在樓市調(diào)控的大背景下，樓市迎來了傳說中的“紅五月”。在這個月，人們的目光是像以往只盯著樓市成交量，還是更關(guān)注其后的樓市走勢?未來的市場資金壓力如何?何時才是消費(fèi)的“窗口期”?對此，全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟會長、盛世神州基金董事長張民耕給予了深度分析。

全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟會長、盛世神州基金董事長 張民耕 

　　樓市調(diào)控像在摁著皮球

　　0352房網(wǎng)：從“新國十條”出臺至今，已經(jīng)經(jīng)歷了兩年多的時間。那么，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控正在呈現(xiàn)一種什么趨勢?

　　張民耕：樓市調(diào)控兩年的時間里，經(jīng)過了4次房展會，逐步傳達(dá)出一個信息——樓市逐漸變得清晰，心態(tài)逐漸變得冷靜。房價(jià)跳水、成交冰封、二手房市場洗牌、投資客被擠出等一系列的變化，樓市的理性回歸，也使得樓市調(diào)控正在呈現(xiàn)其常態(tài)化。

　　這種常態(tài)化也是不得已為之的方法，因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度不快，人們別的行業(yè)沒有地方投資，所以就都跑到房地產(chǎn)行業(yè)了。這個問題在沒有徹底解決之前，調(diào)控政策一旦放松，樓市就會馬上出現(xiàn)反彈。以前有句話形容房地產(chǎn)是，三年把三十年的好日子過完了。所以現(xiàn)在的房地產(chǎn)，就像一個打足氣的皮球，目前的樓市調(diào)控就是摁著這樣一個皮球，一旦松手就又浮到水面上了。

　　全能地產(chǎn)模式?jīng)]有了

　　0352房網(wǎng)：您覺得調(diào)控兩年來，在影響社會經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)變的同時，整個房地產(chǎn)發(fā)展的影響有哪些?

　　張民耕：一個是全能房地產(chǎn)的模式?jīng)]有了。全能式房地產(chǎn)發(fā)展商是說，房地產(chǎn)資金籌措由自己來，開發(fā)投資全部自己進(jìn)行，收入全部自己得，風(fēng)險(xiǎn)全部自己擔(dān)。這樣一種模式，會產(chǎn)生一種困惑，除了不斷擴(kuò)大自己的規(guī)模以外，可能很少有其他辦法來得到在這個市場的生存。就目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展看，房地產(chǎn)商如果不改變?nèi)�能開發(fā)的模式，有人專門做土地開發(fā)，有人專門做土地投資，有人專門做房地產(chǎn)開發(fā)，有人專門做房地產(chǎn)金融，如果不是這么明確分工，那么房地產(chǎn)商絕對規(guī)模會做得越來越大，但相對規(guī)模會做得越來越小。

　　二是，之前房地產(chǎn)所使用的通過廉價(jià)資本和借貸實(shí)現(xiàn)盈利的開發(fā)模式，其發(fā)展空間正在迅速變小，甚至面臨消失。三是，高額的利潤空間正在消失，甚至就量炒房的利潤也隨著沒有了。第四，房地產(chǎn)單一的住宅模式也在隨著這兩年的調(diào)控出現(xiàn)迅速轉(zhuǎn)變，正在形成各種各樣的模式，如養(yǎng)老、旅游、商業(yè)、科技園區(qū)、物流等。總之，房地產(chǎn)正在從單一的行業(yè)變成一個其他行業(yè)的物質(zhì)載體。

　　此外，這些變化正從一線城市向二三線城市延伸，成為全行業(yè)、全方位的變局。城市化的主要趨勢是向二三級城市發(fā)展，為此，二三級城市、省會城市和地級城市，就紛紛成為各大房地產(chǎn)公司進(jìn)軍的主戰(zhàn)場。

　　在行業(yè)全局變化的同時，住宅郊區(qū)化也越加明顯。因?yàn)楣�業(yè)時代集約化生產(chǎn)的需要，人們不得不從鄉(xiāng)村到城市，但城市的過度發(fā)展、經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動和對環(huán)境的追求，使城市化走向了郊區(qū)化。

　　大部分處于糾結(jié)狀態(tài)

　　0352房網(wǎng)：日前，來自證券日報(bào)的消息稱，在嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的大背景下，2012年一季度A股市場149家(按申萬分類)上市房企中有78家出現(xiàn)業(yè)績下滑，這也是房地產(chǎn)行業(yè)首次出現(xiàn)過半房企業(yè)績下滑的情況，同時虧損的房企數(shù)量也達(dá)到了41家，占比近3成。面對這樣一個數(shù)據(jù)，你覺得目前樓市正處于一個什么狀態(tài)?上市房企的困局所在?

　　張民耕：雖然上市房企的資金相對比較容易解決，但還是有相當(dāng)大的壓力�，F(xiàn)在的上市房企發(fā)展策略都在改變，比如小規(guī)模拿地、開工量也在減少、銷售量和利潤預(yù)期也都在減少。但是作為上市公司還是要做利潤，要保持股價(jià)的，所以目前的上市公司大多處于一個非常糾結(jié)的狀態(tài)。

　　有一點(diǎn)是非常明確的，即上市房企的資金壓力還會繼續(xù)加大，這也必然使得房企的金融化會成為一個趨勢，因?yàn)榻鹑诹康拇笮�決定其形成的規(guī)模和市場份額的大小，就像招寶、大金這些企業(yè)，現(xiàn)在也做起了房產(chǎn)基金。當(dāng)然，房地產(chǎn)基金行業(yè)目前發(fā)展尚不成熟，但卻是大勢所趨，應(yīng)該在調(diào)控中發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)基金。

　　當(dāng)然，多數(shù)房企惡化的資金狀況和存貨壓力也意味著，其未來的銷售策略仍將注重跑量而非追求利潤，因此房價(jià)仍將趨于弱勢。

　　自住性購房最好在三季度

　　0352房網(wǎng)：進(jìn)入五月，上海、北京、廣州、合肥等多個城市樓市價(jià)格變動頻現(xiàn)，開發(fā)商“以價(jià)換量”心態(tài)明顯。在房價(jià)明顯下調(diào)及首套住房貸款利率八五折等利好政策的刺激下，自住性需求購房“窗口”是否已經(jīng)打開?

　　張民耕：我個人認(rèn)為，自住性需求購房“窗口”一定會打開，但是這個“窗口期”在三季度可能會更好一點(diǎn)。

　　目前市場上商品住宅整體看仍然供大于求，未來一段時間內(nèi)，合理定價(jià)、加快銷售、縮減投資、謹(jǐn)慎拿地仍是開發(fā)商的主要策略。同時，房地產(chǎn)調(diào)控將逐步形成市場化和政策調(diào)控并行的常態(tài)化局面，巨額的庫存已經(jīng)使房價(jià)喪失了大規(guī)模上漲的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤也將回歸到合理區(qū)間，整個行業(yè)將從暴利逐漸走向合理利潤。

　　據(jù)了解，很多房企的資金鏈還是比較緊張的。但是資金最困難的時候應(yīng)該不會太早出現(xiàn)，預(yù)測在三季度之后。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在信托方面，2012年開發(fā)商需要償付大約2500億的信托資金。而2013年需要償付3100億，因此，2012年下半年，開發(fā)商的資金會更緊張，因?yàn)?012年的信托資金主要還款時間是在第二季度末第三季度初，這個時候房企的資金壓力是最大的。

　　所以，從第三季度房地產(chǎn)的資金方面來考慮，第三季度是購房的“窗口期”，市場交易雙方已經(jīng)相持了數(shù)月，開發(fā)商“以價(jià)換量”心態(tài)更為明顯，屆時剛性需求購房者應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)會。#p#分頁標(biāo)題#e#