受到季節(jié)及景觀因素的影響，“金九銀十”已經(jīng)是北京商品住宅市場最后一個(gè)主力銷售季，然而，從9月份以來，北京樓市成交突然告別今年3月份以來的逐月走高態(tài)勢，出現(xiàn)旺季低迷的現(xiàn)象，在買房觀望與賣方惜售之下，樓市新一輪博弈態(tài)勢再次啟動(dòng)。北京樓市剛需盤熱賣，亞高端項(xiàng)目遇冷。

　　住建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：上周(10.8-10.14)，北京新建住宅簽約套數(shù)為2630套，環(huán)比上漲502%，而二手房住宅簽約套數(shù)則為2364套，環(huán)比上漲了1479%。合計(jì)總簽約數(shù)據(jù)為4994套，環(huán)比簽約量上漲751%。在經(jīng)歷國慶后，上周成交基本恢復(fù)，接近9月初的平均水平。不過與此同時(shí)，部分樓盤的境況則難以盡如人意。冷熱分化的情況依然存在。“整個(gè)北京樓市看似一個(gè)熱度不均的大拼盤。”有業(yè)內(nèi)人士如是說。

　　在大興天宮院和生物醫(yī)藥基地兩站之間，樓盤聚集，分布著保利·春天里、金融街·融匯、中國水電·云立方、龍湖·時(shí)代天街等樓盤。

　　10月15日，在金融街·融匯銷控板上看到，9月28號新開盤的600多套房源，目前只剩下11號樓3套房源，均為112平米的三居。據(jù)銷售人員介紹，從開盤到現(xiàn)在，半個(gè)月的時(shí)間售出600多套房源，“剛開始也沒想到”。不過其中也有不少是開盤前就確定了具體購房意向的。在金融街控股的一位銷售負(fù)責(zé)人看來，融匯的熱銷首先得益于交通便利，地鐵大興線和4號線貫通，直達(dá)西單、中關(guān)村，能夠滿足很多上班族的出行要求;其次，針對剛需的兩居、三居較多。“當(dāng)然，合理的價(jià)格定位也是關(guān)鍵因素。”

　　在天宮院板塊，除龍湖·時(shí)代天街10月新推168平米四居室以外，幾家樓盤主力戶型都以兩居、小三居為主;區(qū)域毛坯房價(jià)格近期穩(wěn)定在15000元-16000元/平米左右。除在售樓盤外，不少將開新盤也在醞釀四季度開盤大賣的勢頭。在剛需新盤中，位于昌平的路勁·世界城目前蓄客也較為理想。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，世界城計(jì)劃11月開盤推出500多套房源。

　　在亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅看來，諸如金茂悅等受關(guān)注新盤，交通條件較好，企業(yè)品牌口碑也受到市場認(rèn)可，因此預(yù)計(jì)將成為年底的明星熱盤。路勁地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理溫立偉還表示，優(yōu)質(zhì)剛需產(chǎn)品依然是市場短缺產(chǎn)品，短缺又形成緊俏。

　　除剛需樓盤外，具有多重優(yōu)勢的高端項(xiàng)目，開盤預(yù)期都比較樂觀。有機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，包括西山板塊的西山壹號院、中央別墅區(qū)板塊的譽(yù)天下、太陽宮板塊的紅璽臺(tái)等項(xiàng)目，都有地段、產(chǎn)品、口碑等賣點(diǎn)的支撐，加上前期蓄客較為穩(wěn)定，年底行情都被看好。

　　不過區(qū)別于傳統(tǒng)高端板塊的高端項(xiàng)目，部分區(qū)域性“亞高端”項(xiàng)目銷售情況則是另外一番情景。10月18日從北京住建委網(wǎng)站看到，位于房山良鄉(xiāng)的藍(lán)爵公館5棟樓、共202套房源，已于9月初開盤，目前只有4套顯示“網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案”，1套“已經(jīng)預(yù)訂”。項(xiàng)目一位負(fù)責(zé)人則表示，建委網(wǎng)站銷售數(shù)字具有滯后性，“目前已經(jīng)售出了20套”。“藍(lán)爵是整個(gè)良鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)唯一的高端豪宅項(xiàng)目，我們對銷售前景還是比較樂觀的。”項(xiàng)目副總經(jīng)理陳忠民還說，藍(lán)爵公館所處的地勢較高，“7·21”大雨正好是對項(xiàng)目質(zhì)量的檢驗(yàn)。銷售不會(huì)因此受到影響。但在另外一些區(qū)域開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士看來，對比房山板塊內(nèi)產(chǎn)品以200萬元以內(nèi)的剛需樓盤為主，藍(lán)爵公館的定位超過區(qū)域購買力，短期之內(nèi)很難熱銷。存在類似情況的還有西四環(huán)、北五環(huán)等區(qū)域的部分樓盤，或者產(chǎn)品品質(zhì)不支撐高端定位，或者售價(jià)遠(yuǎn)超過區(qū)域行情，目前整體簽約情況都不理想。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也認(rèn)為，今年年初的幾個(gè)月當(dāng)中，由于市場形勢較為嚴(yán)峻，因此市場當(dāng)中多為中低端類剛需項(xiàng)目順勢降價(jià)，占據(jù)了整體市場的主導(dǎo)，高端類項(xiàng)目幾近失聲。而最近幾個(gè)月隨著中高端置業(yè)人群的回升，大量 “潛水”多年的高端項(xiàng)目紛紛開始整裝入市。 這些老盤不可避免地將與在售項(xiàng)目形成競爭，進(jìn)一步增加了樓市供應(yīng)。

　　目前,加快開盤供應(yīng)仍是近期樓市主旋律。繼9月份開盤量達(dá)到今年新高后，10月仍將有34個(gè)項(xiàng)目推新。而這些消失多年重新入市的項(xiàng)目也將不可避免地與新盤進(jìn)行競爭。北京中原等機(jī)構(gòu)分析，在政策環(huán)境不放松、市場供應(yīng)量增加的情況下，樓市明顯漲價(jià)可能性不大。