7月武漢樓市的推盤(pán)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上6月，但產(chǎn)品類(lèi)別的多樣化卻能為購(gòu)房者提供更多的選擇空間。

　　有觀點(diǎn)指出，目前剛需仍然是市場(chǎng)主力，而眼下正接近入市高潮，直觀的反應(yīng)就是市場(chǎng)量?jī)r(jià)趨穩(wěn)。值得關(guān)注的是，伴隨市場(chǎng)的歷練，剛需概念也在發(fā)生變化，不僅首次置業(yè)是剛需，改善型住家和豪宅需求，也是剛性需求的一部分。正因?yàn)榇�，市�?chǎng)的剛需產(chǎn)品供應(yīng)越來(lái)越多樣化，購(gòu)房者的選擇空間也逐步變大。

　　如今的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，不同的人群，有不同的需求，例如高端酒店式公寓主要針對(duì)商務(wù)人群，大戶(hù)型針對(duì)上有老下有小的改善型人群。各方面的需求不沖突，不交叉，因此呈現(xiàn)出目前樓市多元化的供應(yīng)局面。

　　差異化推盤(pán)迎來(lái)的“小陽(yáng)春”

　　在2012年的市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始細(xì)致地解構(gòu)剛需市場(chǎng)、差異化地推盤(pán)。

　　從此前6月以及5月的樓市銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，單價(jià)在5000多到8000多的房源是成交最集中的價(jià)格段，而從此跨度來(lái)看，不同的價(jià)格區(qū)位都有不同的購(gòu)買(mǎi)人群;武漢一著名研究機(jī)構(gòu)的研究員告訴記者，雖然目前市場(chǎng)的產(chǎn)品推售都是以剛需為主，但是其價(jià)位也有所區(qū)別。有90000元左右的高端樓盤(pán)、7000到8000元的中端樓盤(pán)，還有5000到6000多元的近郊樓盤(pán)，同樣的剛需，但是卻針對(duì)了不同的人群。比如積玉橋一片的樓盤(pán)，注定了這里的剛需在經(jīng)濟(jì)實(shí)力上要強(qiáng)于其他區(qū)域。“不光是性?xún)r(jià)比高的單個(gè)樓盤(pán)增多，實(shí)際上，樓市不同層次的供應(yīng)豐富，也助推了整個(gè)市場(chǎng)銷(xiāo)量的上升。”

　　億房研究中心分析師陳龍告訴記者，調(diào)控政策雖然嚴(yán)厲，但是對(duì)首套房依然是開(kāi)放的。在首套房的需求中，其實(shí)并非只有那種低總價(jià)、低單價(jià)的入門(mén)級(jí)剛需。首套房買(mǎi)三房、買(mǎi)豪宅、買(mǎi)別墅，也是有可能的。畢竟在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)條件下，精英人群的數(shù)量與日俱增，很多這類(lèi)人群在之前忙于事業(yè)的發(fā)展，如今功成名就后，不能也讓他們屈居80、90平方米的小房子中。所以，在剛需中有剛剛起步的剛需，有以房換房的首改，也有一步到位的實(shí)力剛需。開(kāi)發(fā)商在前期產(chǎn)品階段研究越細(xì)，定位也精準(zhǔn)，在后期銷(xiāo)售的時(shí)候，稍微進(jìn)行價(jià)格杠桿的運(yùn)用就會(huì)事半功倍。

　　對(duì)此，陳龍認(rèn)為，正是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)更為精準(zhǔn)的分析，在產(chǎn)品差異化上拉開(kāi)了檔次，讓他們收獲了剛需小陽(yáng)春中的“燦爛”。

　　市場(chǎng)細(xì)分保溫“剛需”熱度

　　從目前的市場(chǎng)看來(lái)，剛需依然是一個(gè)巨大的“蛋糕”，武漢樓市從2011年開(kāi)始，對(duì)剛需的挖掘一直沒(méi)有停止，企業(yè)團(tuán)購(gòu)、外埠推銷(xiāo)……各種各樣的渠道動(dòng)作如火如荼展開(kāi);進(jìn)入2012年，調(diào)控繼續(xù)。很顯然，在限購(gòu)、限貸、限價(jià)的“三限”政策沒(méi)有放松的跡象前，如何將這股剛需的熱情保持下去，是接下來(lái)開(kāi)發(fā)商最應(yīng)考慮的問(wèn)題。

　　對(duì)于剛需的競(jìng)爭(zhēng)和細(xì)分來(lái)說(shuō)，更現(xiàn)實(shí)的意義在于，2012年下半場(chǎng)，“剛需”類(lèi)依然為主打產(chǎn)品�？梢院敛豢鋸埖卣f(shuō)，剛需這種相對(duì)于彈性需求而言，是產(chǎn)品供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求，這種強(qiáng)勁勢(shì)頭的需求，正在厚積薄發(fā)，可以預(yù)見(jiàn)的是，在未來(lái)的幾個(gè)月甚至是更長(zhǎng)的時(shí)間周期里，剛需都是樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)，而開(kāi)發(fā)商對(duì)于“剛需”的爭(zhēng)奪戰(zhàn)無(wú)可避免。

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　　精裝小戶(hù)型填補(bǔ)剛需市場(chǎng)空缺

　　中小戶(hù)型是剛需購(gòu)房者的最?lèi)?ài)，如果有精裝修，價(jià)格也還合適，那么可謂是剛需的大愛(ài)了。此前，由于精裝修房多集中在高端的大戶(hù)型或是酒店式公寓之類(lèi)，剛需想要的精裝修小公寓很容易被開(kāi)發(fā)商忽視，不過(guò)，隨著市場(chǎng)對(duì)剛需市場(chǎng)的深度挖掘，精裝的剛需住宅也開(kāi)始出現(xiàn)了，而且成為剛需偏愛(ài)的產(chǎn)品。

　　剛需的三重空間

　　此剛需已非彼剛需。對(duì)于今天的樓市來(lái)講，置業(yè)型剛性需求正在進(jìn)一步升級(jí)化、細(xì)分化，剛需已上升為三個(gè)層次：初級(jí)置業(yè)需求、改善型置業(yè)需求、豪宅型置業(yè)需求，這三大類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建成了不同類(lèi)型的剛需結(jié)構(gòu)。

　　對(duì)于初次置業(yè)者來(lái)說(shuō)，住房的基本需求很重要。豪宅美景固然是一種理想，誰(shuí)都懂得它的好，可是夢(mèng)想也要照得進(jìn)現(xiàn)實(shí)才能真正落地，接地氣，變成實(shí)實(shí)在在的生活載體，也正因如此，麻雀雖小，五臟俱全的房子才是心頭至好。性?xún)r(jià)比是這種需求的決定性因素。這種初次置業(yè)的剛性需求可謂置業(yè)剛需的一度空間。

　　對(duì)于改善型剛需的置業(yè)者來(lái)說(shuō)，需求開(kāi)始呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)。結(jié)婚了，從前的小房子不足以滿(mǎn)足兩個(gè)人居家過(guò)日子的需求了;隨著在城市生活的日漸穩(wěn)定，該把父母接過(guò)來(lái)一起住了;生孩子了，一個(gè)新生命的到來(lái)，帶來(lái)喜悅的同時(shí)，也帶了大量的物品，甚至照顧孩子的新家庭成員;孩子上學(xué)了，需要一個(gè)絕對(duì)是家庭大事件的學(xué)位，學(xué)位房成為必然地選擇……種種結(jié)構(gòu)性、趨勢(shì)性的變化，造就了大量改善型需求。而這種需求，也成就了剛需置業(yè)的二度空間——改善型剛需。

　　最高層次的剛需第三度空間，則是傳統(tǒng)型剛需的外延，它就是近期才被市場(chǎng)驗(yàn)證的豪宅剛需。它體現(xiàn)的是一種對(duì)不可復(fù)制資源的追求，是一種更高要求和更個(gè)性化的展現(xiàn)。