在談到房地產(chǎn)業(yè)的“第一梯隊(duì)”時(shí)，如今已很少有人提到“萬(wàn)保招金”。此前“萬(wàn)保招金”四大巨頭，如今已悄然變成“萬(wàn)恒保中”，后續(xù)梯隊(duì)也有著類似的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。這是各家房企以不同策略應(yīng)對(duì)調(diào)控的必然結(jié)果，也反映出房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)發(fā)生變化。

　　地產(chǎn)巨頭重排“座次”

　　近些年，隨著一批房企成功上市，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來(lái)的差異化競(jìng)爭(zhēng)，地產(chǎn)巨頭的競(jìng)爭(zhēng)格局已發(fā)生變化。

　　2011年年報(bào)顯示，2011年，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]仍以717.83億元的營(yíng)業(yè)收入位居上市房企龍頭老大的地位。緊隨其后的是恒大[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]，這家在港上市的房企2011年實(shí)現(xiàn)了619.2億元人民幣的營(yíng)業(yè)收入，同比增加近六成，并成為上市房企十強(qiáng)中唯一一個(gè)超額完成銷售目標(biāo)的企業(yè)。

　　此外，保利和中國(guó)海外2011年的營(yíng)業(yè)收入均超過(guò)了400億元，位列第三和第四位。2012年以來(lái)，在多個(gè)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)發(fā)布的不同版本榜單中，這四家企業(yè)均牢牢占據(jù)了四強(qiáng)的地位。相比之下，金地集團(tuán)完成239.19億元的銷售額，排名滑落到第十位。招商地產(chǎn)則以151.11億的銷售額滑落到第15位。

　　第二梯隊(duì)整體變化不大，但綠城、SOHO中國(guó)的銷售增速仍然明顯下滑。在經(jīng)歷數(shù)次決策失誤之后，遠(yuǎn)洋近期也陷入困境。

　　對(duì)于這種態(tài)勢(shì)，蘭德咨詢總裁宋延慶總結(jié)為“增速放緩，分化加劇”。其中，銷售增速放緩顯然是受“限購(gòu)令”等調(diào)控政策的影響，而“分化”則主要由企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)布局所決定。

　　宋延慶表示，大型房企的競(jìng)爭(zhēng)如今已超越品牌的層面，轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略布局的內(nèi)功比拼。其中，城市布局、高中低端產(chǎn)品的比例、長(zhǎng)線和短線項(xiàng)目的分配是最重要的三個(gè)平衡點(diǎn)。在一線房企中，做到“三個(gè)平衡”的不多，因此未來(lái)房企的分化還將加劇。

　　地方房地產(chǎn)國(guó)企發(fā)展迅速

　　國(guó)資委早在2010年就要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，保留16家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的央企(后又增至21家)。目前，被保留的房地產(chǎn)主業(yè)央企成績(jī)亮眼，保利與中海位居上市房企業(yè)績(jī)四強(qiáng)便是明證。

　　這也成為央企在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中地位的縮影。蘭德咨詢的研報(bào)表示，除了業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@快于其他企業(yè)外，房地產(chǎn)央企在中長(zhǎng)期戰(zhàn)略布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整方面也明顯優(yōu)于其他企業(yè)。同時(shí)，深厚的資金和資源優(yōu)勢(shì)助力了其在低迷市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　與此同時(shí)，地方國(guó)企也在借機(jī)壯大。據(jù)了解，在央企“退市令”發(fā)布之后，不少地方國(guó)企紛紛跑馬圈地，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，在不少城市的土地市場(chǎng)，地方國(guó)企已成為主要的力量。

　　利潤(rùn)率下降促中小房企“離場(chǎng)”

　　在調(diào)控的寒風(fēng)中，大房企尚難自保，廣大二三線企業(yè)的困境可想而知。2012年4月，浙江、廣東分別有房企因資金鏈斷裂申請(qǐng)破產(chǎn)，成為最極端的案例。

　　根據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2012年第一季度，全國(guó)房地產(chǎn)股權(quán)變動(dòng)38宗，交易額達(dá)102億，同比分別上漲65.2%、101.7%。其中，非主業(yè)上市企業(yè)紛紛“脫房”成為一大亮點(diǎn)。公開(kāi)資訊顯示，近期，中恒集團(tuán)、天富熱電、東方航空、桂林旅游、泰達(dá)股份等企業(yè)紛紛剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要原因是主業(yè)受累于地產(chǎn)業(yè)務(wù)而導(dǎo)致業(yè)績(jī)下滑。

　　房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率降低已成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生向中國(guó)證券報(bào)記者表示，隨著土地價(jià)格的提升，工資、財(cái)務(wù)等成本的提高，以及企業(yè)獲取資金的難度越來(lái)越大，房?jī)r(jià)正在逼近下行的“鋼地板”。“鋼地板”在壓縮整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率，并導(dǎo)致一系列的并購(gòu)與離場(chǎng)。