上海中原發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周(10月8日~10月14日)上海市新建商品住宅成交面積為25.32萬(wàn)平方米(共計(jì)2170套)，環(huán)比大幅上揚(yáng)226.92%，與去年同期相比大幅上揚(yáng)113.30%;同時(shí)，住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量為23.07萬(wàn)平方米(共計(jì)1966套)，環(huán)比大幅上揚(yáng)239.1%，與去年同期相比小幅上揚(yáng)29.45%，不過(guò)，成交均價(jià)則與上周成交均價(jià)相比下滑3.56%，降至20114元/平方米。數(shù)據(jù)顯示截至10月18日，本周末(10月20日-10月21日)，上海市內(nèi)預(yù)計(jì)有6個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或加推房源，其中改善型、中高端樓盤(pán)占據(jù)了一半。本周末上海預(yù)計(jì)有近千套房源新增入市，較上周末的實(shí)際推房量大漲逾140%;開(kāi)盤(pán)均價(jià)約為32500元/平方米，較上周末上漲了三成。

　　中房信分析師薛建雄介紹，10月中旬以來(lái)，上海改善型、中高端樓盤(pán)入市步伐加快，其中不少銷(xiāo)售較好的樓盤(pán)價(jià)格都跌得厲害，其他樓盤(pán)的定價(jià)也較貼近市場(chǎng)，尤其是單價(jià)3萬(wàn)元左右的中檔樓盤(pán)，跌價(jià)的情況較為明顯。“臨近年底，一些中高端房源開(kāi)發(fā)商面臨一定的資金壓力，所以會(huì)選擇旗下中檔樓盤(pán)來(lái)跑量。”薛建雄進(jìn)一步說(shuō)，高端樓盤(pán)一是難以跑量，二是開(kāi)發(fā)商也舍不得拿來(lái)跑量。

　　徐匯尚海灣豪庭售樓處介紹，該樓盤(pán)此次加推200多套90-210平方米精裝修房源，既有江景房，也有非江景房，“目前具體價(jià)格還沒(méi)有出來(lái)，預(yù)計(jì)總體單價(jià)在6萬(wàn)元左右。根據(jù)面積大小，認(rèn)籌客戶可享受"5萬(wàn)元抵扣30萬(wàn)元、50萬(wàn)元"的優(yōu)惠”。徐匯印象歐洲城售樓處計(jì)劃在本周末加推290多套兩房、三房房源，均價(jià)在2.6萬(wàn)元/平方米，“支付5萬(wàn)元意向金可享9.5折優(yōu)惠。”另一中等價(jià)位樓盤(pán)嘉定華潤(rùn)中央公園也計(jì)劃在本周末入市。該樓盤(pán)售樓處介紹，此次計(jì)劃加推一批精裝修兩房、三房，均價(jià)在2.3萬(wàn)元/平方米，意向客戶可享受總價(jià)減5萬(wàn)元優(yōu)惠，“推多少套還沒(méi)有定”。“目前改善型、中高端樓盤(pán)的價(jià)格是下來(lái)的。”某央企開(kāi)發(fā)商說(shuō)，真正的高端市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)熱銷(xiāo)局面，目前面積在200平方米以下、單價(jià)在3萬(wàn)元左右的改善型、中高端樓盤(pán)銷(xiāo)售情況還可以，戶型更大、單價(jià)更高的樓盤(pán)銷(xiāo)售就較為一般了。據(jù)該央企開(kāi)發(fā)商介紹，以該公司旗下項(xiàng)目為例，在市中心的高端項(xiàng)目是企業(yè)標(biāo)簽，稀缺資源，肯定不是跑量的，郊區(qū)的改善型會(huì)優(yōu)先拿來(lái)跑量。

　　青浦綠地新瑅香公館售樓處稱(chēng)，該樓盤(pán)此次系首次開(kāi)盤(pán)，計(jì)劃推出100多套房源，均價(jià)在1萬(wàn)元/平方米左右，“辦卡總價(jià)減2萬(wàn)元，全款可打9.7折，貸款打9.9折”。該樓盤(pán)此次將推出25套復(fù)式公寓，均價(jià)在1.32萬(wàn)元/平方米，“意向客戶可享受3萬(wàn)元抵扣7萬(wàn)元優(yōu)惠，前十名客戶可享9.5折，一次性付款再打9.5折，另外開(kāi)盤(pán)當(dāng)天還有特別優(yōu)惠。”嘉定金鼎香樟苑售樓處未給出具體優(yōu)惠措施，僅稱(chēng)本周末將推出100多套兩房、三房房源，均價(jià)在1.9萬(wàn)元/平方米，“優(yōu)惠開(kāi)盤(pán)當(dāng)天定”。薛建雄說(shuō)，本周末推盤(pán)的剛需樓盤(pán)價(jià)格較為堅(jiān)挺，部分樓盤(pán)存在小幅漲價(jià)的情況。剛需產(chǎn)品幾乎壟斷了9月上海樓市的新增推盤(pán)量，眼下市場(chǎng)上充斥著大量新入市的剛需產(chǎn)品，加劇了剛需項(xiàng)目相互間的競(jìng)爭(zhēng)，短期內(nèi)大部分剛需項(xiàng)目不會(huì)選擇繼續(xù)推盤(pán)，預(yù)計(jì)在未來(lái)幾周的時(shí)間內(nèi)剛需產(chǎn)品的供應(yīng)難以出現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)。改善型產(chǎn)品9月供應(yīng)相對(duì)較少，部分改善型項(xiàng)目也寄望在剛需產(chǎn)品供應(yīng)趨淡時(shí)期，搶占市場(chǎng)。某上市房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)同樣認(rèn)為，10月改善型、中高端樓盤(pán)在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上占比會(huì)比9月增大，“這類(lèi)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商在10月、11月的推盤(pán)力度較大，目的是回籠資金，使全年業(yè)績(jī)更好看。”

　　某上市房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)說(shuō)，市場(chǎng)好的時(shí)候，尚海灣豪庭江景房賣(mài)過(guò)單價(jià)8萬(wàn)元，非江景房也賣(mài)過(guò)6萬(wàn)元，但今年上半年該樓盤(pán)的成交均價(jià)只有每平方米5萬(wàn)多元。該營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)稱(chēng)，目前上�？們r(jià)在600萬(wàn)-800萬(wàn)元的房源銷(xiāo)量還可以，超過(guò)800萬(wàn)元就不行了。

　　新江灣城某中高端樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商也介紹，該公司計(jì)劃在10月底或11月初加推100多套平層房源，面積在170-180平方米，均價(jià)在3.5萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米，“這樣的戶型在板塊內(nèi)算較小面積段，比較好賣(mài)，定價(jià)上雖不算讓利促銷(xiāo)，但也是市場(chǎng)價(jià)。”該開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，今年該公司的銷(xiāo)售情況還行，沒(méi)有太大資金回籠和跑量的壓力。同樣計(jì)劃在本周末新增入市的，還有3個(gè)剛需樓盤(pán)。

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　　雖然供應(yīng)量加大，但中高端樓盤(pán)的成交情況仍要視乎定價(jià)策略。上海盤(pán)谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海認(rèn)為，近期改善型、中高端樓盤(pán)供應(yīng)量較大，成交肯定會(huì)有，但落實(shí)到各個(gè)樓盤(pán)上，是否每個(gè)樓盤(pán)成交都會(huì)好，還有待觀察，“對(duì)于目前的改善型、中高端市場(chǎng)，(提高)性?xún)r(jià)比是惟一一條出路。”上海中建地產(chǎn)副總經(jīng)理宋成魁也有類(lèi)似觀點(diǎn)。他認(rèn)為，目前的樓市較穩(wěn)，“需求存在，供應(yīng)可以”，但要馬上達(dá)到“好”的程度不太現(xiàn)實(shí)，對(duì)于改善型、中高端樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，“價(jià)格是一定要讓的，這是大方向”。“我個(gè)人認(rèn)為，年內(nèi)改善型、中高端樓盤(pán)的價(jià)格不會(huì)漲，但跌也不會(huì)跌到哪里去。除非個(gè)別樓盤(pán)有自身原因。”前述央企開(kāi)發(fā)商分析，這類(lèi)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商在價(jià)格上都已堅(jiān)守了大半年，臨近年底，一般情況下各開(kāi)發(fā)商不會(huì)在價(jià)格上出現(xiàn)大的變動(dòng)，尤其是今年業(yè)績(jī)完成較好的開(kāi)發(fā)商定價(jià)不會(huì)跳水。該央企開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，具體樓盤(pán)的定價(jià)會(huì)參照所在區(qū)域的供求關(guān)系，“近期出現(xiàn)熱銷(xiāo)的改善型、中高端樓盤(pán)周邊，其實(shí)周邊也沒(méi)有什么其他新盤(pán)。”據(jù)某上市房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)介紹，目前上海中高端樓盤(pán)的價(jià)格維持在調(diào)控前的9折水平，但目前中高端樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格判斷較為一致，定價(jià)只要比市場(chǎng)價(jià)格略低就可以了，不會(huì)出現(xiàn)5月那樣靠大幅促銷(xiāo)拉動(dòng)行情的情況，“因?yàn)楝F(xiàn)在是年底，市場(chǎng)又較為平衡，正常市場(chǎng)價(jià)推盤(pán)也能有成交。”鑒于9月以來(lái)較高的推盤(pán)量，薛建雄認(rèn)為，受近期一些定價(jià)較低的改善型、中高端樓盤(pán)成交較好的影響，本周這類(lèi)樓盤(pán)的成交量會(huì)繼續(xù)走高。9月上海樓市供應(yīng)量高達(dá)127萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)10月的新增供應(yīng)仍然會(huì)達(dá)到80萬(wàn)平方米，這可能使得10月樓市成交量達(dá)到90萬(wàn)-100萬(wàn)平方米。“由于中高端樓盤(pán)占比增多，體現(xiàn)在成交數(shù)據(jù)上，會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的情況。”薛建雄也指出，這點(diǎn)要在改善型、中高端樓盤(pán)降價(jià)之后才會(huì)出現(xiàn)。

　　從今年春節(jié)后“以?xún)r(jià)換量”，剛需爆發(fā)以及自住購(gòu)房持續(xù)占據(jù)主導(dǎo)的市場(chǎng)特征來(lái)看，這兩年真實(shí)的購(gòu)房需求在嚴(yán)厲調(diào)控下積累、后延頗多，通常來(lái)說(shuō)，“剛需”積累到一定程度、在一定條件下就會(huì)爆發(fā)。“金九不金”卻為年度內(nèi)的最后一季成交儲(chǔ)備了能量

　　隨著大量的新增供應(yīng)入市，又一次加大了存量房的壓力，未來(lái)的銷(xiāo)售壓力依然存在，而差別化的政策雖然支持剛需購(gòu)房，并進(jìn)一步抑制投資性需求，但是剛需對(duì)于價(jià)格敏感性較高，另外受當(dāng)前政策緊縮、房貸優(yōu)惠取消等因素影響，需求端明顯受到抑制。因此，預(yù)計(jì)后市房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)步下行。