鄂爾多斯在眾多人眼中是富人集聚區(qū)，是氣都煤海，這個(gè)城市現(xiàn)在正在房地產(chǎn)泡沫、煤價(jià)暴跌和民間借貸折戟的三重打擊中苦苦支撐。 隨著大量民間借貸被房?jī)r(jià)泡沫稀釋、撤出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的日子非常難過(guò)。鄂爾多斯房地產(chǎn)從去年底到現(xiàn)在，基本停止交易，鄂爾多斯不可避免地陷入危機(jī)之中。

　　“鄂爾多斯、溫州民間資本通過(guò)炒房積累財(cái)富的唯一秘訣是利用金融杠桿。”住建部政策研究中心主任秦虹說(shuō)。由于購(gòu)房貸款的限制，過(guò)去利用銀行貸款炒房的獲利模式不可能再延續(xù)。加上民間借貸資金鏈斷裂，投資性需求大量減少。

　　由于經(jīng)濟(jì)不景氣，企業(yè)狀況不佳，限購(gòu)政策執(zhí)行堅(jiān)決以及民間資本自身萎縮等諸多因素的影響，民間資本對(duì)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的“輸血”效應(yīng)減弱，局部地區(qū)甚至從“輸血”變?yōu)?ldquo;抽血”。今年上半年，浙江省法院共受理民間借貸糾紛案件58037件，涉案標(biāo)的額283.9億元，同比分別上升26.98%和129.61%。溫州、舟山以及湖州地區(qū)上升最為明顯，增幅分別達(dá)96.42%、87.37%和57.61% 在鄂爾多斯，大部分民間融資多為信用貸款，簽訂借據(jù)是其主要的操作形式，有的還是口頭協(xié)議。然而，借貸危機(jī)發(fā)生后，即使是熟人關(guān)系，也遭遇有錢(qián)不還、惡意逃債的現(xiàn)象。這使得傳統(tǒng)民間借貸信任機(jī)制遭到嚴(yán)重破壞。。一些地區(qū)的民間借貸危機(jī)尚未結(jié)束，甚至開(kāi)始蔓延到銀行系統(tǒng)。來(lái)自溫州的數(shù)據(jù)表明，截至2012年7月，溫州銀行業(yè)不良貸款率已攀上歷史高位，達(dá)到2.85%。而在2011年6月，該數(shù)字僅為0.37%，系全國(guó)銀行業(yè)不良貸款率最低的地級(jí)市。去年下半年以來(lái)，溫州房?jī)r(jià)大幅下降，但成交量仍不理想;鄂爾多斯盛傳房?jī)r(jià)已從最高的單價(jià)2萬(wàn)多元跌至3000元。民間借貸資金鏈斷裂后，已難以支撐虛高的房?jī)r(jià)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2012年5月溫州市新房價(jià)格下降幅度，居全國(guó)70個(gè)大中城市之首。“實(shí)際情況比統(tǒng)計(jì)局顯示的數(shù)據(jù)更嚴(yán)重。”秦虹說(shuō)。與新房相比，二手住房價(jià)格更能反映當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的情況，溫州二手房下跌幅度是全國(guó)70個(gè)大中城市居第二位城市的2倍多。以溫州公認(rèn)的豪宅項(xiàng)目鹿城廣場(chǎng)為例，2011年二手房?jī)r(jià)格最高峰達(dá)8萬(wàn)元/平方米，2012年6月攔腰斬?cái)嘞碌��?010年的開(kāi)盤(pán)價(jià)4萬(wàn)元/平方米，甚至有喊出3.8萬(wàn)元/平方米的案例。再如溫州下轄的瑞安縣，2011年的房?jī)r(jià)曾“破四(萬(wàn))沖五(萬(wàn))”，號(hào)稱(chēng)全國(guó)房?jī)r(jià)最高的縣，現(xiàn)在房?jī)r(jià)普遍下跌了1萬(wàn)元/平方米以上。溫州部分實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)困難的企業(yè)家為了回籠資金，被迫折價(jià)轉(zhuǎn)讓所投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但折價(jià)幅度即使達(dá)到6折至5折，有的也很難找到買(mǎi)主。在鄂爾多斯，由于整體資金緊缺和房地產(chǎn)市場(chǎng)“有價(jià)無(wú)市”，債務(wù)人無(wú)法將投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目變現(xiàn)，只能將一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，以最高點(diǎn)的房?jī)r(jià)抵債交易，但在官方統(tǒng)計(jì)的平均房?jī)r(jià)上很難體現(xiàn)出來(lái)�！�溫州部分開(kāi)發(fā)企業(yè)此前為規(guī)避90/70政策，設(shè)計(jì)了“打通式”戶(hù)型，即將2-4套90平方米以下戶(hù)型打通成大戶(hù)型銷(xiāo)售，如今這些戶(hù)型都處于滯銷(xiāo)狀態(tài)，而低總價(jià)的小戶(hù)型相對(duì)需求穩(wěn)定。同樣，鄂爾多斯目前大戶(hù)型住宅退房比例高，銷(xiāo)售受阻。

　　盡管溫州、鄂爾多斯兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，但有意思的是，來(lái)自這些區(qū)域的客戶(hù)仍高度關(guān)注房地產(chǎn)。目前我國(guó)投資渠道狹窄的外圍環(huán)境并沒(méi)有大的改變，城鎮(zhèn)化依舊處于快速發(fā)展階段，相較其它投資領(lǐng)域，民間資本依舊高度關(guān)注房地產(chǎn)。但高和董事長(zhǎng)蘇鑫觀察到，整體而言，大規(guī)模資金投放時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，民間資本投資房地產(chǎn)短期內(nèi)轉(zhuǎn)為機(jī)會(huì)性投資，目標(biāo)是商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體和二三線城市滿(mǎn)足剛性需求和改善性需求的住宅等。商業(yè)地產(chǎn)已成為民間資本重要的投資出口。一部分民間資本投資房地產(chǎn)將從短期炒房變?yōu)殚L(zhǎng)期保值性投資。例如，部分溫州人的投資理念，已從掙快錢(qián)轉(zhuǎn)變?yōu)樽非筝^長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)，即從短期炒賣(mài)獲取房?jī)r(jià)差價(jià)，逐步變?yōu)閺拈L(zhǎng)期持有的角度，尋找能夠穩(wěn)定獲得租金收益的項(xiàng)目，如酒店式公寓、商鋪和寫(xiě)字樓等。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京上古新銳執(zhí)行董事吳疆指出，他們所代理的兩個(gè)散售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目(望京融科產(chǎn)業(yè)中心和北京西客站南廣場(chǎng)東南側(cè)國(guó)投廣場(chǎng))中，仍有一大部分的買(mǎi)家是投資型客戶(hù)，來(lái)自于能源產(chǎn)業(yè)。在這些客戶(hù)的推動(dòng)下，兩個(gè)項(xiàng)目成交活躍。

　　蘇鑫指出，目前暴露的民間借貸危機(jī)，要求用現(xiàn)代金融投資工具取代原始的民間借貸。舊有以血緣關(guān)系、親友關(guān)系為紐帶的民間借貸，一旦發(fā)展為陌生人之間的融投資關(guān)系，樸素的信用體系就顯得薄弱而經(jīng)不起沖擊。以信托和基金等規(guī)范化方式投資、參與房地產(chǎn)業(yè)，是規(guī)避傳統(tǒng)高利貸模式投資風(fēng)險(xiǎn)的客觀要求。