摘要：從去年開始回暖的大宗交易，在今年一季度繼續(xù)延續(xù)。綜合機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，廣州寫字樓市場錄得多單大宗成交，據(jù)悉，成交多為機(jī)構(gòu)型投資者的收購行為。

       業(yè)內(nèi)人士表示，由于大宗交易周期性較長，不少成交是2021年開始進(jìn)行，機(jī)構(gòu)型投資者的出手彰顯出廣州寫字樓市場發(fā)展的潛力以及投資者對本地市場的信心。而新經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，吸引了不少投資機(jī)構(gòu)積極布局及尋求在穗投資機(jī)會。

       保險(xiǎn)公司、外資基金出手整棟購買

       “今年一季度廣州的一些大宗交易實(shí)際是2021年開始進(jìn)行，直到今年完成交易程序�！比涨�，在不少機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以看到，一季度廣州寫字樓市場有不少整售和整棟成交。事實(shí)上，2021年，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定加快復(fù)蘇，大宗物業(yè)交易市場已顯著回暖。

       據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021全年內(nèi)地32城大宗物業(yè)成交總額3326億元，同比上升65.9%，平均單筆12.7億元，成交宗數(shù)同比上升80%，市場熱度持續(xù)攀升，接近5年內(nèi)成交最高值。從成交資金看，內(nèi)資雖同比下降4個百分點(diǎn)但仍以74%占據(jù)主導(dǎo)，TMT、生物醫(yī)藥及實(shí)業(yè)類企業(yè)為年內(nèi)主要自用買家，平均成交規(guī)模同比縮小，交易特征更偏向于實(shí)用性。投資型交易占比擴(kuò)大，交易趨勢向明星項(xiàng)目集中，整體投資風(fēng)格更傾向保守穩(wěn)健。2021全年，一線城市仍為全國大宗交易的主力城市，共占比逾58%。來自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，廣州2021年大宗物業(yè)交易成交額為230億元，已恢復(fù)至疫情前水平。從成交物業(yè)來看，廣州的成交分布較為平均，辦公、商業(yè)及工業(yè)/物流屬性的業(yè)態(tài)成交額接近。這種回暖態(tài)勢延續(xù)到今年的一季度，廣州的寫字樓市場表現(xiàn)更加明顯。

       可以看到，今年一季度，廣州寫字樓市場錄得多單大宗交易。其中位于黃埔大道西的粵海金融中心T1棟，成交面積約68970平方米，由內(nèi)資保險(xiǎn)公司整棟購買。位于琶洲聚新街的小米大廈副樓，成交面積約23739平方米，由外資基金購得。位于番禺的保利大都匯寫字樓單日成交5236萬元，也是大宗交易。位于金融城的匯金中心，近期成交也多是千萬級以上的大單。

       天河路、珠江新城、琶洲項(xiàng)目對機(jī)構(gòu)投資者吸引力較大

       對于大宗成交市場的走向，業(yè)內(nèi)人士表示，從成交物業(yè)來看，對于作為去年大宗市場絕對主力的房地產(chǎn)行業(yè)，近期的貨幣政策的利好及多個部門的表態(tài)都給予了市場信心，同時(shí)也具備了更合理處置資產(chǎn)的環(huán)境。數(shù)據(jù)顯示，2022年，房地產(chǎn)企業(yè)仍延續(xù)去年出售資產(chǎn)的趨勢，目前出售方企業(yè)類型中，地產(chǎn)行業(yè)出售額占比總成交近六成，高居首位。其中不乏房企之間的資產(chǎn)收并購，從投資業(yè)態(tài)偏好來看，辦公、研發(fā)辦公作為主力業(yè)態(tài)趨勢不變，同時(shí)，新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)的熱度仍在延續(xù)，數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)、一線城市的酒店和服務(wù)式公寓，大型綜合體項(xiàng)目也因不少企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整等因素流入市場從而成交提升。

       不過，由于大宗交易周期性較長，市場成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)出一定的滯后性。第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇表示，大宗交易市場一季度內(nèi)的表現(xiàn)其實(shí)也受到了外界因素影響。尤其自3月以來，多數(shù)投資機(jī)構(gòu)難以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場到訪勘察投資標(biāo)的，導(dǎo)致大多數(shù)市場活動減少，交易進(jìn)程延后，預(yù)計(jì)將在二季度及后期的市場中體現(xiàn)出來。雖然廣州寫字樓市場大宗交易活動在一季度內(nèi)受影響而有所下降，但這并未讓機(jī)構(gòu)型投資者降低投資興趣、改變投資布局戰(zhàn)略。

       2021年全國大宗物業(yè)交易中，內(nèi)資企業(yè)成為最大買家，其中，醫(yī)藥、實(shí)業(yè)類企業(yè)和信息技術(shù)企業(yè)成為主要買家。目前來看，一季度廣州大宗成交多為機(jī)構(gòu)型投資者的收購行為。謝靖宇表示，不同的投資機(jī)構(gòu)對收益期望值有差異。對于核心型投資者而言，一般只會關(guān)注核心型投資機(jī)會、標(biāo)的，增值型和機(jī)會型投資者就投資標(biāo)的的潛在收益角度也不盡相同。廣州的天河路區(qū)域、珠江新城、琶洲這幾個區(qū)域的投資標(biāo)的對于市場上的主流投資機(jī)構(gòu)而言，都會是可以考慮收購的投資機(jī)會。

       廣州是國家中心城市，加之新經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，著實(shí)吸引不少投資機(jī)構(gòu)積極布局及尋求在穗投資機(jī)會。至于目前是否為合適投資時(shí)機(jī)，要因應(yīng)具體項(xiàng)目的具體情況來分析，而非一概而論。不過需要提醒的是，隨著今年以及明年廣州寫字樓市場新增供應(yīng)再迎高峰，全市平均空置率預(yù)計(jì)將呈上升趨勢，同時(shí)平均租金將延續(xù)下降趨勢，要尋獲與各自投資機(jī)構(gòu)屬性匹配并滿足收益要求的機(jī)會，對于任何投資機(jī)構(gòu)而言都并非易事。