摘要：受疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來新一輪洗牌，那些依靠高周轉(zhuǎn)回流資金或在疫情高發(fā)地區(qū)布局較多的房企，可能有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn);購房者的購房理念也將發(fā)生變化，政府治理能力較強(qiáng)、人均醫(yī)療資源較多的地區(qū)未來或受到更多青睞

       多地持續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)供給側(cè)政策，以行業(yè)層面為主，主要是針對(duì)開發(fā)商資金壓力的緩解，但基調(diào)仍是“房住不炒”“因城施策”

       面對(duì)疫情沖擊，當(dāng)前的調(diào)控政策一方面仍應(yīng)堅(jiān)持“房住不炒”原則;另一方面應(yīng)從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)給予階段性的、邊際上的政策寬松，以穩(wěn)定房企的資金流，避免對(duì)經(jīng)濟(jì)、金融系統(tǒng)產(chǎn)生較大的負(fù)面外溢效應(yīng)

       售樓處封閉，中介推遲營業(yè)，在建項(xiàng)目的工期延長……對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，新冠肺炎疫情帶來的影響不僅在于春節(jié)期間所有的交易、生產(chǎn)與經(jīng)營都按下了暫停鍵，還在于原本期待的“金三銀四”或成為泡影。

       目前至少已有20個(gè)多省市發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策，涉及放寬房企土地出讓金、稅費(fèi)繳納時(shí)限，甚至還有放寬預(yù)售條件的。

       但這并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)向發(fā)生了改變。與此同時(shí)，財(cái)政部、統(tǒng)計(jì)局、央行等多部門也在密集發(fā)聲，重申要堅(jiān)持“房住不炒”定位，再次強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

       這究竟意味著什么?業(yè)內(nèi)專家在接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說，不應(yīng)將上述地方政策視為放松或刺激房地產(chǎn)的信號(hào)，中央堅(jiān)持“房住不炒”的決心沒有動(dòng)搖，房價(jià)也不會(huì)大起大落。值得注意的是，這次疫情改變了不少人的購房理念。展望未來，政府治理能力較強(qiáng)、人均醫(yī)療資源較多的地區(qū)或?qū)⑹艿礁�多青睞。

       疫情來襲樓市停擺

       房企發(fā)起線上自救

       2月13日，恒大宣布實(shí)施全國所有樓盤網(wǎng)上購房的營銷措施，一度引起熱議。七五折的促銷，繳納5000元定金即可預(yù)定房源，5月10日前購房者均享有最低價(jià)購房權(quán)益……力度不可謂不大。

       此后，房多多推出小訂寶和線上售樓處，成交一套額外5000元返利;貝殼找房宣布減免106個(gè)城市兩個(gè)月的業(yè)務(wù)平臺(tái)費(fèi)，推出了VR售樓部;安居客則推出了“安心在線購房季”集合超過5000個(gè)樓盤的優(yōu)惠活動(dòng)，通過VR售樓處連接買房用戶和開發(fā)商;富力集團(tuán)啟動(dòng)“好房子，網(wǎng)購吧”創(chuàng)新營銷行動(dòng)，包含了“全民營銷+網(wǎng)上售房+購房大優(yōu)惠+無理由退房+差價(jià)補(bǔ)償”;世茂推出了自己線上賣房的“三大方案”，優(yōu)惠多多。

       線上賣房成為房企“活下去”的自救模式，究竟效果如何?發(fā)現(xiàn)并未出現(xiàn)所謂的“手慢無”現(xiàn)象，自促銷以來多日過去，還有許多房源可選，希望幫他“沖業(yè)績”。

       不過，線上賣房對(duì)于房企自救還是有積極意義的。以恒大為例，近日其公布的一組銷售數(shù)據(jù)看上去還不錯(cuò)。遠(yuǎn)東資信研究部研究員陳心潔表示，恒大雖然身陷“先漲價(jià)后打折”的爭(zhēng)議，“活動(dòng)或許有水分，但對(duì)購房者還是很有吸引力的”，恒大深諳購房者的心理，通過促銷大幅提高了線上售樓模式的蓄客能力，有利于加速回款。

       有人將線上銷售稱為房地產(chǎn)行業(yè)的“救命稻草”。連日來，在疫情的沖擊下，房地產(chǎn)行業(yè)有了一系列不同尋常的操作：不僅“線上賣房”，還搭配“×天無理由退房”“網(wǎng)紅引流”等手段拼命攬客。

       自疫情暴發(fā)以來，樓市幾乎處于停擺狀態(tài)。春節(jié)期間全國諸多大城市出現(xiàn)了零成交和零供應(yīng)。

       遠(yuǎn)東資信獨(dú)家披露的一份報(bào)告顯示，自1月23日起已有超百余城暫時(shí)關(guān)閉商品房線下售樓處，暫停房產(chǎn)交易活動(dòng)。為了扭轉(zhuǎn)局勢(shì)，房企紛紛搭建線上售樓處，由于無法實(shí)現(xiàn)線下看房、簽約，線上售樓處效果不佳，各地除夕至2月9日期間商品房銷售基本停止。

       “往年春節(jié)期間是返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮期，而今年受疫情影響，房企春節(jié)返鄉(xiāng)營銷停止，這部分需求基本消失。從目前情況來看，返鄉(xiāng)置業(yè)的主力城市(基本是一些三四線城市)受影響較大。”陳心潔說，保守估計(jì)1月至2月全國商品房銷售面積同比下降50%，2020年全國商品房銷售面積同比將至少下降4.6%。

       陳心潔補(bǔ)充道，以上預(yù)測(cè)的前提是疫情在短期內(nèi)能得到有效控制，若疫情持續(xù)時(shí)間較長，對(duì)全年商品房銷售面積的影響將更大。往年1月至2月通常是商品房銷售淡季，銷售面積一般約占全年的8%至8.5%，疫情必然會(huì)對(duì)短期內(nèi)商品房銷售產(chǎn)生巨大沖擊，但長期來看對(duì)全年影響有限�！安贿^，無論從哪個(gè)角度分析，新冠肺炎疫情對(duì)于2020年房地產(chǎn)銷售的負(fù)面影響都將超過SARS疫情�！�

       同時(shí)，報(bào)告稱，“受疫情影響，短期內(nèi)商業(yè)物業(yè)租金收入大幅下降，而更長遠(yuǎn)的影響是，若疫情導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)增長不及預(yù)期，消費(fèi)不振，商場(chǎng)商戶失去信心引發(fā)退租潮，則商業(yè)地產(chǎn)受到的沖擊將更大”。

       疫情出現(xiàn)后，居民到商場(chǎng)購物的次數(shù)大幅減少，同時(shí)除一線城市外春節(jié)期間大部分省市商場(chǎng)關(guān)門歇業(yè)(超市、藥店除外，整體開業(yè)率約40%至50%)，租金成為一些中小企業(yè)的負(fù)擔(dān)，商戶退租率明顯提高。

       1月底至2月初，多家商業(yè)地產(chǎn)公司宣布對(duì)旗下商鋪?zhàn)鈶魧?shí)施不同規(guī)模的租金減免。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，僅萬達(dá)商管集團(tuán)一家減免就超過30億元。

       防資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)

       降價(jià)促銷加速回款

       在需求端受到?jīng)_擊的同時(shí)，供給端同樣存在問題。首先，土地市場(chǎng)短期內(nèi)供求兩端均大幅下滑。為配合疫情管控要求，避免現(xiàn)場(chǎng)人群聚集，北京、重慶、武漢、上海、石家莊、福州、蘇州、天津、南通等多個(gè)城市推遲土地拍賣時(shí)間，出讓時(shí)間推遲數(shù)日不等，導(dǎo)致1月下旬起土地供應(yīng)和成交均大幅減少。

       1月，中指研究院發(fā)布的300城供應(yīng)土地面積環(huán)比縮水近七成，同比縮水近四成;成交土地面積環(huán)比下滑超七成，同比下滑近五成。

       “從以往的推地節(jié)奏來看，政府通常選擇在下半年尤其是年底集中供地，上半年供地往往不足全年供地計(jì)劃的一半。此次疫情的出現(xiàn)，導(dǎo)致政府第一季度甚至上半年的供地計(jì)劃大受影響，再加上疫情期間減稅、公共財(cái)政支出大幅增長等情況，疫情過后或?qū)⒋嬖诩铀俟┑氐目赡��！眻?bào)告認(rèn)為，此次疫情或?qū)⒂绊懲恋厥袌?chǎng)的節(jié)奏，“但從宏觀來看并未影響整體熱度，土地市場(chǎng)的穩(wěn)定回暖指日可待”。

       此外，由于建筑施工企業(yè)復(fù)工時(shí)間受疫情影響延后，房企施工行為和全年工程進(jìn)度也將受到影響。這意味著新盤延遲推出，房地產(chǎn)投資增速穩(wěn)步下行。“第一季度新開工面積損失巨大，土地購置費(fèi)也受到一定程度影響，預(yù)估2020年第一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額合計(jì)將下降19.5%。若疫情能在第一季度得到控制，且忽略后續(xù)月份的影響，則預(yù)估2020年房地產(chǎn)投資增速約為4.5%左右�！标愋臐嵳f。

       房地產(chǎn)行業(yè)也將隨之迎來新一輪洗牌。報(bào)告斷言，全國房企第一季度銷售數(shù)據(jù)將近乎腰斬，疫情已對(duì)房企銷售回款帶來巨大沖擊，那些依靠高周轉(zhuǎn)回流資金或在疫情高發(fā)地區(qū)布局較多的房企壓力會(huì)很大，有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

       據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)生并購221次，并購規(guī)模高達(dá)1840.6億元，一些實(shí)力突出的百億房企在2019年內(nèi)都有多次并購行為，行業(yè)集中度也相應(yīng)有所提升。而排名靠后的房企融資渠道明顯收窄，融資成本提高�！叭粢咔閷�(dǎo)致這些中小房企資金鏈斷裂并因此倒閉，將會(huì)進(jìn)一步提高房地產(chǎn)行業(yè)集中度。”陳心潔說。

       報(bào)告稱，預(yù)計(jì)疫情過后大部分房企會(huì)采取降價(jià)促銷的方式加速回款，短期來看，這種方式確實(shí)可以獲得更多的現(xiàn)金流，但由于一些中小房企融資受限，這些現(xiàn)金流更多用于還債，而實(shí)質(zhì)性大幅降價(jià)促銷會(huì)強(qiáng)化房價(jià)下跌的預(yù)期，不利于后續(xù)銷售回款。因此，對(duì)外部融資過于依賴的房企，信用風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，一旦資金鏈斷裂，就會(huì)出現(xiàn)違約，甚至破產(chǎn)。尤其是對(duì)于大量使用債券直接融資的房企來說，債務(wù)到期并不會(huì)因銷售放緩而推遲，若房企自身流動(dòng)性緊張，且短期銷售回款不及預(yù)期，屆時(shí)將面臨更大的償債及融資壓力。

       “當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)最突出的問題是一些房企面臨資金鏈緊繃、甚至斷裂的風(fēng)險(xiǎn)�！敝袊�社科院世經(jīng)政所研究員徐奇淵說。

       “房住不炒”基調(diào)未變

       購房理念或?qū)⒆兓?/strong>

       在此背景下，不僅房企發(fā)起“自救”，多地政府也紛紛出臺(tái)政策。僅在2月11日至15日這5天的時(shí)間里，就有上海、西安、無錫、天津、福州等地調(diào)整土地出讓金繳交期限，允許受疫情影響的企業(yè)申請(qǐng)延期繳納土地出讓金，不收取滯納金。

       上海、浙江、無錫、天津、福州順延項(xiàng)目開竣工期限，土地出讓合同關(guān)于開竣工、投達(dá)產(chǎn)的履約時(shí)間要求可根據(jù)疫情自動(dòng)順延，不計(jì)入違約期并不收取違約金。

       無錫和福州調(diào)整房地產(chǎn)預(yù)售條件，疫情防控期間預(yù)售部分達(dá)到總投資額25%以上，按規(guī)定予以辦理商品房預(yù)售審批手續(xù)。

       浙江、西安、無錫、廣西推行網(wǎng)上審批服務(wù)，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記“不見面”辦理，幫助房地產(chǎn)開發(fā)和中介企業(yè)促成交易。

       “這些政策在一定程度上緩解了房企資金壓力，但鑒于疫情拐點(diǎn)目前尚未完全明確，仍存較大不確定性。”報(bào)告指出，在“因城施策”的調(diào)控思路指導(dǎo)下，各城市均有一定的自主調(diào)控空間，預(yù)計(jì)未來還會(huì)有更多城市出臺(tái)類似支持政策，但不應(yīng)將這些政策視為放松或刺激房地產(chǎn)的信號(hào)。

       尤其是從2月16日到19日，僅4天時(shí)間內(nèi)，財(cái)政部、統(tǒng)計(jì)局、央行等多部門密集發(fā)聲，重申要堅(jiān)持“房住不炒”定位，再次強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

       遠(yuǎn)東資信董事長、全國資產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)委員楊秋嶺認(rèn)為，多地持續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)供給側(cè)政策，以行業(yè)層面為主，主要是針對(duì)開發(fā)商資金壓力的緩解，但基調(diào)仍是“房住不炒”“因城施策”。

       中國社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，這表明決策層對(duì)中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿信心，也是在房地產(chǎn)方面再次向市場(chǎng)發(fā)出明確的政策不變信號(hào)，同時(shí)也是向地方政府發(fā)出明確的政策指引。

       徐奇淵稱，面對(duì)疫情沖擊，當(dāng)前的調(diào)控政策一方面仍應(yīng)堅(jiān)持“房住不炒”的原則;另一方面應(yīng)從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)給予階段性的、邊際上的政策寬松，以穩(wěn)定房企的資金流，避免對(duì)經(jīng)濟(jì)、金融系統(tǒng)產(chǎn)生較大的負(fù)面外溢效應(yīng)。具體而言，第一，政策應(yīng)一視同仁對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)，為其提供信貸紓困;第二，適度放寬監(jiān)管額度限制;第三，稅費(fèi)適當(dāng)減免，繳納期限酌情調(diào)整;第四，鼓勵(lì)、引導(dǎo)地方政府“因城施策”“因企施策”，適當(dāng)增加定向支持。

       總體而言，在業(yè)內(nèi)人士看來，2020年樓市調(diào)控基調(diào)仍以穩(wěn)為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨穩(wěn)，房價(jià)不會(huì)大起大落。但對(duì)于購房者而言，有一點(diǎn)預(yù)計(jì)將改變。

      “這次疫情也改變了不少人的購房理念。展望未來，政府治理能力較強(qiáng)、人均醫(yī)療資源較多的地區(qū)或?qū)⑹艿礁�多青睞，而且選擇樓盤時(shí)會(huì)更注重物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量。無房者重新認(rèn)識(shí)到房子的重要性，疫情結(jié)束后或?qū)⒂幸恍┬略鲑彿啃枨��！标愋臐嵳f。