黃金灣投資集團(tuán)副董事長全亮出席“第十二屆中國創(chuàng)業(yè)投資暨私募股權(quán)投資中期論壇”

　　7月11-12日，“第十二屆中國創(chuàng)業(yè)投資暨私募股權(quán)投資中期論壇”在美麗的黃浦江畔隆重舉辦。在變幻莫測的2012年，機(jī)構(gòu)投資者該如何在危機(jī)中尋求發(fā)展，提高自身的核心競爭力，使中國創(chuàng)投行業(yè)更好、更快的健康發(fā)展。本屆論壇通過專場討論與主題演講形式，為與會(huì)者分享VC/PE行業(yè)發(fā)展趨勢、分享最新投資策略、最新政策解讀等;并針對清潔技術(shù)、醫(yī)療健康、文化產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)品、傳統(tǒng)行業(yè)、TMT等投資熱點(diǎn)行業(yè)話題展開討論。黃金灣投資集團(tuán)副董事長全亮應(yīng)邀出席此次會(huì)議，并做精彩發(fā)言。

　　一、房地產(chǎn)調(diào)控如火如荼,房地產(chǎn)基金橫空出世,是趁火打劫,還是雪中送炭?

　　答：雪中送炭。在社會(huì)輿論一浪高過一浪的關(guān)注與炒作聲中，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金已儼然成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場當(dāng)之無愧的主角，弱勢英雄。

　　1、房地產(chǎn)私募基金今年規(guī)模已經(jīng)超過千億，對地產(chǎn)商來說是救命稻草，私募基金比銀行與信托的關(guān)于項(xiàng)目的要求要低很多，方式靈活多樣，如債權(quán)、股權(quán)、夾層資本、過橋等多種形式,我們黃金灣集團(tuán)不僅僅給開發(fā)商與資金的支持,更多的給予營銷,運(yùn)營,采購等推廣,協(xié)同效應(yīng)非常明顯,遠(yuǎn)比其他的私募股權(quán)基金單純給錢要好的多;

　　2、眾多信托公司需要私募基金來接盤，私募是信托公司的及時(shí)雨,今年大量房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品到期,而由于宏觀調(diào)控,信托產(chǎn)品無法兌付,私募基金的接盤維護(hù)了金融次序的穩(wěn)定,拯救了眾多的信;

　　3、為地方政府提供資金缺口。延續(xù)去年以來的冷清態(tài)勢，今年上半年，土地市場繼續(xù)蕭條。不時(shí)傳出流拍的地塊，不斷創(chuàng)下新低的交易額，成為房地產(chǎn)行業(yè)漸入隆冬的注腳,同時(shí)地方政府由于土地流拍的斷檔使財(cái)政難以為繼, 在這種情況下,一些大的開發(fā)企業(yè),比如卓達(dá)集團(tuán)逆市建倉,通過私募方式募集大量資金,低價(jià)拿地,去幫助地方政府排猶解難.堪稱雪中送炭.

　　二、今年以來，國內(nèi)多數(shù)城市房地產(chǎn)市場價(jià)跌量減，房地產(chǎn)基金評估項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)有哪些法寶?

　　答：大抵押,大擔(dān)保,高現(xiàn)金流這是三個(gè)基本點(diǎn).我們的富達(dá)股權(quán)投資基金一般遵循這三個(gè)法寶.

　　三、隨著房地產(chǎn)基金募資低迷，投資者如何慧眼辨別優(yōu)秀房地產(chǎn)基金?房地產(chǎn)基金洗牌潮何時(shí)來臨?

　　答：1、具有品牌知名度,資金實(shí)力，團(tuán)隊(duì)優(yōu)秀;2、合規(guī)合法;3、風(fēng)控體系完備;4 能提供其他增值服務(wù)。

　　房地產(chǎn)基金洗牌潮將在1-2年后來臨,因?yàn)橐话慊�金封閉期18-24月,2011年,2012年是高峰期,1-2年后兌付高潮，也是洗牌來臨之時(shí)。

　　四、越來越多房地產(chǎn)基金“結(jié)盟”大型房地產(chǎn)公司，如何破解其中房地產(chǎn)基金與房地產(chǎn)公司的關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險(xiǎn)?

　　答：為“自救”和“過冬”，自2011年初起，越來越多的房企探索改變原有的融資模式，以成立或參與成立房地產(chǎn)私募基金的方式向民間募集資本,但是由這樣的關(guān)聯(lián)交易導(dǎo)致合規(guī)與風(fēng)控成為空談。

　　1、自己的刀削不了自己的把，那種左手導(dǎo)右手的辦法已經(jīng)不合時(shí)宜，在風(fēng)控措施不到位的情況下，若發(fā)生資金斷裂或政策性風(fēng)險(xiǎn)，不但項(xiàng)目下馬，而且地產(chǎn)基金也面臨無限連帶責(zé)任而受到牽連，甚至將被清洗出局。

　　2、虛假設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)，蒙蔽監(jiān)管機(jī)構(gòu)，欺騙投資人，最終害人害己，更會(huì)受到法律制裁。房地產(chǎn)基金不可自欺欺人，應(yīng)該加強(qiáng)行業(yè)自律。

　　3、盡量避免關(guān)聯(lián)交易。有失公允。如有關(guān)聯(lián)，盡量引入第三方擔(dān)�；蛟黾佣档椎馁Y金量。使交易架構(gòu)合理化。

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　　五、隨著地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)越來越高，類似REITS的并購持有模式，能否成為房地產(chǎn)基金未來發(fā)展趨勢?

　　答：現(xiàn)在由于國家政策的限制,房地產(chǎn)REITS短時(shí)間內(nèi)還不太可能成為房地產(chǎn)基金的主流,我們也正在不斷探索未來房地產(chǎn)基金信托的發(fā)展模式,2012年是地產(chǎn)并購元年,許多開發(fā)商難以為繼, 歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，冬天過去，春天才會(huì)來臨 季節(jié)輪回中，生態(tài)環(huán)境得以修復(fù)。

　　行業(yè)優(yōu)勝劣汰中，活下去的企業(yè)，最終會(huì)煥發(fā)篷勃生命力; 事實(shí)上，無論是李嘉誠式的逆勢擴(kuò)張，還是巴菲特式的價(jià)值低估時(shí)布局，其間關(guān)鍵在于，在周而復(fù)始的經(jīng)濟(jì)周期中，當(dāng)機(jī)遇伴隨行業(yè)蕭條來臨時(shí)，誰有足夠的現(xiàn)金去把握機(jī)會(huì)，誰又有足夠的勇氣在隆冬之季，播下勝利的種子。也正是在這樣的背景下，手握充足現(xiàn)金的地產(chǎn)私募股權(quán)基金被寄予厚望。品牌化,專業(yè)化,能提供較高的增值服務(wù)的 私募基金將是未來的主流。

　　我們富達(dá)股權(quán)基金已經(jīng)得到國內(nèi)外財(cái)團(tuán)的高度認(rèn)可,現(xiàn)在將托管日本最大 丸紅株式會(huì)社 60億美金的資金,國內(nèi)保險(xiǎn)業(yè)巨擘平安保險(xiǎn)將攜手富達(dá)共同發(fā)展。

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