房貸業(yè)務(wù)(本文中特指“個人住房按揭貸款”)一直占據(jù)中國銀行業(yè)個人貸款業(yè)務(wù)的主流，但最近在銀行利潤的構(gòu)成中正在逐漸弱化。

　　目前，一些銀行已經(jīng)不再把這個業(yè)務(wù)當成爭奪的重點。民生銀行泉州石獅支行10多億的貸款余額中甚至已經(jīng)沒有純粹的個人住房按揭貸款。據(jù)該支行行長葉澤鋒透露，即使有一些房產(chǎn)作為抵押物的貸款也是短期的小微企業(yè)貸款。要知道，這兩種產(chǎn)品的貸款利率差別至少是基準利率的30%。

　　2009年，該支行的貸款占比中房貸最高達到過15%。葉澤鋒說，有支行壓縮和置換貸款的原因，也有客戶提前還款的原因。但現(xiàn)在，這是一家沒有房貸的支行。葉澤鋒更愿意將時間和精力投入到個人經(jīng)營性貸款中，因為它的收益率比房貸高得多，而且符合民生銀行董事長董文標確立的“退房貸進小微”的戰(zhàn)略。

　　事實上，隨著利率市場化時代的開啟，銀行業(yè)正在審視和調(diào)整各自的業(yè)務(wù)構(gòu)成，追求拓展更高回報和更高收益的業(yè)務(wù)，進行貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整已是必然選擇，房貸地位隨之下降。而這兩年偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策，恰好成了這個變化的轉(zhuǎn)折點，樓市成交量低迷也讓房貸的下滑尤其明顯。從2010年底開始，各家銀行貸款結(jié)構(gòu)中，房貸占比都在不同程度地下降，這一趨勢已延續(xù)至今。

　　廣東一家股份制銀行原董事長表示：“房地產(chǎn)行業(yè)過度發(fā)展泡沫嚴重，大調(diào)整進入一個長期的階段已是不可避免。”從房貸提供給銀行的利潤回報以及它的業(yè)務(wù)未來成長性來看，房貸正在走向黃昏。

　　銀行的選擇

　　民生銀行從2009年就開始退房貸進小微，他們下降的不僅僅是占比，而是整個余額的絕對值也一直在下降。到了2012年6月末，民生銀行的770億房貸占其整個貸款余額的比重僅為5.9%，這個比例最高的時候是在2007年，曾達到過16.1%。

　　“銀行的信貸資源有限，只有通過調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)來做小微。房貸的收益率低,加上國家政策并不是很鼓勵房地產(chǎn)市場，自然成為了調(diào)貸款結(jié)構(gòu)的首選。”民生銀行零售業(yè)務(wù)部負責人表示。

　　有類似貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整意愿和趨勢的還有招商銀行。招商銀行戰(zhàn)略部的一份內(nèi)部報告中這樣提到房貸：“在零售資產(chǎn)類業(yè)務(wù)中，住房按揭貸款占比通常超過70%，單一業(yè)務(wù)占比明顯偏高。零售收入過高依賴于住房按揭貸款，即便現(xiàn)階段不會出問題，但未來的持續(xù)性和穩(wěn)定性總是要接受考驗的。”

　　這份報告認為目前國內(nèi)多數(shù)銀行的零售業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不夠多元化，不夠均衡。從最新的數(shù)據(jù)上看，招行零售業(yè)務(wù)部已經(jīng)開始著手調(diào)整其信貸結(jié)構(gòu)。截至2012年上半年，招行個人貸款中房貸比例為54.17%，較年初下降了2.49%。

　　招行副行長丁偉9月末透露，最近幾個月，招行個人住房貸款在個貸中的占比繼續(xù)下降，截至2012年8月，招行個人經(jīng)營性貸款比年初增長475.3億元，增幅達56.11%，這一大幅度增長正是來源于有限的零售信貸資源向個人經(jīng)營性貸款的傾斜和個人住房按揭貸款所釋放的部分信貸資源。#p#副標題#e#

　　央行的報告表明，上半年累計新增房地產(chǎn)貸款5653億元，同比少增2271億元。房地產(chǎn)貸款新增額占各項貸款新增額的12.3%，比第一季度高兩個百分點，比上年全年水平低5.2個百分點。截至2012年5月，個人住房貸款增速已經(jīng)連續(xù)25個月下滑。

　　幾乎所有的上市銀行個人住房貸款在個貸中的占比都較年初有不同程度的減少。今年上半年，股份制銀行中的平安銀行、中信銀行、興業(yè)銀行，城商行中的南京銀行強勢壓縮房貸，房貸在個貸中的占比分別下降6.46%、5.08%、3.71%、3.28%。再把時間拉長來看，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行、招行、中信銀行都從2010年底到2011年初開始出現(xiàn)了下降;民生、興業(yè)、當時的深發(fā)展房貸在總貸款的比例則從2007年開始便出現(xiàn)了下降，分別從16.1%、27.5%、26.8%下降到2012年6月的5.9%、16%、10.3%。

　　一些銀行已經(jīng)從以前的對房貸客戶提前還款設(shè)置重重障礙，轉(zhuǎn)變?yōu)榱藲g迎提前還款，甚至為提前還款設(shè)置綠色通道，幾乎所有的銀行基層網(wǎng)點信貸員都認為，這樣能騰出額度來做收益率更高的個人貸款。

　　而曾經(jīng)遍地開花的個人住房按揭貸款中介正在萎縮。曾經(jīng)的個人住房貸款中介安家、厚澤、中宇慧通等如今改頭換面，以新的身份出現(xiàn)在了市場中，他們有的拿到了小額貸款牌照，做起了收益率更高的小額貸款，包括個人經(jīng)營性貸款和個人消費信貸，有的仍然在做中介和擔保，所不同的是介紹的是中小企業(yè)貸款，而不是按揭貸款了。

　　深圳一家按揭貸款中介公司，員工最多的時候有一兩百名，每年也能掙個幾千萬。但到了去年的時候，這家公司已經(jīng)只有一二十個人了，今年老板已經(jīng)改行了，他說，“現(xiàn)在銀行都不太愿意做這個業(yè)務(wù)了，他們也不愿意花錢通過中介了。”

　　中宇慧通更是典型，它原來大規(guī)模做的信貸經(jīng)紀業(yè)務(wù)，后來在信貸經(jīng)紀業(yè)務(wù)中新增了中小企業(yè)貸款經(jīng)紀業(yè)務(wù)這一項。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的開始，2009年中宇慧通在北京平谷參股農(nóng)投谷成小額貸款公司，涉足小額貸款業(yè)務(wù)領(lǐng)域，后于2011年成立中宇慧通沈陽小額貸款股份有限公司，它的野心還不止于此，而是成立一家中宇慧通(北京)投資控股有限公司，在全國各地都擁有小額貸款公司。

　　主動還是被動?

　　但是房地產(chǎn)行業(yè)的人士似乎對房貸并不是這樣悲觀，高策地產(chǎn)顧問董事長李國平認為，這只是暫時現(xiàn)象，是限購限貸政策以及房地產(chǎn)市場低迷造成的。未來，等房地產(chǎn)市場再度上揚，銀行還會做出新的選擇。

　　陽光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖是這一觀點的支持者。“房地產(chǎn)政策出臺后，成交量萎縮和限貸政策導致了銀行房貸數(shù)據(jù)的變化。當然，還受到資金面寬松程度的影響。在資金面向?qū)捤傻姆较虬l(fā)展后，我相信個人按揭貸款這塊業(yè)務(wù)銀行不會放棄,買方人群都是相對優(yōu)質(zhì)的客戶，而且它穩(wěn)定而安全。”

　　范小沖說：“原則上并不存在剛性買房辦不下按揭，現(xiàn)在可能是某一家或者幾家銀行辦不下按揭，再多問幾家，利率承受力再高一點，我相信辦下按揭沒問題。”

　　而對于剛剛進入中國市場幾年的花旗、匯豐、渣打等外資銀行，為了和大的地產(chǎn)商建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，也為了獲得優(yōu)質(zhì)的個人客戶群體，它們卻愿意用比中資銀行更有競爭力的利率來做按揭貸款。

　　對于這個問題，處于業(yè)務(wù)一線的中信銀行蘇州分行的一位負責人有自己的觀察角度。他說，其實對于出現(xiàn)不良房貸，銀行處理起來并不容易，往往很難立案和拍賣。同時他也承認，“幾乎所有的銀行也都認識到了個人經(jīng)營性貸款的需求，因為它利率高、收益率高、對銀行貢獻大。”他所在的中信銀行房貸占其個貸的比例為61.62%，較年初下降了5.08%，整個個人貸款收益率為6.31%。#p#分頁標題#e#

　　事實上，截至2012年上半年，上市銀行個人貸款房貸比例都出現(xiàn)了下降。工行、農(nóng)行、中行、建行、交行個貸中房貸比例都較年初出現(xiàn)了下降。而以民生、招行、興業(yè)、平安、光大為代表的股份制銀行下降得更厲害。

　　目前在個貸業(yè)務(wù)中房貸占比最高的浦發(fā)銀行，還在84.95%的高位。根據(jù)各大上市銀行的半年報，房貸占比偏高的銀行，其個人貸款收益率普遍偏低。例如占比高達72.66%的中行其個人貸款收益率僅為5.89%，而民生銀行個人貸款收益率則達7.75%。

　　中行江西分行一位負責人表示：“從我們分行的角度來看，我們也愿意漸漸轉(zhuǎn)型。貸存比考慮資金很緊張，規(guī)模很緊張，到有效率的產(chǎn)品上。效益占絕對的因素。但房貸客戶群我們是不會放棄的，因為他們是基礎(chǔ)客戶群。”

　　前民生銀行零售業(yè)務(wù)部總經(jīng)理、現(xiàn)任平安銀行小微事業(yè)部總監(jiān)郭世邦對本報記者表示：“民生就是明確做小微貸款，房貸基本停了，其他股份制銀行不至于這么極端，各行觀念不同，但總體上說我們中小銀行對收益的要求更高，對風險的偏好更大。”

　　未來有分化

　　一般情況下，開發(fā)貸和一手房按揭貸款會是同一家銀行，但民生銀行已經(jīng)出現(xiàn)了只愿做開發(fā)貸不愿意做同一項目的按揭貸款的情況。民生銀行相關(guān)業(yè)務(wù)部門人士對本報記者表示：“銀行做開發(fā)貸，利率可以上浮較多，也可以幫助地產(chǎn)商進行融資安排，比如發(fā)債，發(fā)信托，甚至股權(quán)投資，這樣有比較多的財務(wù)顧問費收入，按揭沒有這些收入。”“2008年房地產(chǎn)最困難的時候，銀行開發(fā)貸利率8%，財務(wù)顧問費16%，貸款的綜合收益達到24%�，F(xiàn)在沒有那么高了，但是上浮和收費都還有，如果不良能夠控制，收益還是不錯的，關(guān)鍵是風險能否控制。”上述民生銀行人士并不掩飾其對開發(fā)貸的重視。

　　招行和民生銀行“退房貸進小微”的戰(zhàn)略相似，但招行依然認為房貸會是其不可或缺的一部分業(yè)務(wù)。招行副行長丁偉表示：“招行個貸現(xiàn)在的結(jié)構(gòu)是房貸占大頭，個貸中有3500億左右是房貸，是股份制銀行中規(guī)模最大的，未來我希望把房貸壓縮到個貸的40%左右，另外60%的個貸主要是個人經(jīng)營性貸款和消費信貸。”

　　丁偉表示招行還是愿意做房貸業(yè)務(wù)，因為它比較穩(wěn)定安全，后續(xù)的管理和催收幾乎沒有成本，占用風險資本也很低。他認為未來會出現(xiàn)不做房貸業(yè)務(wù)的銀行，但招行還是會有，因為這是一個很好的獲客業(yè)務(wù)，利率市場化之后獲客變得更加重要。“我們也是愿意更多做小微貸款，但是房貸我們也不會放棄。按揭是不停在還款，說明投放大于還款量。蘇州地區(qū)商業(yè)銀行按揭的余額的絕對量還是上升的。房貸占用風險資本僅50%，比小微占風險資本為75%的要更加節(jié)約風險占用資本。”上述中信銀行蘇州分行負責人稱正在調(diào)整考核指標讓客戶經(jīng)理對個人經(jīng)營性貸款更為積極。

　　長城證券銀行業(yè)研究員黃飚表示，“房貸占比進一步降低，或者甚至沒有，對中小銀行是有效的，大型銀行個貸的主力應(yīng)該還是做按揭。中小銀行會尋求差異化。”

　　從工農(nóng)中建交各地分支機構(gòu)獲得的消息，五大行首套房利率已經(jīng)悄然抬到了九折、甚至基準利率。招行、中信、民生、興業(yè)和廣大等股份制銀行甚至在基準利率邊緣蠢蠢欲動地要上浮，他們用價格之腳對房貸投了“壓縮”票。

　　工行認為房貸在個貸中合理的比例是50%。工行個人金融部總經(jīng)理李衛(wèi)平表示，工行也會穩(wěn)步推進住房按揭貸款業(yè)務(wù)：“基于住房的貸款，客戶所擁有的住房資產(chǎn)應(yīng)該是最有效的資產(chǎn)，房貸業(yè)務(wù)還是大銀行所看重的，因為風險低、成本低、可以批量處理。工行前兩年也已經(jīng)大力發(fā)展了非房貸的貸款，也就是經(jīng)營性貸款。這兩部分一半對一半差不多。”但李衛(wèi)平也認為未來銀行業(yè)經(jīng)營專業(yè)化、差異化之后，可能也會出現(xiàn)房貸一點都沒有的銀行。