顧海波

　　上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)員，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》特約記者、特約撰稿人顧海波接受記者訪問(wèn)：

　　記者：之前幾個(gè)月的樓市可謂一片漲價(jià)聲，那么在此情況下您認(rèn)為今年的“金九銀十”會(huì)如期而至嗎?為什么?

　　顧海波：2012年9月9日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月，商品房銷售面積57415萬(wàn)平方米，同比下降4.1%，降幅比1月~7月份縮小2.5個(gè)百分點(diǎn)。2012年8月份商品房單月銷售均價(jià)6020.9元/平米，同比上升6.7%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月18日公布了2012年8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，8月新建商品住宅價(jià)格下降的城市有20個(gè)，上漲的城市有36個(gè)。二手住宅價(jià)格下降的城市有16個(gè)，上漲的城市有38個(gè)。新建商品住宅和二手住宅漲幅均未超過(guò)0.6%和0.9%。尤其是3季度來(lái)，住房市場(chǎng)總體看來(lái)是量平價(jià)升。3季度全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)有反彈的趨勢(shì)，但這主要是各級(jí)地方政府的托市(約40多個(gè)城市微調(diào)和放松調(diào)控)、貨幣政策的放松(兩次降息和降準(zhǔn))和銀行的所謂房貸利率優(yōu)惠。當(dāng)前在中央調(diào)控政策沒(méi)有逆轉(zhuǎn)的情況下，樓市的反彈是否會(huì)延續(xù)?還有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。本人認(rèn)為，在房?jī)r(jià)極不合理的情況下，樓市的反彈主要在于各級(jí)政府托市、政策放水情況下的恐慌性反彈!金九銀十難再續(xù)!原因：一、購(gòu)買力透支;二、開(kāi)發(fā)商庫(kù)存、負(fù)債和囤房囤地都很高;3、經(jīng)濟(jì)內(nèi)憂外患，部分例如溫州和鄂爾多斯等地的房地產(chǎn)泡沫已破裂，繼續(xù)瘋狂的空間基本封殺。相反,樓市危機(jī)將蔓延!

　　記者：相比去年，今年的金九銀十能否加速房地產(chǎn)去庫(kù)存化，帶來(lái)新的利好市場(chǎng)?

　　顧海波：除非開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量，不然由于前期過(guò)度透支購(gòu)買力，金九銀十繼續(xù)盤(pán)整的可能性很大，事實(shí)上金九銀十已經(jīng)多年不見(jiàn)!

　　記者：據(jù)了解，很多房企大佬們都在暗暗備戰(zhàn)“金九銀十”，而國(guó)家堅(jiān)持調(diào)控的決心并未放松，并有步步緊逼之勢(shì)。如果政策收緊，市場(chǎng)會(huì)有哪些變化?開(kāi)發(fā)商將面臨哪些壓力?

　　顧海波：實(shí)際上國(guó)家的調(diào)控政策表面上沒(méi)變，但實(shí)際調(diào)控的內(nèi)容一直在變，始終沒(méi)有擺脫“以房為綱”和土地財(cái)政。正是由于政策的動(dòng)搖和反復(fù)，才使得老百姓的心理預(yù)期發(fā)生偏差、產(chǎn)生恐慌，認(rèn)為政府不讓房?jī)r(jià)跌!當(dāng)前，40多個(gè)城市房地產(chǎn)政策的微調(diào)就是佐證!實(shí)際政府對(duì)“房?jī)r(jià)合理回歸”沒(méi)有明確的決心，所以，最近政策估計(jì)不會(huì)收緊，能“不放松、不動(dòng)搖、不托市、不放水”已屬不易!

　　記者：一邊是“漲”聲不斷，一邊是調(diào)控緊逼，您認(rèn)為未來(lái)的樓市走向如何?

　　顧海波：實(shí)際房?jī)r(jià)上漲是各級(jí)政府所希望看到的。不然10年調(diào)控房?jī)r(jià)不可能控不住!所有調(diào)控緊逼就無(wú)從說(shuō)起。由于，擺脫不了土地財(cái)政和“以房為綱”，高房?jī)r(jià)與老百姓有支付能力不足的矛盾依然存在，房?jī)r(jià)泡沫會(huì)繼續(xù)發(fā)酵!后勢(shì)主要取決政策和國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)。由于樓市的地域性強(qiáng)，除溫州、鄂爾多斯等地泡沫破裂外，其余地區(qū)繼續(xù)窄幅盤(pán)整的可能性較大!樓市和房?jī)r(jià)上下的空間都不大!時(shí)間換空間。如果繼續(xù)瘋狂，那泡沫會(huì)加速破裂!樓市危機(jī)必將蔓延!

　　顧海波：金九銀十在哪里?金九銀十在夢(mèng)里!【美啟動(dòng)QE3 導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)猛漲極其荒謬!】美剛啟動(dòng)QE3，一群瘋子就急不可耐叫嚷中國(guó)房?jī)r(jià)將猛漲!為什么不同美國(guó)房?jī)r(jià)、日本房?jī)r(jià)、歐洲房?jī)r(jià)有關(guān)系?偏同中國(guó)房?jī)r(jià)有關(guān)系?從到QE1到QE3，日本和美國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)趴著不動(dòng)，為什么人家房?jī)r(jià)都是螺旋式運(yùn)行,只有中國(guó)樓市(房?jī)r(jià))大起不落?!同樣面對(duì)是QE3，為什么中國(guó)股市一路下瀉而中國(guó)樓市將猛漲?!同樣面對(duì)是QE3，為什么中國(guó)股市一路下瀉而歐美的股市得到提振?這是什么邏輯?!這是中國(guó)的制度問(wèn)題!一方面中央政府調(diào)控所謂“不動(dòng)搖、不反復(fù)、不放松”、“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有調(diào)整到位”;另一方面，各地微調(diào)(40多個(gè)城市)和銀行放水)風(fēng)起云涌，并放任“房?jī)r(jià)暴漲”妖言四處散布、擾亂人心和市場(chǎng)!一方面，房地產(chǎn)調(diào)控已屆10年;另一方面，中國(guó)房地產(chǎn)(房?jī)r(jià))瘋漲了10年!一方面，從“九五”時(shí)期就強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，另一方面，“以房為綱”愈演愈烈!中國(guó)所有的問(wèn)題(腐敗、滯脹、實(shí)業(yè)危機(jī)、投資消費(fèi)外貿(mào)熄火)都同高房?jī)r(jià)有關(guān)系!瘋狂、貪婪、腐敗、恐懼一覽無(wú)余!一定是瘋了!!打蛇打七寸!擒賊先擒王!高房?jī)r(jià)將是壓垮中國(guó)最后一根稻草!崩盤(pán)也許是唯一、最后的結(jié)局!應(yīng)掀起一場(chǎng)反高房?jī)r(jià)運(yùn)動(dòng)!開(kāi)發(fā)商和地方政府是白日做夢(mèng)、一枕黃粱!世界房地產(chǎn)發(fā)展歷史和經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史表明，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)只是經(jīng)濟(jì)起飛、轉(zhuǎn)型期的特例，長(zhǎng)期而言，經(jīng)濟(jì)去房地產(chǎn)化是歷史的必然，何況我們的房屋自有率已高達(dá)89%、遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家。問(wèn)題是房地產(chǎn)主動(dòng)調(diào)整還是被動(dòng)調(diào)整?!是軟著陸還是硬著陸?!從過(guò)去和當(dāng)下來(lái)看，后者可能性更大，中國(guó)人為的“癡呆危機(jī)”似乎不可避免!局部如溫州、鄂爾多斯危機(jī)已產(chǎn)生且有蔓延之勢(shì)。這是我們的不幸!尤其是占權(quán)重最大的廣大中低收入者的不幸!但愿當(dāng)局能能順應(yīng)民意、順應(yīng)規(guī)律!把房地產(chǎn)調(diào)控和問(wèn)責(zé)進(jìn)行到底!取信于民、取信于世界!實(shí)踐“房?jī)r(jià)合理回歸”的諾言!改弦更張!