據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，“金九銀十”全國傳統(tǒng)銷售旺季，房價開始出現(xiàn)小幅上漲，那么，它是否會延續(xù)上漲的態(tài)勢?

　　華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強便預言，明年3月，房價將開始暴漲，調控是否將重蹈越調越漲的覆轍?

　　在地方政府版的“四萬億”刺激政策出臺的同時，美國出臺了第三次量化寬松政策(QE3)，在國內外的政策刺激之下，樓市是否會迎來春天?

　　近日，全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生在接受時代周報記者專訪時解讀了房地產(chǎn)市場目前的形勢和未來的走勢。聶梅生認為QE3的出臺，中國不要那么快地掛鉤，尤其是不要和房地產(chǎn)掛得太緊;房價的大漲和大跌，現(xiàn)在經(jīng)濟和政策都不支持。

全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生

　　調控基本達到預期效果

　　時代周報：國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，與7月份相比，8月份全國70個大中城市中，有36個房價上漲。在傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售旺季，房價會繼續(xù)上漲嗎?

　　聶梅生：今年的“金九銀十”和往年不太一樣，因為經(jīng)過一輪調控。這輪調控到八九月份，正好是一個時間節(jié)點，前期的政策釋放，我覺得已經(jīng)釋放完了，功力也就只能達到現(xiàn)在這樣。而新的政策的出臺，目前看來還沒有這個可能。

　　從長的周期來看，目前處于一個相對的平穩(wěn)期，并不見得會受每年常規(guī)的“金九銀十”的影響，基本會在前期調控的政策影響下延續(xù)平穩(wěn)的態(tài)勢。在房價和交易量上，基本是上上下下，有些城市還要繼續(xù)加大，有些城市已經(jīng)釋放得差不多了，趨于平穩(wěn)。

　　“金九銀十”的特點，倒是可能體現(xiàn)在土地方面。因為前一輪土地成交量下降很大，整體經(jīng)濟形勢也不理想，各個地方政府收入下降也比較大，現(xiàn)在肯定要大規(guī)模推地。

　　而開發(fā)商經(jīng)過這段時間銷售的上升以后，資金鏈也相對比較平穩(wěn)或修復，業(yè)績比較好的開發(fā)商肯定要拿地、補倉，不然將來就沒辦法持續(xù)開發(fā)。

　　所以在土地方面，“金九銀十”的影響會比較大。但是地方政府也不可能把地價定得很高，否則沒人來買。地方政府也會以價換量，如果地價低的話，房價就上不去。

　　時代周報：調控的目的和效果是不是已經(jīng)基本達到?

　　聶梅生：經(jīng)過這輪調控，從100個或70個或前10個城市的數(shù)據(jù)都能看得出來，房價沒有漲，或者漲幅很小，那就是說“鎮(zhèn)住了”，這輪調控政策起碼壓住了房價上漲的趨勢，現(xiàn)在的房價和調控前差不多，這么說還是有成效的。否則像2009年，一年漲20%，那還了得，這也是調控需要看到的結果。#p#副標題#e#

　　沒有必要與QE3過快掛鉤

　　時代周報：調控的效果還會繼續(xù)深入嗎?

　　聶梅生：大概也就只能達到這樣的結果，再希望房價深度下挫，除非是再出一些特別意想不到的政策。這次政策已經(jīng)是無所不用其極了，所有的行政手段、市場手段、貨幣手段都出來了，也就只能這樣，讓房價不漲!

　　時代周報：美國這輪QE3的出臺，會不會對國內的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一些影響?

　　聶梅生：我覺得這次應該吸取上次的經(jīng)驗教訓，中國的房地產(chǎn)市場有自己的運行規(guī)律，中國的經(jīng)濟肯定和國際經(jīng)濟有關，但不要那么直接地去掛鉤。

　　上一次華爾街金融風暴，就是我們掛鉤掛得太快了，雷曼兄弟一倒臺，我們這邊過不了幾個月就出臺政策，當然出口有下滑。其實主要是當時上半年，我們國內在進行調控，并不是受美國的影響。2008年上半年，我們一直在出臺提高準備金率、提高利率等下壓的緊縮政策，再加上奧運會又耽誤了一把。然后才趕上金融風暴，其實華爾街金融風暴和整個國內的經(jīng)濟形勢沒有那么直接的聯(lián)系，這三件事情一起促成2008年的經(jīng)濟大滑坡，然后就趕緊去刺激。

　　所以這一次QE3的出臺，我覺得不要那么快地掛鉤，尤其是不要和房地產(chǎn)掛鉤掛得太緊。當然它會對資金的流動性有一定影響，但是我覺得，這次估計不會再出臺那么極端的刺激政策，尤其是對樓市不會!因為吸取了上一次的教訓，不會再讓貨幣充斥泛濫�，F(xiàn)在貨幣相對寬松的不在房地產(chǎn)市場，而是在其他領域，可能對中國樓市的影響沒有那么直接，也沒有必要看得那么直接。

　　時代周報：那有沒有可能外資直接流向國內的房地產(chǎn)市場?

　　聶梅生：我覺得沒有太大的可能，因為剛剛外資還在撤出。如果外資對中國經(jīng)濟特別看好，當然進來以后，可以套匯又套利，但是人民幣又不會升值，人民幣有可能貶值，那你進來干嘛?人民幣不升值，你進來套不了匯，套利的話，人民幣加息的可能也不大，無非是有可能貨幣相對寬松一些。

　　時代周報：目前，政府部門是否應該出臺相應的政策?

　　聶梅生：我覺得對于房地產(chǎn)不會，房地產(chǎn)市場現(xiàn)在處于前期政策總結經(jīng)驗的階段，可能會把短期的針對房價的調控手段，慢慢變成一種促進房地產(chǎn)市場深層次的機制改革。跟整個國家的情況一樣，比如金融體制改革、收入分配改革、稅收改革，房地產(chǎn)市場也應該啟動改革、啟動轉型，現(xiàn)在也已經(jīng)準備這樣做了。

　　穩(wěn)調控迎接下一輪改革

　　時代周報：目前各大開發(fā)商的資金壓力、庫存壓力都已經(jīng)逐漸緩解，那么開發(fā)商有沒有可能開始囤貨漲價?

　　聶梅生：你是說漲價?不可能!現(xiàn)在你想漲，政府不給你發(fā)準售證。你漲得上去嗎?現(xiàn)在南京超過5%，不給你發(fā)準售證，不讓你賣，限售并沒有解決。

　　“限購、限售、限貸、限價”，實際上是“四限”，一個都沒放，你漲得了嗎?最多回到原來的開盤價，前期有段時間“以價換量”，價格有下降，最多恢復到那個開盤價，漲個1%、2%有可能，超過5%根本不讓你賣!

　　所以這些行政措施還是有效的，我覺得不可能期望新一屆政府把這些給放了，“緊箍咒”都沒有放!客觀上，房地產(chǎn)和經(jīng)濟密切相關，經(jīng)濟疲軟的話，房地產(chǎn)行業(yè)怎么可能一枝獨秀?最多是在眾多的產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)最先恢復，但你要求它高歌猛進，除非你刺激它，像2009年那樣出臺刺激政策。我覺得不可能，從下一屆政府來說，好不容易取得相對平穩(wěn)的結果，會讓它漲價嗎?#p#分頁標題#e#

　　時代周報：任志強說，目前北京庫存只有8萬套，到明年3月份就會賣完，所以房價會漲。

　　聶梅生：現(xiàn)在一手房政府可以控制，二手房沒法控制，目前北京二手房的房價已經(jīng)比一手房高了。將來的交易會和美國一樣，主要集中在二手房，而不是新房，我們現(xiàn)在的統(tǒng)計數(shù)據(jù)啊，包括媒體，都盯著新房，其實真正成熟的房地產(chǎn)市場主要是集中在二手房交易。美國的二手房交易占整個市場交易的85%，現(xiàn)在北京的二手房市場也慢慢開始活躍起來。

　　新房是存量不多了，但是存在老百姓手里的一套、二套、三套房多的是，好多樓盤還空著呢，這些難道不能釋放嗎?現(xiàn)在這一輪就是二手房比一手房交易量先恢復，二手房比一手房房價漲得快，市場將來會調節(jié)、平衡。二手房政府目前控制不了，很難控制。

　　時代周報：也沒有什么好的控制措施，是吧?

　　聶梅生：別控制了，讓市場好好恢復一段時間吧，平衡一段時間就好了。你干嘛都非得買新饅頭，家里的饅頭不吃，存在冰箱干嘛啊?

　　時代周報：房產(chǎn)稅的擴大，會不會對二手房有一些調節(jié)作用?

　　聶梅生：長效來看，是有影響的，如果對存量房征稅，大家就會考慮要不要持有二套房，會對房價有一個平衡作用。但是作為調控手段，一時半不會出臺�，F(xiàn)在就是總結經(jīng)驗，談改革，談轉型。

　　時代周報：現(xiàn)在地方政府出臺的“四萬億元”刺激政策，會不會對房地產(chǎn)市場有一些促進作用呢?

　　聶梅生：其實就是一萬億元左右吧，地方政府相當困難，哪來的錢啊?我覺得這次沒有那么大的刺激力度，因為地方政府手里沒有那么多錢，刺激應該是比較緩慢的。

　　時代周報：現(xiàn)在很多城市，房價都開始上漲，是不是意味著樓市開始回暖?

　　聶梅生：我覺得不是回暖，基本上是平穩(wěn)，穩(wěn)調控的一個結果，來迎接下一輪的改革和轉型。你看近日，李克強副總理也在講城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化是一個特別大的拉動力和引擎。但是如果土地制度和戶籍制度不改革，又怎么能推動城鎮(zhèn)化呢?現(xiàn)在報出來的城鎮(zhèn)化率是51%，那是指人，李克強講的實際上的城鎮(zhèn)化率只有35%，這些人就是因為戶籍沒有解決，沒解決戶籍問題，北京的房子就不賣給他啊。

　　時代周報：今年住宅開工投資量下降比較大，那會不會造成未來幾年供應量的減少，造成房價的反彈?

　　聶梅生：但是二手房會補充供應。既然要壓房價，就要承受將來房價反彈的可能，現(xiàn)在已經(jīng)上升了6%、7%，還是能夠容忍的，GDP還有8%左右，不超過GDP的增長就都正常，總不能一直是負的。

　　現(xiàn)在基本就是處于一個穩(wěn)定期，當然不代表每個城市都一樣。但有些人認為會大漲，也有些人會大跌，我認為大漲和大跌，現(xiàn)在經(jīng)濟和政策都不支持。為什么不支持大跌呢?房地產(chǎn)還沒有大跌，經(jīng)濟已經(jīng)這樣了，再大跌，那還了得，其他產(chǎn)業(yè)更走不出來了。大漲的話，整個世界經(jīng)濟形勢是這樣，中國的經(jīng)濟也在下行，怎么可能大漲?另外政策也不允許大漲。