經(jīng)濟學(xué)博士，研究員，建設(shè)部科學(xué)技術(shù)委員會委員，建設(shè)部房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專家委員會主任委員，中國建筑學(xué)會建筑經(jīng)濟分會副會長。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長兼秘書長。

柴強

　　商品房價格一路高揚，不少群眾將住房需求的目光轉(zhuǎn)向租房或購置二手房，在這種情況下，房地產(chǎn)中介成為二手商品房交易中重要的一環(huán)。但是，房產(chǎn)中介吃差價、分割房屋出租、挪用客戶資金的現(xiàn)象一直為群眾所詬病。針對房產(chǎn)中介的種種亂象，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部制訂的我國第一個專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章——《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，將于4月1日實施。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一辦法的出臺，將對房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)行重新洗牌，有望消解各種房地產(chǎn)中介亂象。

　　記者：這么一部社會期望值較高的管理辦法，如何落實，也是群眾關(guān)心的一個問題，請您介紹一下相關(guān)情況。

　　柴強：辦法出臺后，各地都在積極制定相關(guān)實施細(xì)則，從目前得到的信息來看，細(xì)則將會比辦法更加嚴(yán)格、更具可操作性。

　　記者：此次出臺的辦法中，并沒有對中介人員持證上崗進(jìn)行規(guī)定，其中有哪些原因?

　　柴強：鑒于目前取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格的人數(shù)還較少，辦法規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理簽名。這一條應(yīng)是過渡性規(guī)定，等將來取得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格的人數(shù)達(dá)到一定規(guī)模時，應(yīng)當(dāng)規(guī)定只有具有全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格者才可以在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同上簽名。這是在實踐中有待進(jìn)一步完善的方面。

　　記者：辦法規(guī)定，國家對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員實行職業(yè)資格制度，納入全國專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃和管理，并應(yīng)當(dāng)有足夠數(shù)量的經(jīng)紀(jì)人和協(xié)理。一定數(shù)量是指多少?一家中介需要多少經(jīng)紀(jì)人和協(xié)理?

　　柴強：具體數(shù)量由地方出臺實施細(xì)則具體規(guī)定。但是足夠數(shù)量的最低限是，每個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及分支機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不會少于一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理�！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)與受聘的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂勞動合同，另外對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的違法違規(guī)行為也有了相應(yīng)的罰則。

　　記者：對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的自律問題您是如何看待的?為何沒有納入此次制定的辦法?

　　柴強：辦法作為一個部門規(guī)章，從市場經(jīng)濟發(fā)達(dá)國家和地區(qū)看，一些應(yīng)當(dāng)規(guī)范的問題目前還難以納入。比如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織實行自律管理的問題沒有在辦法中規(guī)定。這主要是因為我國多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員沒有加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織，使得自律管理作用還難以有效發(fā)揮，今后應(yīng)在城市房地產(chǎn)管理法修訂中予以解決

　　記者：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是為房地產(chǎn)供求者提供房源、客源等信息，協(xié)助實地看房，代擬房地產(chǎn)交易合同以及代辦貸款、房地產(chǎn)登記等專業(yè)服務(wù)的行業(yè)，與群眾的生活緊密相關(guān)。請您介紹一下我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的現(xiàn)狀。

　　柴強：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是房地產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。目前在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)中，中小機構(gòu)的數(shù)量還較多，但也成長起一批門店過百、人員上千甚至門店過千、人員上萬的大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。不過，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在快速發(fā)展中也存在著一些問題：一是備案率低、準(zhǔn)入門檻低。目前，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)沒有資質(zhì)要求，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的條件較寬松，到房地產(chǎn)管理部門備案、接受監(jiān)管的機構(gòu)比例不高。同時，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員也沒有強制性的資格要求，許多從業(yè)人員沒有受過正規(guī)的職業(yè)教育，素質(zhì)較低，流動性大。二是無序競爭較嚴(yán)重。目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)承接業(yè)務(wù)一般不簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，多家機構(gòu)同時爭搶同一房源，誰先成交誰就獲得傭金，這就迫使機構(gòu)依靠“人海戰(zhàn)術(shù)”，采用虛假承諾、惡意壓低收費等手段承攬業(yè)務(wù)，造成機構(gòu)只重視銷售速度而不重視服務(wù)質(zhì)量。三是經(jīng)紀(jì)行為不規(guī)范。目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員的不規(guī)范行為主要包括發(fā)布虛假房源信息，不告知不利于成交的房屋真實狀況，誘騙或者強迫消費者交易;低價收進(jìn)、高價賣(租)出房屋，賺取差價;隱瞞房屋真實成交價格，協(xié)助交易當(dāng)事人簽訂“陰陽合同”、規(guī)避房地產(chǎn)交易稅費;通過違法違規(guī)的代收代付方式，侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金等。針對以上問題，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》有針對性地進(jìn)行了規(guī)范。

　　記者：根據(jù)您所講的，此次辦法對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的不規(guī)范行為進(jìn)行了有效地規(guī)范，請您具體介紹一下辦法中有哪些針對性的條款。

　　柴強：在加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理方面，針對性的規(guī)定主要有：一是針對行業(yè)監(jiān)管機制不順問題，完善了監(jiān)管機制，形成了部門管理合力。辦法規(guī)定實行建設(shè)(房地產(chǎn))、價格、人力資源和社會保障等相關(guān)主管部門協(xié)同管理。二是針對行業(yè)準(zhǔn)入門檻低問題，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)設(shè)立規(guī)定了人員條件，并強化機構(gòu)的備案管理。辦法規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和分支機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有足夠數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，并實施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案管理，這便于相關(guān)主管部門掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)相關(guān)情況，及時有效地實施監(jiān)管。三是針對從業(yè)人員流動頻繁問題，明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)招用人員的要求。辦法要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)招用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)依法簽訂勞動合同。四是針對過去管理中重管理輕服務(wù)的問題，辦法要求主管部門構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)上管理和服務(wù)平臺，向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供交易與登記信息查詢、交易合同網(wǎng)上簽訂，向社會公示經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案信息，信用檔案信息等公共服務(wù)。五是針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為突出問題，強化了對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為的處罰和責(zé)任追究。辦法明確對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員可以采取約談、記入信用檔案、媒體曝光、取消網(wǎng)上簽約資格等多種管理手段和監(jiān)督措施，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的價格違法、賺取差價、不正當(dāng)競爭、分割出租、挪用交易資金等違法違規(guī)行為，根據(jù)情節(jié)輕重，可以處以沒收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。在規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為方面，針對性的規(guī)定主要有：一是針對信息隱瞞及披露不充分等問題，明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的信息公示和告知義務(wù)。辦法規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所公示的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)向委托人說明的事項。二是針對業(yè)務(wù)委托不規(guī)范問題，明確規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同行為。辦法對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的形式和基本內(nèi)容提出了具體要求。三是針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)違規(guī)收費問題，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實行明碼標(biāo)價制度。辦法對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的價格公開、禁止行為和法律責(zé)任等做了較為詳細(xì)的規(guī)定。四是針對交易資金安全問題，規(guī)定實行交易資金監(jiān)管制度。辦法要求由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代收代付交易資金的，應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。五是針對各種各樣的不規(guī)范經(jīng)紀(jì)行為，明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員的從業(yè)禁止行為。明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員不得從事賺取差價、協(xié)助簽訂“陰陽合同”、為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)等違法違規(guī)行為。