摘要：“房?jī)r(jià)還會(huì)上漲嗎？”很多朋友都在問(wèn)。我想說(shuō)，一定會(huì)漲，但是有漲就有跌，像過(guò)去這樣一直漲實(shí)在是太不正常了。漲并不可怕，如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，你的收入在漲，房?jī)r(jià)理應(yīng)也上漲。只是在過(guò)去，房?jī)r(jià)短期內(nèi)過(guò)快上漲造成的系列問(wèn)題，需要穩(wěn)定房?jī)r(jià)來(lái)消化。

       自從房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的這個(gè)定位確立后，其實(shí)我們追求的目標(biāo)也在發(fā)生改變，過(guò)去追求高速增長(zhǎng)，現(xiàn)在追求高質(zhì)量發(fā)展。目標(biāo)不一樣，手段自然也就不一樣。

       從房地產(chǎn)發(fā)展角度來(lái)看，或許還會(huì)有局部的上漲或下跌，但是整體來(lái)看，普遍上漲的歷史或?qū)⒔Y(jié)束，過(guò)去那種歷史性上漲局面可能將畫(huà)上句號(hào)。

       其背后的原因有很多，但主要有以下幾方面：第一，中國(guó)經(jīng)濟(jì)告別高速增長(zhǎng)，不再過(guò)分追求速度，而更強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量發(fā)展；第二，房地產(chǎn)的基本面從過(guò)去的缺房子到現(xiàn)在供需基本平衡，雖然還有不少人尚未完全解決住房問(wèn)題，但是那是分配問(wèn)題，并不是建設(shè)問(wèn)題；第三，人口周期歷史性扭轉(zhuǎn)，人口增長(zhǎng)率下降甚至是人口減少，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展都是一個(gè)大的限制。

       經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)曾經(jīng)賴以生存的房地產(chǎn)基本面發(fā)生改變時(shí)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要有重新的定位和目標(biāo)，而今年我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就已經(jīng)不再制定具體目標(biāo)，這有特殊原因，也是有意為之。如今的房地產(chǎn)也面臨著換擋，從過(guò)去的房子緊缺到現(xiàn)在的總量供給平衡，這應(yīng)該是一個(gè)巨大的參考數(shù)據(jù)。

       兩個(gè)月前，央行一份調(diào)查報(bào)告顯示，城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)分化明顯，家庭總資最高10%家庭的總資產(chǎn)占比為47.5%。居民的住房擁有情況相對(duì)均衡。我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。

       似乎廣大朋友對(duì)于96%城鎮(zhèn)居民家庭有房不太認(rèn)同，總感覺(jué)還有那么多的人沒(méi)有房，無(wú)力承擔(dān)買(mǎi)房的壓力。所以，就覺(jué)得感受與調(diào)查不符。我認(rèn)為這是可以理解的，畢竟調(diào)查是總體或者平均，而你是個(gè)體，你的感受可能會(huì)被平均。還有，96%城鎮(zhèn)居民家庭而不是96%的城鎮(zhèn)居民，這是有很大差別的。

       SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾給出自己的理解，他表示，20年前，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積只有5.7平米，現(xiàn)在我國(guó)人均住房面積已達(dá)到37平米，房子非常多，中國(guó)的住房已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩。

       所以，我認(rèn)為，我們的房地產(chǎn)已經(jīng)要換擋了，從國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)也不難看出，不會(huì)再搞大拆大建，而應(yīng)該是加快現(xiàn)有存量市場(chǎng)的合理分配。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生顯著變化，這個(gè)變化不是“黃金時(shí)代”到“白銀時(shí)代的轉(zhuǎn)變”，是“增量時(shí)代”向“存量時(shí)代”的轉(zhuǎn)換。

       6月12日，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克發(fā)表了對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法以及判斷。他表示，在過(guò)去10年，由于眾多房企“高周轉(zhuǎn)”的運(yùn)營(yíng)模式，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)高速增長(zhǎng)階段。這十年間，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額從5萬(wàn)億一路翻至近16萬(wàn)億，還創(chuàng)造了不少的千億房企。

       “但隨著調(diào)控政策進(jìn)一步深入，以往那種依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)在短時(shí)間內(nèi)規(guī)模爆發(fā)性增長(zhǎng)的年代已經(jīng)過(guò)去。2020年至2030年間，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售規(guī)模將會(huì)在頂部徘徊之后逐步下降，預(yù)計(jì)到2030年，年新房銷售預(yù)計(jì)會(huì)在7億平方米左右，回到2008年銷量水平�！�

       按照凌克的判斷，未來(lái)的房地產(chǎn)形勢(shì)更加嚴(yán)峻，體量減少，房企間的洗牌就會(huì)不斷加速。

       河南建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森的話似乎也印證了這樣的一個(gè)事實(shí)，他表示，再有七八年，以城市化為背景的房地產(chǎn)增量時(shí)代就結(jié)束了，地產(chǎn)企業(yè)要圍繞著存量市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

       未來(lái)開(kāi)發(fā)商也會(huì)優(yōu)勝劣汰，很多中小房企或被淘汰出局，但作為老百姓也無(wú)需擔(dān)心，過(guò)去開(kāi)發(fā)商多不一定住房供給就多。這一點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)曾經(jīng)表達(dá)過(guò)類似觀點(diǎn)，他表示，“過(guò)去大家沒(méi)房子，不是開(kāi)發(fā)商太少，而是太多，小的開(kāi)發(fā)商圈占了太多的土地，但沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力，導(dǎo)致供給減少�！�

       過(guò)去一些房企拿地不蓋房，對(duì)市場(chǎng)供給貢獻(xiàn)不大，造成市場(chǎng)緊缺，房?jī)r(jià)上漲，這都是過(guò)去的亂象。我相信，增量時(shí)代到來(lái)，我們的住房觀念也會(huì)發(fā)生改變，當(dāng)不再過(guò)分追捧高房?jī)r(jià)的時(shí)候，我們也就沒(méi)有那么難了。