日前，在“金九”失色，“銀十”開(kāi)局平淡的狀況下，多家房企紛紛公布了“金九”及第三季度銷售業(yè)績(jī)。

　　從銷售業(yè)績(jī)上可以看出：一方面大型房企銷售額不俗，另一方面上市房企利潤(rùn)預(yù)告情況不佳�？傮w而言，銷售壓力依然存在。

　　大型房企年度目標(biāo)完成無(wú)虞

　　截至10月10日，在10家房企中，有7家銷售出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，表現(xiàn)不俗，萬(wàn)科等10家房企在9月銷售合計(jì)418.77億元，環(huán)比增長(zhǎng)7.11%。而從前三季度的銷售情況來(lái)看，這些房企年度目標(biāo)完成可期。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮認(rèn)為，雖然9月樓市整體成交量相對(duì)平淡，但是部分房企仍能抓住金九時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)增收。這種增收與房企積極的銷售態(tài)度密不可分：首先，9月房企的推盤(pán)力度明顯增加，以萬(wàn)科為例，9月的開(kāi)盤(pán)數(shù)高達(dá)31個(gè)項(xiàng)目，環(huán)比增長(zhǎng)了近一倍，積極的推盤(pán)量使得銷售額環(huán)比增長(zhǎng)6%。其次，銷售心態(tài)較為積極。以恒大地產(chǎn)為例，9月的銷售均價(jià)為5577元/平方米，為其2009年11月上市以來(lái)單月成交均價(jià)最低。即使存在項(xiàng)目質(zhì)量差異的結(jié)構(gòu)性，依然可以看出其可能通過(guò)區(qū)域差異、推出低價(jià)盤(pán)這種方式積極銷售的心態(tài)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，這十家房企在年內(nèi)銷售合計(jì)3340.17億元，其中8家公布年度目標(biāo)的房企，平均目標(biāo)完成率為82.19%。其中，世茂房地產(chǎn)，越秀地產(chǎn)和禹州地產(chǎn)目前已經(jīng)完成了銷售目標(biāo)。另外，兩家公布季度銷售數(shù)據(jù)的房企也顯示九月銷售情況良好，招商地產(chǎn)1-9月實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額247.08億元，已經(jīng)超過(guò)了去年全年銷售額，華夏幸福1-9月公司累計(jì)銷售額138.24億元，比上年同期增長(zhǎng)12.77%。

　　張絮認(rèn)為，在市場(chǎng)回暖時(shí)期，實(shí)力房企能夠積極抓住機(jī)會(huì)，積極出貨。8家房企的年度業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率超過(guò)了八成，最低的也已經(jīng)接近七成，并且部分房企今年的銷售目標(biāo)制定偏于保守，因此基本上都能完成年度銷售目標(biāo)。不過(guò)從四季度的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，自8月以來(lái)，市場(chǎng)上升趨勢(shì)明顯放緩，在沒(méi)有信貸政策利好的情況下，四季度成交量?jī)r(jià)上漲難度較大。因此房企的銷售壓力仍然存在。從房企角度來(lái)看，在年度目標(biāo)完成無(wú)虞的情況下，積極調(diào)整價(jià)格，提高項(xiàng)目利潤(rùn)率可能會(huì)成為部分房企的選擇。

　　目前，購(gòu)房者的積極性有所下降，綜合來(lái)看漲價(jià)難度較大，預(yù)計(jì)四季度房?jī)r(jià)的走勢(shì)或會(huì)保持較為平穩(wěn)的走勢(shì)。

　　預(yù)告19家房企利潤(rùn)出現(xiàn)同比下降或出現(xiàn)虧損

　　截至10月9日，在滬深上市的149家上市房企中，有33家發(fā)布了1-9月的利潤(rùn)預(yù)告。其中11家房企是上市房企排名100以內(nèi)的大型房企，其余22家為中小房企。在這33家房企中，19家房企利潤(rùn)出現(xiàn)同比下降或出現(xiàn)虧損，占比接近六成。

　　張絮分析說(shuō)，房企利潤(rùn)受到進(jìn)入結(jié)算的具體項(xiàng)目數(shù)量及質(zhì)量的影響，且優(yōu)質(zhì)房企發(fā)布預(yù)告的動(dòng)力不強(qiáng)。但近六成房企預(yù)告利潤(rùn)下滑或虧損，依然可以看出調(diào)控對(duì)房企的巨大影響。11家大型房企中，6家房企的利潤(rùn)出現(xiàn)了同比下滑或虧損，尤其是嘉凱城和浙江廣廈甚至出現(xiàn)虧損。在調(diào)控下，即使大型房企，依然面臨較大的盈利壓力，難逃利潤(rùn)下滑甚至虧損。

　　值得注意的是，在出現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)的房企中，部分房企通過(guò)甩賣旗下資產(chǎn)等房企來(lái)“虛增”利潤(rùn)。如億城股份上半年末出售渤海飯店公司，這筆股權(quán)交易為公司2012年增加約2000萬(wàn)元的利潤(rùn)。張絮說(shuō)，從房地產(chǎn)行業(yè)的平均結(jié)算周期來(lái)估計(jì)，在2011年下半年價(jià)格盤(pán)整階段房企被迫以價(jià)換量的項(xiàng)目將會(huì)逐漸進(jìn)入結(jié)算，反應(yīng)到財(cái)務(wù)報(bào)表中來(lái)。由于這部分項(xiàng)目的利潤(rùn)率較低，因此至年內(nèi)，房企的利潤(rùn)率將會(huì)保持較低水平。

　　三季度以來(lái)，市場(chǎng)回暖，房企的銷售好轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流入增加。隨著資金壓力的緩解，房企漲價(jià)意愿增加。三季度初，價(jià)格底部出現(xiàn)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲勢(shì)頭，項(xiàng)目的毛利率逐漸向較高水平回歸，由于上市房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與真實(shí)市場(chǎng)相比有一定的滯后性，房企的利潤(rùn)水平在2013年中期或會(huì)出現(xiàn)明顯改善。下半年以來(lái)，市場(chǎng)量?jī)r(jià)增速逐漸放緩，尤其是價(jià)格自8月份以來(lái)基本止?jié)q。

　　金九銀十期間，樓市也處于一種盤(pán)整狀態(tài)。從前8月房企的銷售業(yè)績(jī)和目標(biāo)達(dá)成情況看，仍有房企面臨較大的銷售壓力。尤其是中小房企本身的市占率也不高，如果四季度市場(chǎng)持續(xù)疲軟態(tài)勢(shì)，銷售壓力肯定會(huì)增加。整體來(lái)看，四季度房企漲價(jià)會(huì)面臨較大的困難。