一石激起千層浪。

　　限利潤新政橫空出世市民歡喜房企發(fā)愁

　　記者在陜西省住建廳網(wǎng)站“陜西建設(shè)網(wǎng)”上看到，這份《通知》中明確要求，各地應(yīng)按照土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、銷售稅金等項目，根據(jù)2009《陜西省建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)則》及當(dāng)年涉及建筑的各項價格指數(shù)測算出較為準確的開發(fā)成本。在這個成本的基礎(chǔ)上，房屋最后的售價只能加上10%左右的“合理利潤率”。

　　《通知》還明確要求，各區(qū)域住房銷售價格區(qū)間必須通過當(dāng)?shù)匦侣劽襟w向社會公布，超出價格區(qū)間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預(yù)售證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，要一次性公開全部房源，實行“一房一價”、明碼標價的新建商品住房的水、電、氣、暖、有線電視、安全監(jiān)控系統(tǒng)及其他屬于購房人所有的公共設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)費用，都必須包含在房價中，不得另行收取。

　　據(jù)陜西媒體報道，實際上，在全國和地方兩會，有關(guān)公布商品房成本價的提案和議案一直都有。陜西出臺這一政策，可以說是對國家政策和民間聲音的呼應(yīng)。

　　陜西省住建廳和省物價局有關(guān)人員對媒體表示，這是“響應(yīng)調(diào)控房地產(chǎn)市場的要求，希望引導(dǎo)大家購房理性消費”。通知的出臺，一是要防止房價反彈，二是讓老百姓對商品房成本心中有數(shù)，剛需購房該出手就可以出手。希望開發(fā)商既有利潤，老百姓也能買得起，進一步促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)和健康發(fā)展。

　　政府能否控制利潤率?爭論雙方各執(zhí)一詞

　　該《通知》的橫空出世博得了不少當(dāng)?shù)厥忻竦馁澩�，然而對于開發(fā)商來說卻猶如“晴天霹靂”。房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤被限制在10%左右，甚至不如餐飲等行業(yè)。

　　新政首先引起爭議的一個焦點是，陜西省政府住建廳和物價局限制房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤是否合理?有網(wǎng)友在微博里說：“政府控制利潤率是倒退回計劃經(jīng)濟、否定市場的行為。”華遠地產(chǎn)(600743,股吧)董事長任志強也在微博上表明態(tài)度，他認為：“這個規(guī)定既違反市場經(jīng)濟規(guī)律，又嚴重違反價格法和房地產(chǎn)管理法。”

　　但對任志強所說的違反市場經(jīng)濟規(guī)律這一看法，亦有經(jīng)濟學(xué)者提出不同意見。有經(jīng)濟學(xué)者在微博上回應(yīng)稱：“地產(chǎn)已經(jīng)不是看不見的"手"發(fā)揮有效配置的地方了，這就是樓市調(diào)控的理論依據(jù)。此次調(diào)控與之前限價限購的政策一脈相承，僅從經(jīng)濟學(xué)理論而言沒有本質(zhì)區(qū)別，亦無什么不妥。”

　　而對其認為違反價格法的說法，記者采訪了業(yè)內(nèi)律師，有律師認為，此操作符合我國《價格法》規(guī)定：“當(dāng)重要商品和服務(wù)價格顯著上漲或者有可能顯著上漲，國務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以對部分價格采取限定差價率或者利潤率、規(guī)定限價、實行提價申報制度和調(diào)價備案制度等干預(yù)措施”。

　　網(wǎng)上言論贊同陜西新政的一方認為，“利潤控制在10%”的商品房新政不是心血來潮的胡亂作為，而是“在積極行使相關(guān)管理職能，維護群眾利益”。

　　10%利潤如何測算?新政如何操作成焦點

　　除了規(guī)定是否合理外，另一個引發(fā)爭議的焦點是房企10%的利潤怎么測算。同策房產(chǎn)咨詢有限公司研究中心總監(jiān)張宏偉認為，“這個規(guī)定的可操作性不強，在成本高低是一筆"飄忽不定"的賬時，別說政府控制開發(fā)商利潤了，就是開發(fā)商自己都很難控制利潤”。

　　張宏偉分析，每個樓盤拿地的成本各不相同，有的甚至“相差萬里”。此外，每家房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的樓盤類型、專業(yè)水準、成本控制能力等也不盡相同，想在預(yù)售階段就把開發(fā)商利潤提出來并控制在10%以內(nèi)，是根本不可能的事情。

　　中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜同樣發(fā)出疑問，黃韜認為，一旦強制要求房地產(chǎn)開發(fā)商將利潤控制在10%，可能會造成偷工減料來降低成本，這將嚴重危害購房者的人身安全。房地產(chǎn)開發(fā)商一向是“上有政策，下有對策”。

　　不過也有評論認為，陜西省此次規(guī)定的商品房成本測算包含土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、銷售稅金等項目。其中涉及到的城市土地價格等，價格主管部門日常都有評估和測算，而且現(xiàn)在的城市土地出讓采用的都是掛牌招標方式，其價格也是透明的，不存在無法測算或測算不準的問題。