北京樓市繼5、6月份成交大幅上漲后，7、8月份樓市開始回落。8月上半月北京新建商品住宅共成交6251套，成交面積66.6萬平方米，比7月同期小幅下跌。

　　同期，樓市供應(yīng)量則明顯增長。8月上半月北京住宅市場共有15個(gè)項(xiàng)目開盤銷售，其中包括老項(xiàng)目后期13個(gè)，純新盤兩個(gè)，入市數(shù)量比上月同期增加3個(gè)。15個(gè)項(xiàng)目共提供住宅產(chǎn)品3572套，預(yù)售許可面積38萬平方米，相比上月同期分別增長75.1%、81%。雖然市場供應(yīng)開始提速，但由于項(xiàng)目價(jià)格均開始有所調(diào)整，對于樓市成交并未產(chǎn)生推動力。上半月入市的13個(gè)老項(xiàng)目后期產(chǎn)品當(dāng)中有9個(gè)出現(xiàn)價(jià)格上漲，其中幾個(gè)高端項(xiàng)目例如中信城、五礦萬科如園、金茂府上漲幅度均在5000-8000元/平方米。

　　成交量持續(xù)走低主要由于前一階段大量項(xiàng)目集中成交，使得調(diào)控一年以來積累的資格購房群體大量消化，而在限購政策仍未取消的前提下，重新積累起一定數(shù)量資格人群尚需較長時(shí)間;在售項(xiàng)目價(jià)格上不斷上調(diào)使得需求方的購買熱情逐漸降低，購房者不再盲目追漲。

　　“豪宅看四環(huán)內(nèi)，改善性居住看五環(huán)，剛需直奔六環(huán)外。”目前北京樓市新房供應(yīng)的大體格局可以如此概括。業(yè)內(nèi)人士指出，四環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)稀缺，使得開發(fā)商一旦在城里拿地，便瞄準(zhǔn)高端。另外，教育、商業(yè)等資源集中的區(qū)域，住宅供應(yīng)也呈現(xiàn)高端化特點(diǎn)。

　　以海淀為例，今年7月萬柳地塊拍出天價(jià)后，海淀房價(jià)顯著上漲。8月8日北京市國土局新公布的2012年第二批擬供地計(jì)劃當(dāng)中，未出現(xiàn)海淀區(qū)的身影。需求的階段性持續(xù)增長與市場供應(yīng)的“斷頓”，將使得該區(qū)域供需缺口不斷增大。區(qū)內(nèi)新建住宅的“豪宅化”將是趨勢。

　　在四環(huán)內(nèi)，所剩不多的在售項(xiàng)目有一個(gè)共同特性，均為大戶型甚至超大戶型產(chǎn)品。比如，西三環(huán)區(qū)域目前僅有釣魚臺七號院與國悅府項(xiàng)目在售，其中國悅府項(xiàng)目售價(jià)高達(dá)50000元/平方米;而釣魚臺七號院則已突破十萬元，最大戶型甚至達(dá)到1000平方米。

　　即將于近期入市的海淀九，定位依然是中高端客群。該項(xiàng)目為沄沄國際二期，地處西三環(huán)畔萬壽路板塊，屬于城區(qū)核心板塊項(xiàng)目。隨著三環(huán)以內(nèi)住宅供地計(jì)劃停止，該項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢和資源特點(diǎn)日益受到市場認(rèn)可。據(jù)了解，海淀九號的產(chǎn)品為60-177平方米的中等戶型面積，中高端產(chǎn)品定位，主要面向自住型、改善型需求人群。