王永平

　　海峽房地產(chǎn)論壇作為海峽兩岸規(guī)格最高、影響最廣、規(guī)模最大的房地產(chǎn)專業(yè)論壇，也是海峽兩岸地產(chǎn)行業(yè)巔峰碰撞的思想盛宴。

　　2012海峽房地產(chǎn)論壇在福州盛大開(kāi)幕!2012海峽房地產(chǎn)論壇匯聚兩岸行業(yè)先鋒人物，旨在交流經(jīng)驗(yàn)、展望未來(lái)，其中，現(xiàn)任中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)，兼任商務(wù)部市場(chǎng)運(yùn)行專家的王永平先生，為我們帶來(lái)了精彩的演講，為我們解讀了商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀。論壇間隙，我們有幸采訪到王永平先生，進(jìn)一步聆聽(tīng)他關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式等問(wèn)題的見(jiàn)解。

　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)王永平接受記者專訪

　　記者：您認(rèn)為接下來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的形勢(shì)會(huì)如何?

　　王永平：目前商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該說(shuō)有比較大的問(wèn)題，我覺(jué)得應(yīng)該從數(shù)量型轉(zhuǎn)向質(zhì)量型發(fā)展，應(yīng)該盡快改變我們的發(fā)展方式。我覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)的宏觀機(jī)遇被很多地方政府，或者說(shuō)企業(yè)，或是開(kāi)發(fā)商錯(cuò)誤的解讀了。比如宏觀形勢(shì)好，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展不錯(cuò)，我們的人口城市化進(jìn)程比較高，很多人就認(rèn)為借此就可以盲目地進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，并沒(méi)有意識(shí)到自己是否有做好競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)地產(chǎn)的準(zhǔn)備。

　　商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)有很大不同，第一，它需要好的商業(yè)物業(yè)，比如講長(zhǎng)期持有，不分散賣掉以后才能進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，持有需要有足夠的資金準(zhǔn)備。第二，持有的東西需要養(yǎng)，商業(yè)地產(chǎn)需要有眼力、要有耐力、要有實(shí)力，這不是每個(gè)公司都能做到。第一要有眼力，商業(yè)地產(chǎn)選址很關(guān)鍵，李嘉誠(chéng)說(shuō)，商業(yè)成功，位置位置還是位置。能選到一個(gè)好的位置很重要，并不是說(shuō)貴的地方就是好的位置，而是說(shuō)合適的位置。就要建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)的定位來(lái)說(shuō)，比如說(shuō)你要建一個(gè)家居城，在城市的二環(huán)三環(huán)可能這是一個(gè)好位置，可是要做一個(gè)百貨公司，開(kāi)個(gè)大賣場(chǎng)可能就要在居民區(qū)、城市中心會(huì)比較好。這時(shí)候眼力就是說(shuō)你要會(huì)選址。第二要有實(shí)力，如果你要真正持有做成一個(gè)精品，會(huì)有很多的資金沉淀。住宅不一樣，樓蓋到兩三層就開(kāi)始賣，蓋完了錢實(shí)際上已經(jīng)回來(lái)了，這是掙快錢。商業(yè)地產(chǎn)是慢錢，有人說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)掙錢快，這要看你怎么說(shuō)，如果說(shuō)短期，它不如住宅掙錢快，而長(zhǎng)期的話，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起來(lái)是呈幾何基數(shù)的增長(zhǎng)。第三要有耐力，商業(yè)地產(chǎn)一開(kāi)始都不掙錢，至少三年培育期，這時(shí)候你有沒(méi)有耐心，如果公司沒(méi)有戰(zhàn)略急功進(jìn)利的去做，有可能就做不好。很多人沒(méi)有意識(shí)到這種要求，盲目的轉(zhuǎn)型，這就會(huì)使很多公司陷入被動(dòng)，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期也會(huì)造成影響。大家會(huì)認(rèn)為這么多人在做商業(yè)地產(chǎn)是不是過(guò)剩了，實(shí)際上很多是無(wú)效的投資，市場(chǎng)可能實(shí)際還有需求，但是出來(lái)的產(chǎn)品并沒(méi)有符合商家的期待或者消費(fèi)者的需求。

　　記者：商業(yè)綜合體發(fā)展模式都比較單一，您認(rèn)為有沒(méi)有更好的方式來(lái)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)?

　　王永平：我覺(jué)得現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題，很大的問(wèn)題實(shí)際上還不能怪開(kāi)發(fā)商，有時(shí)候應(yīng)該怪地方政府，地方政府里有專業(yè)的問(wèn)題和動(dòng)機(jī)的問(wèn)題。第一，專業(yè)的問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)有很多規(guī)律性和專業(yè)性，大型的商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題，比較強(qiáng)調(diào)商圈化的規(guī)劃。往往這種程度的商業(yè)街區(qū)都會(huì)有一些大的百貨店在那里集群，這些規(guī)劃現(xiàn)在在老城區(qū)改造已經(jīng)基本不可能了，就要在新城區(qū)發(fā)展，但是新城區(qū)就意味著沒(méi)有人口，人流量增長(zhǎng)緩慢，這時(shí)候我們?nèi)绻�進(jìn)行集中的規(guī)劃，以商圈式的在交通主干道的十字路口進(jìn)行布點(diǎn)，給它五年時(shí)間可能發(fā)展起來(lái)形成商圈，但是現(xiàn)在是沒(méi)有這種規(guī)劃，這里一個(gè)商城那里一個(gè)商城，形不成集聚關(guān)系，沒(méi)有形成競(jìng)爭(zhēng)，不能在競(jìng)爭(zhēng)中調(diào)整各自的定位，改善自己的服務(wù)。另外一個(gè)公共交通是否能夠支持，地鐵會(huì)不會(huì)通到這里，公交車站能不能延伸到這里，這些都很重要�！〉诙�，動(dòng)機(jī)的問(wèn)題。政府規(guī)劃應(yīng)該更注重的科學(xué)性，節(jié)奏性，在動(dòng)機(jī)上不能只注重招商引資，不能把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作一般形投資項(xiàng)目，住宅如果選址不好，景光不好，便宜一點(diǎn)總會(huì)有人買的�？墒�，商業(yè)地產(chǎn)如果蓋壞了，再便宜都沒(méi)有人來(lái)買。從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)講，要更慎重，更專業(yè)的來(lái)判斷。開(kāi)發(fā)商要走出幾個(gè)誤區(qū)，不要地價(jià)一便宜就進(jìn)行抄底，不要看到地王就去爭(zhēng)搶，商業(yè)地產(chǎn)一定要找最合適的地塊，不要盲目追高和抄底，要有專業(yè)的測(cè)算，計(jì)算成本。要盡量的往持有方向發(fā)展，只有持有才能進(jìn)行有效的規(guī)劃管理，“不要做范跑跑，要做朱堅(jiān)強(qiáng)”。在建商業(yè)地產(chǎn)之前就應(yīng)該想好要定位成什么類型的地產(chǎn)，不能隨便的建設(shè)，到時(shí)候根本不適合想進(jìn)駐的商家，想拆想改都是不可能的。

　　記者：王老師演講中也提到了多元化的商業(yè)地產(chǎn)模式，您看來(lái)什么樣的商業(yè)地產(chǎn)模式適合中國(guó)，或者說(shuō)更加人性化，讓老百姓更受益。

　　王永平：我覺(jué)得商業(yè)的大趨勢(shì)應(yīng)該更注重品質(zhì)，現(xiàn)在中國(guó)的生活水平提高了。另一個(gè)是時(shí)尚度增加，時(shí)尚不可能都是LV，GUCCI，時(shí)尚是可以有一些廉價(jià)的時(shí)尚，時(shí)尚應(yīng)該是未來(lái)的主流發(fā)展方向。要做一個(gè)完全不一樣的是不太可能的，只能說(shuō)做出有自己特色的商業(yè)地產(chǎn)。追究到商業(yè)地產(chǎn)背后就要提到商業(yè)，我們要建立更多的自己的消費(fèi)品牌，使其產(chǎn)業(yè)化，用以支持我們自己的商業(yè)地產(chǎn)。品牌不夠，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展就不能那么快，另外消費(fèi)者的增長(zhǎng)也不是那么快。中國(guó)現(xiàn)在還是中產(chǎn)階級(jí)不夠，好的消費(fèi)社會(huì)結(jié)構(gòu)是橄欖型，中產(chǎn)階級(jí)最多，中國(guó)現(xiàn)在還是金字塔型，窮人很多，有錢人少。

　　記者：很多開(kāi)發(fā)商的城市綜合體中除了商場(chǎng)，還有學(xué)校，醫(yī)院等等配套設(shè)施，您覺(jué)得這個(gè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有影響嗎?

　　王永平：我覺(jué)得這個(gè)還是就個(gè)案而論。如果這個(gè)地方已經(jīng)有好的學(xué)校，蓋個(gè)比它蓋的學(xué)校沒(méi)有意義。如果這只是個(gè)經(jīng)濟(jì)住宅區(qū)，蓋個(gè)五星級(jí)的酒店也沒(méi)有什么意義。還是講到商圈規(guī)劃的一致性。高端的商圈，高端的配套。政府在售地的時(shí)候，也不管開(kāi)發(fā)商要蓋成什么樣的。不同的開(kāi)發(fā)商在這一個(gè)地區(qū)建出來(lái)的東西可能完全不關(guān)聯(lián)，品質(zhì)也相差甚遠(yuǎn)。