“銀十”上周四在杭州舉行的一場(chǎng)土地出讓會(huì)上將主城區(qū)土地市場(chǎng)引入了“金九銀十”正軌。據(jù)了解，不少報(bào)名競(jìng)投上周出讓地塊的開發(fā)商在拿到土地出讓資料的同時(shí)也拿到了一份文件——《關(guān)于貫徹國土資電發(fā)【2012】87號(hào)文件有關(guān)事宜的通知》，文件明確提出“對(duì)商品住宅地塊，當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí)，將調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，即鎖定地價(jià)，‘從零開始’競(jìng)投配建安置用房或保障性住房面積”。

　　實(shí)際上，也就是說，在土地出讓出現(xiàn)高溢價(jià)率時(shí)，“價(jià)高者得”這一規(guī)則將不再適用。

　　而就杭州這一土地出讓規(guī)則的變化，雖然《通知》8月就出臺(tái)了，但媒體甚至房地產(chǎn)圈里都不太有人知曉，一開發(fā)商表示，“只有近期去報(bào)名拿地的開發(fā)商才拿到這份文件，知道新出了這樣一個(gè)政策。”而事實(shí)上，《通知》的出臺(tái)也并非空穴來風(fēng)。

　　7月19日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知》，對(duì)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)出現(xiàn)的一些波動(dòng)再出政策遏制，其中一條就是要求市縣國土資源主管部門進(jìn)一步完善地價(jià)專業(yè)評(píng)估和集體決策程序，合理確定起始價(jià)、底價(jià)，在土地出讓前還應(yīng)全面分析、研判市場(chǎng)形勢(shì)，對(duì)可能出現(xiàn)高價(jià)地的要及時(shí)調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，制定出讓方案和現(xiàn)場(chǎng)預(yù)案;對(duì)預(yù)判成交價(jià)格創(chuàng)歷史總價(jià)新高或單價(jià)最高，或溢價(jià)率超過50%的房地產(chǎn)用地(包括商服、住宅或商住綜合)，要及時(shí)調(diào)整出讓方案，采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”或配建保障房、公共設(shè)施等辦法出讓土地。

　　顯然，杭州的《通知》就是在這個(gè)基礎(chǔ)上出臺(tái)的，結(jié)合土地出讓的實(shí)際情況，針對(duì)商品住宅地塊，規(guī)定在投報(bào)價(jià)格溢價(jià)率達(dá)到或超過49%時(shí)，按出讓起價(jià)的149%鎖定，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)保障性住房面積的程序，并按投報(bào)面積最高者確定競(jìng)得人。

　　此外，據(jù)前段時(shí)間報(bào)名競(jìng)投商業(yè)用地的開發(fā)商表示，他們并沒有拿到類似的文件，估計(jì)杭州目前商業(yè)地塊不熱，大多以底價(jià)直接成交，基本不會(huì)出現(xiàn)高溢價(jià)率的情況，政府暫時(shí)也沒必要對(duì)商業(yè)用地出讓價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格控制。

　　從目前的市場(chǎng)情況看，新規(guī)則雖已悄然出臺(tái)近兩個(gè)月，不過至今為止還沒有出現(xiàn)需要啟動(dòng)的情況。上周出讓的三宗宅地最高溢價(jià)率也就36%，其中濱江區(qū)江南單元地塊也是本身帶有10%的保障性住房，都未達(dá)到超過49%、需要競(jìng)投面積的地步。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，新規(guī)出臺(tái)后的9月份主城區(qū)土地市場(chǎng)較淡，整個(gè)月只有1宗宅地出讓，所以大家對(duì)新規(guī)的知曉度不高，但隨著10月份大量宅地的出讓，也不排除會(huì)出現(xiàn)需要競(jìng)投保障性住房面積的情況。