摘要：商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶，不得存入其他賬戶；房企取得商品房預(yù)售許可后，應(yīng)將監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置以及監(jiān)管部門門戶網(wǎng)站進行公示……5月10日，山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)發(fā)布《山西省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》的通知，該辦法自6月5日起正式施行，規(guī)范并強化我省商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，辦法施行有效期為5年。

　　商品房預(yù)售款將專戶專存、�？顚Ｓ�

　　《山西省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》經(jīng)我省司法廳審核通過，我省行政區(qū)域內(nèi)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項目，其預(yù)售資金的收存、支取、使用及監(jiān)督管理，均須照此辦法進行監(jiān)管。

　　辦法中明確商品房預(yù)售資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，購房人按合同約定支付的全部房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。預(yù)售資金須遵循“專戶專存、專款專用、全程監(jiān)管、節(jié)點控制”的原則，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督全省商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。設(shè)區(qū)城市、縣（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)或房產(chǎn)管理部門（簡稱“監(jiān)管部門”）具體負責(zé)行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。人民銀行分支機構(gòu)按照賬戶管理有關(guān)規(guī)定，負責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作；銀保監(jiān)部門負責(zé)對商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險和合規(guī)性進行監(jiān)督檢查。

　　監(jiān)管部門應(yīng)建立健全以樓盤表為索引的商品房預(yù)售管理信息系統(tǒng)，會同銀保監(jiān)等部門推動房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)和商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)對接，加強房屋網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭貸款等數(shù)據(jù)信息共享。

　　商品房預(yù)售監(jiān)管賬戶須在監(jiān)管部門網(wǎng)站公示

　　辦法規(guī)定監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)會同人民銀行、銀保監(jiān)部門綜合商業(yè)銀行監(jiān)管能力、服務(wù)效率、研發(fā)水平、經(jīng)營狀況等因素，通過公開招標(biāo)方式，確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議，建立監(jiān)管銀行名錄，并將監(jiān)管銀行名錄在監(jiān)管部門門戶網(wǎng)站予以公示。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)按照“一證一戶”的原則，在項目所在地監(jiān)管部門確定的監(jiān)管銀行名錄中選擇商業(yè)銀行開立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶（以下簡稱“監(jiān)管賬戶”）。

　　監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方應(yīng)當(dāng)簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議（以下簡稱“監(jiān)管協(xié)議”。），監(jiān)管協(xié)議明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度及違約責(zé)任等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可時，應(yīng)當(dāng)在預(yù)售方案中明確預(yù)售資金監(jiān)管計劃，并提交預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議主要內(nèi)容在預(yù)售方案中予以明確，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可后，應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置以及監(jiān)管部門門戶網(wǎng)站進行公示。

　　預(yù)售款未存入監(jiān)管賬戶不得辦理網(wǎng)簽備案

　　辦法中嚴(yán)格規(guī)定商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶，不得存入其他賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂商品房預(yù)售合同后，應(yīng)當(dāng)向購房人開具監(jiān)管賬戶繳款單。

　　購房人憑繳款單，將全部購房價款直接存入監(jiān)管賬戶。購房人申請商業(yè)銀行按揭貸款和住房公積金貸款的，監(jiān)管賬戶作為貸款唯一到賬賬戶。同時，有關(guān)部門辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案時，應(yīng)當(dāng)核對預(yù)售資金已存入監(jiān)管賬戶的憑證，對于未按規(guī)定將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶的，不得辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案。

　　監(jiān)管資金分為重點監(jiān)管資金和非重點監(jiān)管資金。項目所在地監(jiān)管部門可根據(jù)項目情況綜合確定重點監(jiān)管資金總額，但不得低于工程建設(shè)預(yù)算總額（包括建筑安裝和區(qū)內(nèi)配套建設(shè)等費用）的110%，全裝修交付商品房項目，應(yīng)將裝修成本納入預(yù)算總額。

　　重點監(jiān)管資金實行�？顚Ｓ茫�必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，不得用于支付任何借（貸）款本金和利息、繳納土地款、罰金、營銷費用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等費用；在監(jiān)管賬戶存續(xù)期間商業(yè)銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團公司不得抽調(diào)。

　　完成不動產(chǎn)首次登記方可解除預(yù)售資金監(jiān)管

　　如房企提交的監(jiān)管協(xié)議無其他約定的，項目完成不動產(chǎn)首次登記后，即可申請解除預(yù)售資金監(jiān)管。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人之間解除商品房預(yù)售合同的，應(yīng)共同到有關(guān)部門申請撤銷商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案，有關(guān)部門審核準(zhǔn)予撤銷的，監(jiān)管部門出具《商品房預(yù)售資金退款通知書》。監(jiān)管銀行按照《商品房預(yù)售資金退款通知書》，將監(jiān)管資金退回購房人指定的交易資金結(jié)算個人賬戶和貸款銀行賬戶。

　　其中，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，指定專人負責(zé)預(yù)售資金監(jiān)管工作，做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，定期與本級監(jiān)管部門進行對賬，配合監(jiān)管部門開展預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)法檢查工作。發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用重點監(jiān)管額度內(nèi)資金問題的，應(yīng)當(dāng)立即停止撥付并告知本級監(jiān)管部門，監(jiān)管部門要及時作出處理。

　　另外，監(jiān)管銀行未經(jīng)監(jiān)管部門核實同意擅自撥付重點監(jiān)管額度內(nèi)資金的，應(yīng)當(dāng)負責(zé)追回資金；無法追回的，依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取以“提供商票”等其它方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預(yù)售資金的，由有關(guān)部門依法對相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以處理，將其違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，并向社會公示。