五月份的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)令業(yè)界振奮人心，有賣就有買，包括鄭州在內(nèi)的多個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出復(fù)蘇跡象。五月份也有城市的樓盤項(xiàng)目出現(xiàn)開盤售完，“日光盤”重出江湖，那么是否意味著現(xiàn)在購(gòu)房正是好時(shí)機(jī)，另外老百姓所關(guān)注的房?jī)r(jià)在經(jīng)歷連續(xù)數(shù)月的成交量影響后，是否會(huì)有上漲的勢(shì)頭。經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩為我們解答。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 董藩

　　下半年會(huì)有更多城市“救市”

　　0352房網(wǎng)：你認(rèn)為調(diào)控政策會(huì)放松?

　　董藩：今天的G D P下滑完全是由打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)致的。打壓政策導(dǎo)致很多合理需求無(wú)法實(shí)現(xiàn)、供應(yīng)萎縮、失業(yè)率上升、地方財(cái)政收入急劇下降，退房潮出現(xiàn)等等�，F(xiàn)在已經(jīng)有種種數(shù)據(jù)表明地方政府已無(wú)法承受，房?jī)r(jià)再下滑就會(huì)出現(xiàn)更多的問題，影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。所以政策肯定會(huì)松，至于松到什么程度又是另外一個(gè)問題。

　　0352房網(wǎng)：你建議放松?

　　董藩：我不希望出事，誰(shuí)跳樓都不好。2012年上半年就有地方政府陸陸續(xù)續(xù)“自救”，比如揚(yáng)州獎(jiǎng)勵(lì)購(gòu)房，比如營(yíng)口給公務(wù)員5萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，這都是變相“救市”。全國(guó)有660多個(gè)城市，下半年會(huì)有更多城市挺不住，開始“救市”。雖然中央不會(huì)放松房地產(chǎn)政策，但會(huì)出臺(tái)其它穩(wěn)增長(zhǎng)政策，這可以使房地產(chǎn)業(yè)間接受益。對(duì)設(shè)有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)集團(tuán)來說，一些產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)，例如建材貿(mào)易企業(yè)，購(gòu)買建材可以貸到款，這就可以大大緩解房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的融資壓力;再比如，首套房貸利率降低，使得購(gòu)房者買房積極了，資金回籠快，一定程度上也幫到了開發(fā)商。

　　0352房網(wǎng)：具體什么時(shí)候會(huì)放松?

　　董藩：地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的放松時(shí)間，拖得過上半年拖不過下半年，拖得過下半年，絕對(duì)拖不過2013年。

　　未來十年中國(guó)住房需求仍上升，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期趨勢(shì)仍然看漲

　　0352房網(wǎng)：那房?jī)r(jià)會(huì)再下降嗎?

　　董藩：再下滑一兩個(gè)月，價(jià)格應(yīng)該已經(jīng)到了底部了。短期來看，估計(jì)將來公布的數(shù)據(jù)還可能再跌一點(diǎn)點(diǎn)，但我認(rèn)為基本上差不多了，因?yàn)檎�府與市場(chǎng)都在釋放積極信號(hào)。從長(zhǎng)期來看，市場(chǎng)是在漲的，不知道漲到哪個(gè)價(jià)位才徹底穩(wěn)定下來，因?yàn)槭杖搿⑽飪r(jià)都在漲。十年前在北京、上海很多人都說“我就不信房?jī)r(jià)還能到一萬(wàn)嗎”，現(xiàn)在遍地都是五萬(wàn)的項(xiàng)目了，十萬(wàn)的樓盤也不稀奇。沒有最高，只有更高。

　　0352房網(wǎng)：沒有頂端?

　　董藩：從現(xiàn)在的情況來看，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)沒有結(jié)束，不論一、二線城市，還是中小城市，房?jī)r(jià)都還有增長(zhǎng)空間。房地產(chǎn)需求是流動(dòng)的，而且有它的規(guī)律，越發(fā)達(dá)的區(qū)域需求越旺，可能未來十年八年中國(guó)的需求仍然是在上升，2020-2030年才基本穩(wěn)定下來，2030年后需求衰退，但是不一定那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)就會(huì)大跌。

#p#副標(biāo)題#e#

　　投資：最低端產(chǎn)品日后淘汰沒人接手

　　0352房網(wǎng)：你說，房子是最好的投資產(chǎn)品?具體買哪種房子更好?

　　董藩：今天很多人感謝我，就是因?yàn)槁犃宋业脑捹I了房子;很多人恨別的專家，就是因?yàn)槁犃怂麄兊脑捹I了股票。我們從專業(yè)的角度，有過很多測(cè)算和推導(dǎo)，得出了很多結(jié)論。只為了自住，當(dāng)然是根據(jù)需要買。但房地產(chǎn)同時(shí)具有投資屬性，這就產(chǎn)生了回報(bào)要求。從項(xiàng)目檔次上看，投資回報(bào)率一般是高端住宅大于普通住宅，普通住宅大于經(jīng)濟(jì)適用房;大戶型大于普通戶型，普通戶型大于小戶型。在很多大城市和核心城市，短期看，小戶型漲得更快，但再往后發(fā)展，等人口、家庭規(guī)模、生活方式等穩(wěn)定下來之后，將會(huì)看到高端物業(yè)的投資回報(bào)更高。需求是往上擴(kuò)張的，住房永遠(yuǎn)少一間。如果買的是最低端的產(chǎn)品，日后待淘汰時(shí)就沒有多少人愿意接手了，保值增值性就差了。而中高端的房產(chǎn)，由于有著好的地段和景觀，隨著發(fā)展這些因素對(duì)價(jià)格的影響會(huì)越來越大。另外還有很多結(jié)論，例如，能買沿海的不買中部的，能買中部的，不買西部的;能買一線城市的不買二線城市的，能買二線城市的不買三線城市的;要買商貿(mào)城市和綜合型城市的，盡量不買工業(yè)城市和農(nóng)業(yè)城市的。我不一一陳述。

　　商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了

　　0352房網(wǎng)：廣州2012年賣地重商，住宅用地比2011年減少24.3%，商服用地大增78%。

　　董藩：調(diào)控導(dǎo)致住宅用地很難賣。地方政府為了保地方財(cái)政收入，或者想同樣的地塊多賣點(diǎn)錢，就增加商業(yè)用地的供給。所以商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是會(huì)出現(xiàn)的。

　　0352房網(wǎng)：詳細(xì)來說就是?

　　董藩：比如這塊地不適合做商業(yè)地產(chǎn)使用，但他們當(dāng)商業(yè)地塊賣了。對(duì)一些小的商業(yè)項(xiàng)目來說，招商特別困難，可能用了五年經(jīng)營(yíng)，業(yè)主還是虧損。做住宅項(xiàng)目簡(jiǎn)單，只要認(rèn)真，都可以干得很好。就算從來沒有做過地產(chǎn)的，只要好好干，找好的合作商，不偷工減料，就能做好。住宅方面開發(fā)能力差別不大。但商業(yè)不一樣，后面有招商、運(yùn)營(yíng)，資產(chǎn)管理等等，能力差別很大。我們看到萬(wàn)達(dá)快速崛起，但萬(wàn)達(dá)不是很容易學(xué)習(xí)的。

　　0352房網(wǎng)：什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)?

　　董藩：其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了，大家看到，有些商業(yè)地產(chǎn)賣不了，租不出去。因?yàn)樯虡I(yè)不限購(gòu)，沒有不讓買，出現(xiàn)這種情況就證明過剩了或者決策失誤。只是做商業(yè)地產(chǎn)的一般都是實(shí)力比較強(qiáng)的公司，他們的壓力可能已經(jīng)很大，但不會(huì)像小公司老板那樣想去跳樓而已。

　　0352房網(wǎng)：具體是指寫字樓還是商鋪?

　　董藩：寫字樓也好，商鋪也好，因?yàn)椴幌拶?gòu)，投資沒限制，都會(huì)一窩峰地出來。但住宅的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于它們。比如住宅，一對(duì)年輕人結(jié)婚可能需要從家里搬出來，買一套90平方米的住宅。但90平方米的寫字樓一般容納了10-20個(gè)從業(yè)者;而90平方米的超市則需要兩三千個(gè)消費(fèi)者支撐才行。其次，住宅的需求還可以演化提升，比如這對(duì)年輕人離婚了，這又產(chǎn)生另一套房的需求，但這對(duì)寫字樓和超市面積沒有影響。